Melides e Grândola: quanto custam as casas em 2026

No 3.º trimestre de 2026, o preço médio pedido das moradias anunciadas no concelho de Grândola, indexadas pelo Area Insights da CASAFARI (outliers excluídos), foi de 7.287,7 €/m², mais 5,5 % do que um ano antes e 30,6 % acima do 1.º trimestre de 2023. Os apartamentos ficaram em 4.729,3 €/m², com uma amostra pequena. Estes valores são preços pedidos de anúncios — não valores de escritura — para o concelho que inclui Melides, Carvalhal e Tróia, ficando Comporta fora (Alcácer do Sal); em contraste, a mediana da avaliação bancária do INE situou-se em 2.822 €/m² em agosto de 2026, o que mostra como a oferta anunciada se concentra no topo.

Imagine uma família de Lisboa que arrenda a mesma casa junto à lagoa de Melides há quinze agostos. Em 2026, decide finalmente fazer contas para comprar um monte ou um lote onde construir. Ao abrir os portais e as notícias económicas, depara-se com uma aparente contradição: o concelho de Grândola surge ao lado de Lisboa nos valores mais altos do país e, ao mesmo tempo, as estatísticas oficiais indicam que a habitação avaliada pelos bancos no município vale menos de metade do que pedem os anúncios. Compreender esta distância é o primeiro passo para não comprar às cegas na costa alentejana.

Quanto custa hoje uma casa no concelho de Grândola?

O mercado residencial que os dados descrevem em Grândola é, acima de tudo, um mercado de moradias, quintas e montes. De acordo com a série histórica do CASAFARI Area Insights para o concelho de Grândola (location id 1833, consultada a 23-10-2026), o valor médio pedido pelas moradias atingiu 7.287,7 €/m² no 3.º trimestre de 2026. Face aos 6.909,3 €/m² registados no 3.º trimestre de 2025, trata-se de um acréscimo homólogo de 378,4 €/m², ou seja, mais 5,5 %. Desde o 1.º trimestre de 2023, quando a média se fixava em 5.579,5 €/m², a subida acumulada é de 1.708,2 €/m² (+30,6 %).

Nos apartamentos, o preço médio pedido no concelho situou-se em 4.729,3 €/m² no 3.º trimestre de 2026 (+9,2 % em termos homólogos), mas este segmento assenta numa amostra reduzida e volátil. Na prática, as moradias anunciam-se a cerca de 1,54 vezes o valor por metro quadrado dos apartamentos.

Convém sublinhar o que mede este indicador: trata-se da média dos preços pedidos em anúncios ativos indexados pela CASAFARI, depois de removidos os valores extremos (outliers), e não dos preços finais constantes das escrituras. Quando se olha para o que os bancos avaliam no conjunto do concelho para efeitos de crédito à habitação, o retrato muda de escala. Segundo a avaliação bancária em Grândola divulgada pelo Jornal de Negócios com dados do INE referente a agosto de 2026, a mediana concelhia foi de 2.822 €/m² e o 3.º quartil atingiu 5.049 €/m². O que está anunciado nos portais reflete o topo do mercado costeiro e turístico; o que se avalia e transaciona na malha urbana tradicional do concelho tem valores substancialmente inferiores.

Melides, Carvalhal, Tróia ou Grândola: de que território falamos?

Para ler os números com rigor, é indispensável arrumar a geografia administrativa. O concelho de Grândola divide-se em quatro freguesias com perfis imobiliários distintos: as freguesias costeiras de Melides e do Carvalhal (onde se inclui a península de Tróia), a União das Freguesias de Grândola e Santa Margarida da Serra (que abrange a sede de concelho e a zona serrana) e, mais a interior, Azinheira dos Barros e São Mamede do Sádão.

Dois esclarecimentos evitam erros frequentes na análise de preços:

1. Comporta não pertence a Grândola: a aldeia da Comporta faz parte do concelho vizinho de Alcácer do Sal e não entra nestas estatísticas, embora partilhe a mesma faixa costeira e o mesmo perfil de procura.
2. Melides não tem série isolada: como a freguesia de Melides não está autonomizada na métrica agregada do Area Insights, os 7.287,7 €/m² referem-se à média de todo o concelho de Grândola.

A cerca de hora e meia de Lisboa pela autoestrada A2 e pelo IC1 — ou atravessando o estuário do Sado de ferry a partir de Setúbal até Tróia —, este território reúne realidades muito díspares sob a mesma média estatística. Em Melides e na Aberta Nova predominam os montes alentejanos, as herdades e as moradias de arquitetura contemporânea desenhadas à medida; no Carvalhal e em Tróia concentram-se os lotes e moradias integrados em empreendimentos turísticos e resorts; na vila de Grândola encontra-se o parque habitacional destinado a residência permanente.

Tudo isto assenta numa base demográfica reduzida. De acordo com os resultados definitivos dos Censos 2021 do INE, o concelho de Grândola contava com 13.822 residentes, menos 6,8 % do que os 14.826 registados em 2011. Num mercado com esta dimensão, a entrada em comercialização de um único projeto de gama alta na linha de costa basta para puxar a média dos preços pedidos de todo o município.

Como evoluíram os preços pedidos das moradias desde 2023?

A trajetória das moradias no concelho ao longo dos últimos três anos e meio divide-se em duas fases bem marcadas: uma aceleração constante até ao início de 2026 e uma estabilização em patamar elevado nos trimestres mais recentes.

Partindo de 5.579,5 €/m² no 1.º trimestre de 2023 (CASAFARI Area Insights, location id 1833), o preço pedido por metro quadrado subiu de forma contínua, com os trimestres de 2025 a registarem avanços sucessivos na ordem dos 4 % a 5 % cada um. O máximo histórico da série foi atingido no 1.º trimestre de 2026, nos 7.411,9 €/m². Nos dois trimestres seguintes, o indicador ajustou ligeiramente para 7.212,8 €/m² no 2.º trimestre e fixou-se em 7.287,7 €/m² no 3.º trimestre de 2026, situando-se agora 1,7 % abaixo do pico.

Mais do que uma correção de preços, os dados de 2026 descrevem um patamar de consolidação. Para perceber o efeito acumulado no terreno, basta pensar num proprietário que tivesse colocado um monte reabilitado com 250 m² à venda no início de 2023, alinhado pela média concelhia de então (cerca de 1,39 milhões de euros): no outono de 2026, uma propriedade equivalente posicionada na média do concelho apresenta-se ao mercado acima de 1,82 milhões de euros, porque a oferta nova que substitui a antiga continua a entrar nos escalões cimeiros.

E os apartamentos? Porque não devem ler-se trimestre a trimestre

No segmento de apartamentos, a evolução acumulada também é positiva, passando de 3.886,0 €/m² no 1.º trimestre de 2023 para 4.729,3 €/m² no 3.º trimestre de 2026, o que representa um crescimento de 21,7 % desde o início da série e de 9,2 % face aos 4.332,1 €/m² do 3.º trimestre de 2025 (CASAFARI Area Insights, location id 1833).

Todavia, o comportamento recente ilustra o risco de ler amostras pequenas ao trimestre: no 1.º trimestre de 2026, a média caiu abruptamente para 4.187,2 €/m², recuperando logo nos dois trimestres seguintes. Como o stock de apartamentos à venda no concelho se divide quase exclusivamente entre unidades turísticas em Tróia e prédios de habitação corrente na vila de Grândola, a venda ou a entrada de meia dúzia de apartamentos num destes polos provoca oscilações de 5 % a 10 % entre trimestres.

Quando se indexam ambas as séries à base 100 no 1.º trimestre de 2023, fica claro que foram as moradias (+30,6 %) que lideraram a valorização dos preços pedidos face aos apartamentos (+21,7 %). Para quem analisa um apartamento em Tróia ou na vila, o conselho técnico é ignorar a variação de um trimestre isolado e recorrer diretamente aos imóveis comparáveis na mesma localização.

Grândola está a subir mais ou menos do que o resto do país?

Depois de ter protagonizado algumas das subidas mais expressivas do país em 2024 e 2025, o ritmo de crescimento dos preços pedidos das moradias em Grândola (+5,5 % homólogo no 3.º trimestre de 2026) é hoje mais moderado do que o andamento geral do mercado português.

De acordo com o Índice de Preços da Habitação do INE do 2.º trimestre de 2026, publicado a 22-09-2026, os preços das casas transacionadas em Portugal subiram 16,5 % em termos homólogos no 2.º trimestre de 2026 (com os alojamentos existentes a crescerem 18,0 % e os novos 12,3 %), depois de uma subida de 17,8 % no 1.º trimestre de 2026. Em sentido inverso, o número de transações no país recuou 8,7 % no 1.º trimestre e 6,4 % no 2.º trimestre de 2026.

Impõe-se aqui uma nota metodológica transparente: esta comparação coloca lado a lado uma média concelhia de preços pedidos (CASAFARI) e um índice nacional de preços efetivos de transação (INE). As metodologias são distintas, pelo que o confronto serve para enquadrar a tendência macroeconómica — que pode ser acompanhada em detalhe na análise sobre a evolução do mercado imobiliário em Portugal — e não para medir diferenciais ao décimo.

Indicador de mercado	Valor por m²	Período de referência	Fonte e natureza do dado
Moradias no concelho de Grândola	7.287,7 €/m²	3.º trimestre de 2026	CASAFARI Area Insights (preço médio pedido)
Apartamentos no concelho de Grândola	4.729,3 €/m²	3.º trimestre de 2026	CASAFARI Area Insights (preço médio pedido, amostra reduzida)
Segmento de luxo em Grândola	14.286 €/m²	2.º trimestre de 2026	idealista via SAPO (preço pedido no topo de gama)
Avaliação bancária em Grândola (mediana)	2.822 €/m²	Agosto de 2026	INE via Jornal de Negócios (3.º quartil: 5.049 €/m²)
Alentejo Litoral — compras por famílias	2.079 €/m²	4.º trimestre de 2025	INE (mediana de transação; institucionais: 2.189 €/m²)
Portugal — total nacional	2.337 €/m²	1.º trimestre de 2026	INE (mediana de transação; estrangeiros: 3.000 €/m²)

Os dados regionais do INE ajudam a completar o quadro. Segundo os preços de transação no Alentejo Litoral publicados pelo INE para o 4.º trimestre de 2025, a mediana da sub-região (NUTS III) fixou-se em 2.079 €/m² nas aquisições feitas por famílias e em 2.189 €/m² nas compras realizadas por outros compradores institucionais, sendo a única sub-região do país onde os compradores não familiares pagaram mais por metro quadrado do que as famílias. Já a nível nacional, as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE do 1.º trimestre de 2026 (publicadas a 17-07-2026) mostram uma mediana global de 2.337 €/m² (+19,8 %), enquanto os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram uma mediana de 3.000 €/m² (+16,6 %).

Quem compra em Melides e porquê a oferta é tão escassa?

A procura na faixa costeira de Grândola divide-se entre famílias e profissionais liberais de Lisboa que há décadas veraneiam na região e uma clientela internacional consolidada — sobretudo compradores franceses, britânicos, belgas, suíços e alemães, a que se juntaram, desde 2022, mais famílias brasileiras e norte-americanas atraídas pelo eixo de Melides. Muitos destes compradores chegam ao Carvalhal, aos Brejos da Carregueira, a Melides e à Aberta Nova depois de constatarem a escassez e os valores praticados na vizinha Comporta, fenómeno semelhante ao que leva outros compradores a procurar alternativas mais a sul, analisadas no guia de Aljezur, outra costa protegida com mercado de moradias.

O posicionamento internacional do concelho foi impulsionado por projetos turísticos e residenciais de marca — do Tróia Resort ao empreendimento CostaTerra, em Melides, passando pela abertura do hotel Vermelho na própria aldeia de Melides. De acordo com uma análise sobre os preços do segmento de luxo em Grândola divulgada pelo SAPO com base em dados do portal idealista, o município atingiu um preço pedido de 14.286 €/m² no segmento de luxo no 2.º trimestre de 2026, o valor mais elevado entre todos os concelhos costeiros portugueses.

Do lado da oferta, a rigidez é estrutural e decorre da proteção do território:

• Grande parte da faixa litoral e lagunar está abrangida pela Reserva Natural do Estuário do Sado, pela Rede Natura 2000, por sistemas dunares protegidos e por manchas de montado de sobro.
• Os terrenos rústicos estão maioritariamente condicionados pela Reserva Ecológica Nacional (REN) e pela Reserva Agrícola Nacional (RAN), onde a edificação nova é muito restrita.
• A alteração ao PDM de Grândola de janeiro de 2025 (Aviso n.º 1869/2025/2), em cumprimento do PROT Alentejo, fixa a intensidade turística concelhia efetiva máxima em 17.153 camas ou utentes.

Quanto ao mercado de arrendamento de longa duração, as Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local do INE indicam que a renda mediana dos novos contratos em Grândola foi de 10,48 €/m² por mês nos 12 meses terminados em março de 2026 (acima da mediana nacional de 9,50 €/m², mas abaixo dos 14,65 €/m² do concelho vizinho de Sines). Como este indicador reflete sobretudo o arrendamento habitacional na vila e não existe série de arrendamento CASAFARI para esta localização, não é possível calcular taxas de rentabilidade (yields) rigorosas para o segmento de moradias de férias.

Que impostos e regras pesam na compra em 2026?

Quem compra uma moradia ou um terreno no concelho de Grândola em 2026 encontra um quadro fiscal e urbanístico específico que convém acautelar antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda (CPCV).

IMT e Imposto do Selo na segunda habitação: A Lei do Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025) atualizou os escalões de IMT em 2 %. Ao contrário da habitação própria e permanente — que beneficia de isenção até 106.346 € (ou até 330.539 € no regime de IMT Jovem) —, na compra de habitação secundária ou para arrendamento no Continente não há escalão isento: aplica-se 1 % desde o primeiro euro até 106.346 €, seguindo-se taxas marginais de 2 % (até 145.470 €), 5 % (até 198.347 €), 7 % (até 330.539 €) e 8 % (até 633.931 €). Entre 633.931 € e 1.150.853 € vigora uma taxa única de 6 %, e acima de 1.150.853 € aplica-se uma taxa única de 7,5 %, conforme detalhado nas tabelas de IMT de 2026. A este valor soma-se sempre o Imposto do Selo à taxa de 0,8 % sobre o maior valor entre o preço de aquisição e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Num exemplo concreto, uma moradia adquirida como segunda habitação por 1.200.000 € paga 90.000 € de IMT (7,5 %) mais 9.600 € de Imposto do Selo (0,8 %), perfazendo 99.600 € em impostos de transação, cálculo que pode ser validado no Portal das Finanças.

Alojamento Local (AL): Muitos compradores ponderam rentabilizar a casa nos meses de verão para compensar os custos de manutenção. O Decreto-Lei n.º 76/2024 sobre o Alojamento Local, publicado em Diário da República e em vigor desde 1 de novembro de 2024, revogou a suspensão nacional de novos registos no litoral, eliminou a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) e devolveu aos municípios a competência sobre áreas de contenção. Mais recentemente, as medidas excecionais do Decreto-Lei n.º 151/2026 no Alojamento Local, de 29 de julho de 2026, deram aos municípios com mais de 1.000 estabelecimentos registados até ao final de 2025 prazo até 31 de dezembro de 2026 para aprovarem regulamento próprio, permitindo suspensões temporárias de novos registos até essa data sem efeitos retroativos. Como a existência de áreas de contenção ou suspensão municipal específica em Grândola carece de verificação caso a caso, é indispensável confirmar as regras em vigor junto da Câmara Municipal de Grândola antes de comprar com esse fim.

Fim do Golden Visa imobiliário: Para proprietários e mediadores que trabalham com clientes de fora da União Europeia, importa recordar que a compra de imóveis deixou de ser elegível para a Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) desde 7 de outubro de 2023, data de entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), publicada em Diário da República.

Terrenos rústicos e riscos ambientais: Na compra de montes ou parcelas rústicas em Melides e na Serra de Grândola, a verificação da caderneta predial, das plantas de ordenamento do PDM e das condicionantes REN e RAN, acompanhada de um Pedido de Informação Prévia (PIP) à autarquia, deve anteceder qualquer sinal. Adicionalmente, a exposição ao risco de incêndio florestal na Serra e no pinhal dunar, bem como a disponibilidade hídrica dos furos e redes locais, são hoje critérios técnicos obrigatórios na contratação de seguros e na avaliação do imóvel.

Como avaliar uma casa concreta em Melides ou Grândola?

Num concelho onde um apartamento na vila e uma herdade junto à lagoa de Melides entram na mesma estatística municipal, uma média concelhia não serve para fixar o preço de venda nem o valor de uma proposta de compra. A avaliação rigorosa faz-se isolando o micro-mercado através de avaliações, Comparables e estudo de mercado para um imóvel concreto, selecionando propriedades num raio curto, com a mesma tipologia, área de terreno e estado de conservação.

Para proprietários que pretendem perceber quanto vale um monte ou uma moradia antes de a colocar no mercado, a ferramenta de avaliação de imóveis online oferece uma primeira estimativa imediata, que pode depois ser aprofundada cruzando os preços pedidos da concorrência com os valores de avaliação bancária. Para consultores e mediadores que operam no Alentejo Litoral — ou que acompanham clientes em outros guias de zona da CASAFARI em Portugal —, o Property Sourcing para acompanhar a oferta nova no concelho permite identificar entradas em carteira, exclusividades partilhadas e descidas de preço em todo o município.

Se pertence a uma equipa técnica ou de análise que integra dados de mercado nos seus próprios modelos, a mesma consulta que alimenta as séries deste guia está descrita na documentação do Area Insights em developers.casafari.com (em inglês), a par da documentação de Comparables e avaliação (em inglês), podendo criar conta e reproduzir a consulta em platform.casafari.com.

Em última análise, no concelho de Grândola, o que se anuncia e o que se transaciona são dois mercados; quem compra ou vende bem é quem mede a distância entre eles com dados ao nível da propriedade no Area Insights da CASAFARI.