Comprar casa em Almada: preços e tendências em 2026

O preço médio pedido por apartamentos no concelho de Almada era de 3.905,1 €/m² no 3.º trimestre de 2026, segundo a CASAFARI Area Insights (anúncios indexados, sem valores extremos; não são preços de escritura). O valor subiu 12,4% face ao 3.º trimestre de 2025 e 51,3% desde o início de 2023, mas abranda desde o pico homólogo de 21,6% no final de 2025. Entre a mediana nacional do INE (2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026) e Lisboa (5.292 €/m²), este guia serve quem compra para viver, quem avalia o seu imóvel e quem pondera investir.

Numa manhã de semana em Cacilhas, o barco das 8h20 parte cheio de quem vive em Almada e trabalha na Baixa ou no Chiado. São dez minutos de travessia até ao Cais do Sodré. Do lado de lá do rio, o orçamento de uma família de classe média já não chega para um T2 em Campo de Ourique ou em Alcântara, do outro lado da Ponte 25 de Abril. Do lado de cá, a dez minutos de rio, a diferença de preço mede-se em números concretos.

Quanto custa um apartamento em Almada?

No 3.º trimestre de 2026, o preço médio pedido para comprar um apartamento no concelho de Almada fixou-se em 3.905,1 €/m², de acordo com a Area Insights, a ferramenta de análise de preços por zona da CASAFARI (location id 1875, consulta a 23 de outubro de 2026). Na prática, um apartamento T2 com 75 m² anunciado à média do concelho ronda os 293 mil euros — um patamar que ainda cabe dentro do limite de isenção total do IMT Jovem.

Convém distinguir duas medidas que raramente coincidem: os dados da CASAFARI refletem preços pedidos em anúncios ativos (excluindo valores extremos), enquanto o Instituto Nacional de Estatística (INE) publica preços medianos de escrituras efetivamente realizadas. Nas Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE do 1.º trimestre de 2026, a mediana de transação nacional foi de 2.337 €/m² (+19,8% homólogos, com 35.953 alojamentos vendidos, menos 10,5% do que um ano antes), enquanto nos municípios mais caros da margem norte se situou em 5.292 €/m² em Lisboa, 5.000 €/m² em Cascais e 4.511 €/m² em Oeiras, o concelho de referência na margem norte.

Mesmo comparando o preço pedido em Almada com os valores fechados em escritura na margem norte, o concelho almadense apresenta valores cerca de 1,4 vezes inferiores à mediana do INE para Lisboa. Ainda assim, a trajetória recente foi de subida constante: a série da CASAFARI regista 14 trimestres de aumentos desde o 1.º trimestre de 2023 (quando a média pedida era de 2.581,3 €/m²), acumulando uma valorização de 51,3%, interrompida apenas por um 4.º trimestre de 2023 estável (−0,1%).

Os preços em Almada estão a abrandar?

Sim, o ritmo de subida está a perder força, embora os preços pedidos continuem a crescer trimestre após trimestre. A variação homóloga no concelho atingiu o ponto mais alto no 4.º trimestre de 2025, com +21,6% (3.690,8 €/m² contra 3.034,7 €/m² um ano antes), e desacelerou em todos os trimestres seguintes de 2026: passou para +16,4% no 1.º trimestre, +14,8% no 2.º trimestre e +12,4% no 3.º trimestre (face aos 3.474,7 €/m² do 3.º trimestre de 2025). Na leitura em cadeia, as subidas trimestrais em 2026 foram de +0,9%, +2,6% e +2,1%.

Quando se coloca Almada ao lado do país — tendo sempre presente que comparamos preços de anúncio com preços de transação —, nota-se que as pretensões dos proprietários locais já sobem mais devagar do que a média das vendas nacionais. Segundo o Índice de Preços da Habitação do INE do 2.º trimestre de 2026, publicado a 22 de setembro de 2026, os preços transacionados em Portugal subiram 16,5% em termos homólogos (depois de 17,8% no 1.º trimestre), mas o número de transações caiu 6,4%. Para acompanhar o quadro macroeconómico completo, consulte a análise sobre a evolução do mercado imobiliário em Portugal.

O custo do financiamento ajuda a explicar esta prudência. A taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação em Portugal situava-se em 3,162% em agosto de 2026, segundo o INE. Como a procura em Almada depende sobretudo de famílias que recorrem a crédito bancário para trocar Lisboa pela margem sul, este encargo mensal trava a subida dos valores pedidos. Para quem vende, isto significa que a margem de negociação está de volta; para quem compra, há menos urgência em fechar negócio na primeira visita.

Cacilhas, Cova da Piedade, Pragal ou Costa da Caparica: onde comprar?

Com 177.268 residentes apurados nos resultados definitivos dos Censos 2021 do INE (+1,9% face aos 174.030 de 2011), Almada é o oitavo município mais populoso do país, mas não funciona como um mercado único. A escolha da localização divide-se entre o eixo de transportes fluviais e ferroviários e a faixa atlântica.

No núcleo urbano — a união de freguesias de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas — predomina a primeira habitação. É uma malha consolidada de prédios construídos entre as décadas de 1960 e 1980, pontuada por alguns edifícios novos, servida pelo Metro Sul do Tejo, pelo terminal fluvial de Cacilhas e pela estação ferroviária da Fertagus no Pragal, na cabeceira da Ponte 25 de Abril. É aqui que compra quem precisa de estar no centro de Lisboa em dez a vinte minutos.

À medida que se avança para oeste e para sul, o perfil muda. A distribuição dos 1.777 registos de alojamento local do concelho em maio de 2026, revelada por uma notícia do Público sobre o regulamento de alojamento local de Almada, ilustra bem a vocação de cada freguesia:

Freguesia ou União de Freguesias	Registos de AL (maio de 2026)	Perfil dominante do mercado
Costa da Caparica	823	Praias, segunda habitação e arrendamento de curta duração
Charneca de Caparica e Sobreda	502	Moradias familiares, pinhal e proximidade à praia e à A33
Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas	276	Núcleo urbano denso, habitação permanente e acesso direto a Lisboa
Caparica e Trafaria	139	Campus da FCT NOVA, zonas ribeirinhas e habitação local
Laranjeiro e Feijó	37	Mercado residencial de primeira habitação, junto ao Almada Forum

A procura no concelho é esmagadoramente nacional. A nível nacional, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro representaram apenas 4,7% do total de alojamentos vendidos no 2.º trimestre de 2026 (1.890 imóveis, uma quebra homóloga de 10,3%, segundo o INE), não existindo um número autónomo verificado para Almada. Para comparar os valores pedidos entre a frente de praia, as zonas de moradias da Charneca ou os bairros residenciais do Feijó, é possível descer ao nível de freguesia e bairro diretamente na plataforma da CASAFARI ou explorar todos os guias de bairro de Portugal.

Quanto se paga de renda em Almada e que rentabilidade dá?

No mercado de arrendamento, a renda média pedida por apartamentos em Almada situou-se em 18,0 €/m² por mês no 3.º trimestre de 2026, segundo a CASAFARI Area Insights. A este valor, um apartamento T2 de 75 m² entra no mercado com uma renda pedida próxima dos 1.350 € mensais.

Importa, contudo, ler esta série com reserva técnica. Os dados de anúncios de arrendamento mostraram um salto para 22,7 €/m² no 2.º trimestre de 2025 e 23,6 €/m² no 3.º trimestre desse ano, antes de regressarem aos 18,0 €/m² em 2026. Esta oscilação resulta de uma amostra reduzida e da entrada pontual de imóveis de férias ou de curta duração nos portais, pelo que não deve ser lida como uma tendência de mercado nem usada para calcular variações homólogas.

O contraponto oficial confirma a diferença entre o que se pede nos anúncios e o que fica assinado nos contratos de longa duração. De acordo com as Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local do INE do 1.º trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento em Almada foi de 13,64 €/m² — um valor bastante acima da mediana nacional de 9,46 €/m², colocando Almada no grupo de municípios com mais de 100 mil habitantes da Área Metropolitana de Lisboa que superam a referência do país.

Cruzando a renda média pedida (18,0 €/m²) com o preço médio pedido de venda (3.905,1 €/m²) no 3.º trimestre de 2026, obtém-se uma rentabilidade bruta indicativa de cerca de 5,5% ao ano. Trata-se apenas de uma ordem de grandeza bruta, calculada sobre preços de anúncio e antes de descontar IMI, condomínio, manutenção, eventuais meses sem inquilino e a tributação das rendas prediais, num mercado onde a procura regular é alimentada por quem trabalha em Lisboa e pela comunidade académica e científica do campus da FCT NOVA, na Caparica.

Que impostos e regras se aplicam a quem compra em Almada?

Para quem compra a primeira casa até aos 35 anos, a fiscalidade joga a favor de Almada. Ao abrigo do regime do IMT Jovem (Decreto-Lei n.º 48-A/2024, com os escalões atualizados pelo Orçamento do Estado para 2026), há isenção total de IMT e de Imposto do Selo na compra de primeira habitação própria e permanente até 330.539 €, e isenção parcial na parcela entre 330.539 € e 660.982 €, conforme detalha a explicação da DECO Proteste sobre o IMT Jovem. Como uma parte substancial dos apartamentos T1 e T2 em Almada ainda é transacionada abaixo dos 330 mil euros, a poupança fiscal imediata explica a forte presença de casais jovens nas escrituras do concelho.

Para os compradores fora deste regime, aplica-se a tabela geral de habitação própria e permanente de 2026: o IMT está isento apenas até aos 106.346 € (com taxas progressivas acima desse patamar) e acresce sempre o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da aquisição, segundo os cálculos publicados pelo Doutor Finanças.

Quem pondera comprar para exploração turística na Costa da Caparica ou em Cacilhas deve ter em conta duas regras municipais:

• Regulamento de Alojamento Local em preparação: em maio de 2026, a Câmara Municipal de Almada aprovou por unanimidade o início da elaboração do primeiro Regulamento Municipal de Alojamento Local do concelho. Como o documento ainda não estava em vigor à data desse anúncio, convém confirmar o estado do processo camarário antes de assinar um contrato-promessa com esse fim.
• Taxa Municipal Turística: já está em vigor a cobrança de 2 € por hóspede e por dormida (até ao máximo de 5 dormidas seguidas por estadia), aplicável a hóspedes com 13 ou mais anos de idade, nos termos do Regulamento Geral de Taxas do Município de Almada (Regulamento n.º 125/2026), de 5 de fevereiro. O valor é liquidado pelos proprietários através do Balcão Virtual da autarquia.

Almada Nascente e a Cidade da Água: o que vale a promessa?

É frequente ver anúncios em Cacilhas, no Ginjal ou na Cova da Piedade que justificam um preço mais alto com a futura Cidade da Água. O Plano de Urbanização Almada Nascente – Cidade da Água da Câmara Municipal de Almada abrange 115 hectares de frente ribeirinha, incluindo os 50 hectares dos antigos estaleiros navais da Lisnave na Margueira, e prevê cerca de 630.000 m² de área bruta de construção.

O plano está em vigor desde 2009 e os terrenos do Estado foram desafetados do domínio público marítimo em 2023 por decreto-lei. Contudo, dezassete anos depois da aprovação do plano urbanístico, as obras de urbanização ainda não começaram e não há calendário fechado para a entrega de habitação. Para quem compra hoje, a regra de prudência é simples: avaliar o imóvel pelo que a zona oferece no presente e não pagar antecipadamente por uma regeneração urbana cujo prazo ninguém controla.

Como consultar os dados de Almada na CASAFARI

Todos os valores de preços e rendas pedidas citados neste guia provêm do histórico da CASAFARI para o concelho de Almada (location id 1875). Na interface da plataforma, é possível filtrar a série temporal por freguesia, tipologia (de T0 a T4+), estado de conservação e trimestre.

Se o objetivo for saber o valor justo de um apartamento específico — seja para o colocar à venda na Cova da Piedade, seja para apresentar uma proposta fundamentada na Costa da Caparica —, pode avaliar a sua casa online ou recorrer à ferramenta profissional de avaliação de imóveis com Comparables e estudo de mercado, que cruza os anúncios ativos e históricos do mesmo quarteirão.

Para equipas técnicas, analistas e mediadores que integram dados nos seus próprios sistemas, a API de Location Lookup resolve o termo «Almada» para o location_id 1875, permitindo extrair estas mesmas séries através do endpoint descrito na documentação da Area Insights (em inglês) e na documentação de Comparables e avaliação (em inglês), ou ligá-las diretamente a assistentes de inteligência artificial através do Casafari MCP, para consultar os dados a partir de agentes de IA. O consumo da API e do MCP é contabilizado em tokens, de acordo com o plano subscrito.

Quer procure a primeira casa a dez minutos de barco de Lisboa, quer precise de defender o preço de angariação perante um proprietário, pode criar conta na plataforma CASAFARI e consultar os dados atualizados ao nível da rua.