Preço das casas no Funchal em 2026

No 3.º trimestre de 2026, o preço médio pedido por apartamentos no concelho do Funchal situou-se em 4.478,5 €/m² (+11,4% homólogo) e o das moradias em 3.720,7 €/m² (+5,4%), segundo o CASAFARI Area Insights com base em preços de anúncio. Nas escrituras efetivas, o Instituto Nacional de Estatística (INE) apurou uma mediana de 3.601 €/m² nos 12 meses até março de 2026, 54% acima da mediana nacional. O mercado funchalense atravessa um ano de contraste: os preços continuam a subir, mas o número de casas vendidas na Região Autónoma da Madeira caiu 25,6% no arranque de 2026, de acordo com a Direção Regional de Estatística da Madeira (DREM).

Visto do mar, o Funchal desenha um anfiteatro íngreme onde quase todos os socalcos têm já construção consolidada. Numa cidade encaixada entre a baía e a montanha, sem planícies para expandir a malha urbana, a pressão da procura reflete-se diretamente no valor do metro quadrado. Entre o início de 2023 e o verão de 2026, os preços pedidos nos anúncios subiram mais de metade, ao mesmo tempo que as novas regras municipais vieram travar a abertura de Alojamento Local e arrefecer o ritmo de transações.

Quanto custa comprar casa no Funchal em 2026?

De acordo com as séries de preços do Area Insights para o Funchal, consultadas a 23 de outubro de 2026 (identificador de localização 4116), os apartamentos à venda no concelho registaram um preço médio pedido de 4.478,5 €/m² no 3.º trimestre de 2026. Este valor representa uma subida de 11,4% face aos 4.021,1 €/m² do 3.º trimestre de 2025 e um avanço trimestral de 1,8% em relação aos 4.397,7 €/m² do 2.º trimestre de 2026. No segmento de moradias, o preço médio pedido fixou-se em 3.720,7 €/m² no 3.º trimestre de 2026, mais 5,4% do que um ano antes (3.529,5 €/m²), conferindo aos apartamentos um prémio de cerca de 20% por metro quadrado.

Estes números refletem preços pedidos em anúncios indexados pela CASAFARI, expurgados de valores extremos e anúncios duplicados, pelo que diferem naturalmente dos valores finais de escritura após negociação e da diferente composição dos imóveis efetivamente transacionados.

Na estatística oficial de escrituras, as Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local do INE, 1.º trimestre de 2026, publicadas a 17 de julho de 2026 com base em declarações fiscais de IMT e IMI, situam o preço mediano das transações no Funchal em 3.601 €/m² nos 12 meses terminados em março de 2026. Trata-se de um acréscimo homólogo de 23% e de um valor 54% superior à mediana nacional (2.337 €/m²). Nos apartamentos de tipologia T0 e T1, a mediana de escritura no concelho subiu para 3.872 €/m² no mesmo período.

Traduzindo estas referências para um orçamento concreto, um apartamento de 80 m² anunciado ao preço médio pedido no 3.º trimestre de 2026 ronda os 358 mil euros (4.478,5 € × 80 m²), embora a cotação real varie de forma acentuada conforme a cota de altitude, a existência de vista desafogada sobre o oceano, o estacionamento em garagem e a idade do edifício.

Em perspetiva acumulada, o ciclo recente transformou o patamar de preços da capital madeirense. Desde o 1.º trimestre de 2023, o preço médio pedido por apartamentos no CASAFARI Area Insights subiu 52,0% (partindo de 2.945,7 €/m²), enquanto o das moradias acumulou uma valorização de 61,2% (partindo de 2.308,2 €/m²).

Que zonas do Funchal se compram e a que preço relativo?

O mercado residencial funchalense organiza-se em função da topografia da costa sul da ilha e da exposição solar. Sem séries oficiais desagregadas por freguesia neste relatório, a hierarquia de preços lê-se pela proximidade ao mar, pela facilidade de acesso pedonal e pela disponibilidade de estacionamento.

• São Martinho e zona do Lido: concentra a faixa hoteleira, a promenade marítima e os condomínios recentes com piscina e vista de mar. É o eixo mais procurado por compradores do continente e por cidadãos estrangeiros, apresentando os valores pedidos mais elevados por metro quadrado em apartamentos.
• Sé e Santa Luzia: abrangem o centro histórico, a Avenida Arriaga, a Zona Velha e as encostas imediatas. Reúnem edifícios reabilitados e apartamentos de menor área (T0, T1 e T2) com elevada liquidez para residência urbana ou arrendamento.
• São Gonçalo: na encosta nascente, oferece vistas amplas sobre a baía do Funchal e um tecido misto de moradias contemporâneas e quintas tradicionais, muito valorizado por quem privilegia privacidade e exposição solar.
• Santo António e São Roque: estendem-se pelas cotas médias e altas a norte do centro. Constituem o principal mercado das famílias residentes madeirenses, com predomínio de moradias unifamiliares, prédios de habitação coletiva vocacionados para o mercado local e preços por metro quadrado mais contidos à medida que o declive se acentua.
• Monte: freguesia histórica na cota alta, ligada ao centro pelo teleférico, caracterizada por quintas antigas, jardins densos e um microclima mais fresco, com menor rotação comercial.

A escassez de solo urbanizável plano e a orografia de socalcos limitam estruturalmente a oferta de obra nova. Segundo os dados da DREM sobre vendas de casas na Madeira no 1.º trimestre de 2026, publicados a 23 de junho de 2026, em toda a Região Autónoma venderam-se apenas 122 alojamentos novos num total de 665 transações (uma quebra homóloga de 56,4% nas vendas de construção nova), o que mantém a pressão sobre o parque usado a cerca de 20 quilómetros do Aeroporto Internacional da Madeira, em Santa Cruz.

Para analisar o valor de mercado ao nível da rua ou do edifício, proprietários e consultores podem comparar imóveis concretos com Comparables, ajustando a avaliação à vista, à cota e ao estado de conservação.

Porque é que os apartamentos continuam a subir e as moradias estabilizam?

A leitura trimestral do CASAFARI Area Insights revela que os dois segmentos residenciais entraram em ritmos distintos ao longo de 2025 e 2026. Enquanto os apartamentos mantiveram crescimentos homólogos superiores a 11% durante sete trimestres consecutivos, as moradias registaram uma desaceleração clara após as subidas superiores a 20% observadas em 2025.

Trimestre	Apartamentos (variação homóloga do preço pedido)	Moradias (variação homóloga do preço pedido)
1.º trimestre de 2025	+13,2%	+22,2%
2.º trimestre de 2025	+15,5%	+21,0%
3.º trimestre de 2025	+13,8%	+20,5%
4.º trimestre de 2025	+14,5%	+14,5%
1.º trimestre de 2026	+14,2%	+11,8%
2.º trimestre de 2026	+14,0%	+6,3%
3.º trimestre de 2026	+11,4%	+5,4%

No 2.º trimestre de 2026, o preço médio pedido de moradias chegou mesmo a recuar 2,7% em cadeia (passando de 3.646,6 €/m² no 1.º trimestre para 3.547,6 €/m²), antes de recuperar para 3.720,7 €/m² no 3.º trimestre. Como a amostra de moradias é mais reduzida e heterogénea — incluindo desde moradias geminadas nas freguesias altas até quintas de luxo sobre a baía —, oscilações trimestrais isoladas refletem sobretudo alterações na composição da oferta disponível. Ainda assim, a travagem homóloga de +22,2% para +5,4% em seis trimestres confirma que o teto de preço das moradias encontrou maior resistência do lado dos compradores.

Em contrapartida, a procura mantém-se concentrada nos apartamentos T0, T1 e T2 nas zonas centrais e costeiras, cujo ticket global é mais baixo e cuja liquidez é superior. Este abrandamento seletivo acompanha o quadro nacional: o Índice de Preços da Habitação do INE, 2.º trimestre de 2026, divulgado a 22 de setembro de 2026, subiu 16,5% em termos homólogos (após +17,8% no 1.º trimestre de 2026), num trimestre em que se transacionaram 40.142 alojamentos em Portugal (−6,4% homólogo). Na Madeira, a contração de 25,6% no volume de vendas do 1.º trimestre de 2026 (para 665 casas e 215,2 milhões de euros, menos 19% em valor segundo a DREM) aconselha quem coloca um imóvel à venda a monitorizar o tempo de permanência em carteira e as reduções de preço na vizinhança, dado que os preços de anúncio costumam reagir com atraso às quebras de volume.

Como se compara o Funchal com Lisboa, o Algarve e o resto do país?

Apesar de ser uma cidade de escala média à escala europeia, o Funchal pratica preços de transação superiores aos do Algarve no seu conjunto e próximos dos da Grande Lisboa. Segundo os dados do INE para os 12 meses terminados no 1.º trimestre de 2026, a mediana funchalense de 3.601 €/m² posiciona-se apenas a 235 €/m² da sub-região da Grande Lisboa.

Território / Sub-região	Preço mediano de transação (12 meses até março de 2026, INE)
Grande Lisboa	3.836 €/m²
Município do Funchal	3.601 €/m²
Algarve	3.352 €/m²
Península de Setúbal	2.996 €/m²
Região Autónoma da Madeira (RAM)	2.863 €/m²
Área Metropolitana do Porto	2.552 €/m²
Portugal (total nacional)	2.337 €/m²

Nos dados referentes ao 4.º trimestre de 2025, divulgados pela DREM e pelo INE, o Funchal ocupava a posição de 6.º concelho mais caro de Portugal, com uma mediana de 3.612 €/m² (que então representava uma ligeira variação homóloga de −2,2% face aos 3.693 €/m² do 4.º trimestre de 2024). A passagem de −2,2% num trimestre para +23% no trimestre seguinte ilustra como, num mercado municipal com poucas centenas de escrituras por trimestre, a entrada de um único empreendimento novo ou de um lote de apartamentos de gama alta faz oscilar a mediana estatística.

Fora dos limites do Funchal, o mercado insular apresenta valores substancialmente mais acessíveis: a mediana global da Região Autónoma da Madeira (2.863 €/m²) fica cerca de 20% abaixo da capital. Para conhecer a distribuição territorial no resto do arquipélago, pode consultar o guia da Madeira, bem como a análise sobre a evolução do mercado imobiliário em Portugal.

Quem compra no Funchal e porque é que a procura não cede?

A sustentação dos preços no Funchal explica-se pela convergência de três fluxos de compradores sobre um território fisicamente limitado: as famílias residentes, a diáspora madeirense e os compradores internacionais.

No plano demográfico, o concelho depende inteiramente da atração populacional externa para crescer. Segundo os Censos 2021 na Madeira, resultados definitivos da DREM, o Funchal contava com 105.795 residentes em 2021, distribuídos por 52.309 alojamentos familiares clássicos — dos quais 40.944 serviam de residência habitual, 4.407 eram residências secundárias (8,4% do parque) e 6.883 encontravam-se vagos. Já o retrato demográfico do Funchal na Pordata, com base nas estimativas do INE revistas em junho de 2026, aponta para 113.443 residentes no final de 2025: na base das estimativas, a população aumentou 4,1% entre 2021 e 2025 exclusivamente graças a um saldo migratório positivo de +6.712 pessoas, que compensou o saldo natural negativo de −2.216 habitantes.

A vitalidade turística funciona como montra permanente para o imobiliário residencial. No 2.º trimestre de 2026, o alojamento turístico da Região Autónoma recebeu 718,6 mil hóspedes (dos quais 558,1 mil estrangeiros) e gerou cerca de 3,5 milhões de dormidas, segundo as Estatísticas do Turismo da DREM.

Essa exposição alimenta uma procura internacional oriunda sobretudo da Alemanha, Reino Unido, França, Países Baixos, países nórdicos e Suíça, a par de portugueses do continente e de emigrantes madeirenses a regressar da Venezuela, África do Sul e Reino Unido. A diferença de poder de compra fica patente na publicação da DREM, preço mediano por domicílio fiscal do comprador: no 1.º trimestre de 2026, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram na Região Autónoma da Madeira um preço mediano de 3.295 €/m², contra 2.810 €/m² pagos por compradores domiciliados em Portugal. Ao nível nacional, os não residentes representaram 4,7% das compras no 2.º trimestre de 2026 segundo o INE, não existindo percentagem oficial publicada especificamente para a Madeira.

Alojamento Local no Funchal: o que muda com as áreas de contenção?

Para pequenos investidores em tipologias T0, T1 e T2, a alteração mais profunda de 2026 reside no novo quadro municipal para o Alojamento Local (AL). Após a suspensão de novos registos decretada no final do verão de 2025 e prorrogada após a aprovação da proposta de regulamento do AL pela Câmara do Funchal em março de 2026 — altura em que o município contabilizava cerca de 3.600 estabelecimentos de AL no concelho —, entrou em vigor o novo regime definitivo.

Publicado através do Regulamento n.º 787/2026 no Diário da República a 29 de junho de 2026, o Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local institui duas áreas de contenção: uma correspondente à freguesia da Sé e outra abrangendo o restante território do concelho. Na prática, todo o município fica sujeito a restrições à abertura de novos registos, prevendo o diploma exceções circunscritas a imóveis objeto de obras de reabilitação ou que se encontrem devolutos há mais de três anos e sejam reabilitados.

Para quem analisa uma compra em 2026, as implicações práticas são claras:

1. Novos registos vedados por regra: adquirir um apartamento comum para o converter de imediato em Alojamento Local deixou de ser viável na generalidade do concelho.
2. Verificação prévia ao CPCV: caso o imóvel seja comercializado com licença de AL existente, convém confirmar junto da Câmara Municipal do Funchal e com apoio jurídico a validade do título, os novos fundamentos de cancelamento previstos no regulamento e as condições exatas de transmissibilidade antes de assinar o contrato-promessa de compra e venda (CPCV).
3. Alternativa no arrendamento habitacional: muitos proprietários estão a canalizar os imóveis para contratos de longa duração. Segundo as Estatísticas de Rendas da Habitação ao Nível Local do INE, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento no Funchal atingiu 13,60 €/m² nos 12 meses até março de 2026 (subindo para 16,00 €/m² nos apartamentos T0 e T1). A Região Autónoma da Madeira apresenta uma mediana de 11,97 €/m², a segunda mais elevada do país logo a seguir à Grande Lisboa (14,38 €/m²).

Para investidores e mediadores que procuram ativos já licenciados ou imóveis devolutos elegíveis para reabilitação, é possível recorrer ao Property Sourcing para encontrar imóveis com registo de AL ou características específicas em toda a oferta do mercado.

Que impostos e custos se pagam ao comprar casa na Madeira?

O processo de aquisição de um imóvel no Funchal segue as regras civis e fiscais portuguesas, sem qualquer restrição à compra por cidadãos estrangeiros, residentes na União Europeia ou em países terceiros.

Os encargos na compra incluem o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), calculado de acordo com as tabelas em vigor para habitação própria e permanente ou para habitação secundária, acrescido do Imposto do Selo sobre a transação e dos emolumentos de escritura e registo predial. Após a compra, é devido anualmente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), cuja taxa é fixada pela Câmara Municipal do Funchal dentro dos limites legais sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Uma vez que a Região Autónoma da Madeira dispõe de competências fiscais próprias em matéria de impostos sobre o rendimento e de escalões específicos, recomenda-se a consulta das tabelas atualizadas no Portal das Finanças ou junto de um contabilista certificado antes da transação.

Importa recordar que, desde a entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) em outubro de 2023, a compra de imóveis residenciais no Funchal ou em qualquer outra parte do país deixou de conferir acesso à Autorização de Residência para Atividade de Investimento (visto gold).

Antes de apresentar uma proposta ou de preparar o fecho da escritura, compradores e proprietários podem obter uma avaliação online do imóvel baseada em dados reais do mercado funchalense.

Como consultar e reproduzir estes números

Os dados de preços pedidos apresentados neste guia provêm diretamente da plataforma CASAFARI Area Insights para o concelho do Funchal (identificador 4116, na hierarquia Portugal › Madeira › Ilha da Madeira). As séries sale_apartment_psqm e sale_house_psqm são atualizadas semanalmente e agregam os anúncios ativos nos portais e agências, limpando duplicados e valores atípicos.

Para equipas técnicas, analistas e avaliadores que pretendam integrar estas séries nos seus modelos internos, o serviço Location Lookup resolve automaticamente o nome do município (Funchal) no identificador 4116, permitindo consultar o histórico trimestral através da API. A estrutura do pedido e dos parâmetros pode ser consultada na documentação do Area Insights em developers.casafari.com (em inglês), bem como na documentação de Comparables e avaliação (em inglês).

O consumo de dados na API e nas integrações de inteligência artificial é contabilizado em tokens (distintos dos access tokens de autenticação OAuth). Quem desenvolve assistentes analíticos internos pode ligar os seus modelos diretamente à base de dados através do Casafari MCP para agentes de IA. Para começar a explorar os dados do Funchal ou configurar o acesso técnico, basta criar conta e obter chaves em platform.casafari.com.