Setúbal e Arrábida: preços das casas em 2026

Segundo o CASAFARI Area Insights, o preço médio pedido por apartamentos no concelho de Setúbal atingiu 3.173,1 €/m² no 3.º trimestre de 2026, mais 11,8% do que um ano antes; as moradias pedem 3.344,6 €/m² (+5,2%). Estes valores referem-se a preços de anúncio, não de escritura. Para vendas efetivas na Península de Setúbal, o INE situa a mediana em 2.996 €/m² no 1.º trimestre de 2026. Setúbal deixou de ser a saída barata da margem sul, embora continue abaixo de Lisboa.

Quanto custa o metro quadrado em Setúbal?

Numa manhã de sábado, à saída do Mercado do Livramento com o saco do peixe e o queijo de Azeitão, um casal de Almada abre o telemóvel numa esplanada da Avenida Luísa Todi. A conta parecia simples à partida: vender o T2 junto ao metro de superfície e comprar um T3 perto do Sado, trocando vinte minutos a mais no comboio por um quarto extra. Só quando dividem o preço pedido pela área útil do anúncio percebem que Setúbal já ultrapassou a fasquia dos três mil euros por metro quadrado.

De acordo com as séries de preços do Area Insights para o concelho de Setúbal (location id 1873, consultadas a 23 de outubro de 2026), os apartamentos atingiram um preço médio pedido de 3.173,1 €/m² no 3.º trimestre de 2026, contra 2.838,2 €/m² no período homólogo de 2025 (+11,8%). Desde o 1.º trimestre de 2023, quando a média se situava em 1.979,1 €/m², a subida acumulada é de 60,3%, sem um único recuo ao longo de 14 trimestres consecutivos.

O ritmo, contudo, está a respirar. Depois de subidas trimestrais de 5% a 7% durante 2025, os apartamentos avançaram 3,4% no 2.º trimestre de 2026 e 1,5% no 3.º trimestre (de 3.127,3 €/m² para 3.173,1 €/m²).

Nas moradias, a travagem chegou mais cedo. O preço médio pedido no 3.º trimestre de 2026 fixou-se em 3.344,6 €/m², mais 5,2% face aos 3.179,8 €/m² do 3.º trimestre de 2025 e mais 31,4% desde o início de 2023 (2.545,7 €/m²). Porém, a série encontra-se praticamente plana desde o arranque de 2026: 3.349,0 €/m² no 1.º trimestre, 3.317,8 €/m² no 2.º e 3.344,6 €/m² no 3.º (+0,8% na variação trimestral mais recente).

Estes números refletem preços pedidos em anúncios indexados pela CASAFARI, limpos de valores extremos (outliers), e agregam o concelho inteiro. Na mesma média cabem um T2 de 80 m² para obras na Baixa, um apartamento com vista para o estuário e uma moradia em Azeitão. Para sair da média municipal e avaliar uma casa concreta com Comparables e um estudo de mercado, convém cruzar a rua, a idade do prédio e o estado de conservação.

Porque é que os apartamentos apanharam as moradias?

No 1.º trimestre de 2023, uma moradia em Setúbal pedia, em média, mais 28,6% por metro quadrado do que um apartamento (2.545,7 €/m² contra 1.979,1 €/m²). No 3.º trimestre de 2026, esse prémio encolheu para 5,4% (CASAFARI Area Insights).

Três movimentos explicam esta convergência:

• O perfil de quem se muda da Grande Lisboa e de Almada: a procura mais ativa centra-se em apartamentos T2 e T3 a distância pedonal das estações da Fertagus e da CP, onde o valor total do imóvel ainda cabe no orçamento familiar e nos tetos de isenção fiscal.
• Liquidez da oferta urbana: o parque de apartamentos em São Sebastião e na União das Freguesias de Setúbal roda mais depressa e absorve as subidas de preço por metro quadrado em áreas totais mais contidas.
• O teto do produto de maior valor: a série de moradias mistura casas de banda no Alto da Guerra ou na Várzea com quintas em Azeitão e nos Brejos; acima de determinado montante global, a procura nacional rareia.

Para quem coloca uma moradia à venda em 2026, a ideia de que uma casa isolada vale automaticamente mais por metro quadrado deixou de se confirmar nas estatísticas. Conta a localização exata, a eficiência energética e a legalidade das áreas exteriores.

Preço pedido ou preço de escritura: o que dizem o INE e a CASAFARI

Quem negoceia uma compra ou prepara uma angariação precisa de separar duas réguas diferentes: o que os proprietários pedem nos portais (CASAFARI) e o valor pelo qual as escrituras são efetivamente assinadas (Instituto Nacional de Estatística).

Segundo as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE (1.º trimestre de 2026), divulgadas a 17 de julho de 2026, a mediana do preço de venda na sub-região da Península de Setúbal atingiu 2.996 €/m², uma subida homóloga de 28,9% — a mais rápida entre as sub-regiões mais caras do país. Nos 12 meses terminados em março de 2026, a mediana sub-regional fixou-se em 2.747 €/m² (contra 2.168 €/m² em Portugal), com todos os nove municípios da península acima da mediana nacional. Já no 3.º trimestre de 2025, Setúbal e Coimbra lideraram a aceleração de preços segundo o INE via idealista/news entre os 24 municípios com mais de 100.000 habitantes (+11,4 pontos percentuais em Setúbal).

Território / Fonte	Medida	Valor (€/m²)	Variação homóloga	Período
Concelho de Setúbal — Apartamentos (CASAFARI)	Preço médio pedido	3.173,1 €/m²	+11,8%	3.º T 2026
Concelho de Setúbal — Moradias (CASAFARI)	Preço médio pedido	3.344,6 €/m²	+5,2%	3.º T 2026
Península de Setúbal (INE)	Mediana de vendas (escrituras)	2.996 €/m²	+28,9%	1.º T 2026
Grande Lisboa (INE)	Mediana de vendas (escrituras)	3.836 €/m²	—	1.º T 2026
Algarve (INE)	Mediana de vendas (escrituras)	3.352 €/m²	—	1.º T 2026
Portugal (INE)	Mediana de vendas (escrituras)	2.337 €/m²	+19,8%	1.º T 2026

Não se deve subtrair os 2.996 €/m² do INE aos 3.173,1 €/m² da CASAFARI para deduzir uma margem de negociação. As métricas medem universos e tempos diferentes: uma é a mediana de todas as vendas fiscais numa sub-região de nove concelhos; a outra é a média de preços pedidos nos anúncios ativos num único concelho, onde os imóveis acabados de remodelar ou em construção nova têm maior peso.

O mercado está a fechar menos negócios, mas a preços superiores. Em Portugal, as transações caíram 10,5% no 1.º trimestre de 2026 (35.953 alojamentos, INE) e 6,4% no 2.º trimestre, quando o Índice de Preços da Habitação do 2.º trimestre de 2026, via Observador, subiu 16,5% homólogos. Na Península de Setúbal, porém, a quebra no número de vendas no 2.º trimestre foi de apenas 2,1%, a segunda menor de todo o país. Para enquadrar estes dados no ciclo do crédito e da oferta nacional, consulte a análise sobre a evolução do mercado imobiliário em Portugal.

Onde comprar: Baixa, Avenida Luísa Todi, São Sebastião, Azeitão e a costa da Arrábida

Com 123.496 residentes distribuídos por 230,3 km² e cinco freguesias, segundo os dados estatísticos da Câmara Municipal de Setúbal (Censos 2021), o concelho funciona como vários mercados num só, apertado entre a reserva do estuário do Sado e a encosta calcária da Serra da Arrábida. A ligação a Lisboa faz-se em menos de uma hora pela A2 e A12 fora das horas de ponta, ou em cerca de uma hora de comboio pela Fertagus e pela Linha do Sado da CP até Roma-Areeiro.

• Baixa e Avenida Luísa Todi (União das Freguesias de Setúbal, 37.757 residentes em 2021): concentra o comércio tradicional, a frente ribeirinha, o acesso aos ferries para Tróia e o edificado histórico. A oferta divide-se entre prédios antigos a necessitar de intervenção e reabilitações recentes dirigidas a quem privilegia fazer a vida a pé.
• São Sebastião (52.627 residentes em 2021): é a freguesia mais populosa e o motor da liquidez residencial do concelho, incluindo zonas como o Bairro da Bela Vista e as expansões urbanas de finais do século XX. Aqui encontra-se o grosso dos apartamentos T2 e T3 construídos entre as décadas de 1970 e 1990.
• Azeitão — Vila Nogueira e Vila Fresca (20.946 residentes em 2021): território de quintas históricas, adegas de Moscatel e moradias contemporâneas com lote próprio, mais próximo do acesso à Ponte Vasco da Gama. É a zona mais procurada por famílias que trabalham em Lisboa em regime híbrido e por compradores estrangeiros.
• Costa da Arrábida (Figueirinha, Galapinhos e Portinho da Arrábida): inserida no Parque Natural da Arrábida, praticamente sem solo urbanizável. As poucas propriedades existentes transacionam por raridade e raramente chegam aos portais abertos.

Uma nota de transparência sobre os dados: a Serra da Arrábida não constitui uma localização analítica autónoma no CASAFARI Area Insights, pelo que os seus imóveis entram na média geral do concelho de Setúbal. Como este guia não desagrega preços por freguesia, quem procura avaliar a diferença real entre um apartamento em São Sebastião e uma moradia em Vila Nogueira de Azeitão deve ver a oferta real por freguesia com Property Sourcing.

Quem está a comprar em Setúbal e porquê

Ao contrário da frente atlântica de Cascais ou do centro de Lisboa, Setúbal é um mercado movido quase por inteiro por famílias residentes em Portugal. Em 2025, ano em que se venderam um recorde de 169.812 alojamentos no país (+8,6%, num total de 41,2 mil milhões de euros), 95,0% das aquisições foram feitas por compradores com domicílio fiscal em território nacional, de acordo com os dados do INE divulgados pelo Observador. No 2.º trimestre de 2026, o peso dos compradores não residentes em Portugal desceu para 4,7% (1.890 alojamentos, -10,3% homólogos).

No terreno, as agências da península lidam com quatro perfis claros:

1. Famílias da Área Metropolitana de Lisboa: casais de Almada, do Seixal ou de Lisboa que vendem um apartamento pequeno e compram um T3 em Setúbal, mantendo o emprego na capital graças ao passe ferroviário.
2. Residentes de Setúbal em mudança de ciclo de vida: famílias locais que trocam os prédios sem elevador ou sem garagem dos anos 80 por construção recente ou por uma moradia geminada na periferia da cidade.
3. Pequenos aforradores nacionais: investidores particulares que adquirem T1 e T2 na malha urbana para arrendamento de longa duração a trabalhadores que se deslocam para Lisboa e à comunidade do Instituto Politécnico de Setúbal.
4. Compradores internacionais e de segunda habitação: cidadãos franceses, britânicos, alemães, neerlandeses e brasileiros que procuram casas com terreno em Azeitão ou no sopé da serra, atraídos pelas praias de Galapinhos e da Figueirinha, pela travessia de ferry para Tróia (já no concelho vizinho de Grândola) e pela proximidade ao aeroporto de Lisboa.

IMT, IMT Jovem, Alojamento Local e Parque Natural: as regras que pesam na conta

As alterações fiscais e urbanísticas em vigor em 2026 mudaram o cálculo do custo total de aquisição, consoante a idade e o domicílio fiscal de quem compra:

• Escalões gerais do IMT para residentes: na compra de habitação própria e permanente por residentes fiscais em Portugal, aplica-se a tabela progressiva com isenção até 106.346 € e uma taxa única de 6% para valores entre 660.982 € e 1.150.853 € (7,5% acima desse patamar), a que acresce 0,8% de Imposto do Selo.
• IMT Jovem em 2026: segundo as tabelas do IMT Jovem 2026 do Orçamento do Estado, os compradores até aos 35 anos na aquisição da primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330.539 €, e de isenção parcial (taxa de 8% apenas sobre o excedente) até 660.982 €. Na prática, um apartamento T2 de 80 m² ao preço médio pedido de Setúbal (3.173,1 €/m², cerca de 253.850 €) fica integralmente isento de ambos os impostos.
• Taxa única de 7,5% para não residentes fiscais: desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 (autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 no Diário da República), quem não tem domicílio fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% de IMT na compra de habitação, sem direito às isenções ou reduções dos escalões progressivos. O critério da lei é a residência fiscal e não a nacionalidade: um cidadão português residente em França ou na Suíça está sujeito aos 7,5%, podendo pedir a devolução parcial se passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se colocar o imóvel no mercado de arrendamento a renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
• Vistos Gold: a aquisição de imóveis deixou de dar acesso a autorizações de residência para investimento desde outubro de 2023.
• Alojamento Local (AL): a exploração exige registo no RNAL e, desde a reforma nacional de 2024, cabe a cada município definir os seus regulamentos e eventuais áreas de contenção. Antes de comprar na Baixa ou na frente ribeirinha a pensar em estadias curtas, convém confirmar as regras vigentes diretamente junto da Câmara Municipal de Setúbal e no Balcão do Empreendedor.
• Parque Natural da Arrábida: qualquer obra de ampliação, alteração de fachada ou construção nova em solo rústico na serra e em partes de Azeitão depende de parecer vinculativo do ICNF e do plano de ordenamento do parque. Num terreno rústico ou numa quinta com anexos não averbados, a viabilidade construtiva deve ser validada na Câmara e no ICNF antes de assinar o contrato-promessa.

Vale a pena comprar para arrendar em Setúbal?

De acordo com as Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local do INE (1.º trimestre de 2026), a renda mediana dos novos contratos de arrendamento na Península de Setúbal foi de 11,35 €/m², acima da mediana nacional (9,46 €/m², +9,1% homólogos) e abaixo da Grande Lisboa (14,38 €/m²).

Não é metodologicamente correto cruzar os 11,35 €/m² de renda mediana sub-regional do INE com os 3.173,1 €/m² de preço pedido municipal da CASAFARI para extrair uma taxa de rentabilidade bruta, visto tratarem-se de geografias e medidas estatísticas distintas. Ainda assim, as duas séries mostram o dilema de quem investe hoje em Setúbal: a procura de arrendamento é sólida — alimentada por quem trabalha em Lisboa, pelos estudantes do Instituto Politécnico de Setúbal e pelo emprego industrial e portuário da região (incluindo o polo da Autoeuropa, no concelho vizinho de Palmela) —, mas o preço de entrada subiu 60,3% em três anos e meio.

Num contexto em que os preços pedidos dos apartamentos cresceram muito acima dos salários locais e as moradias estagnaram desde o início de 2026, a margem de erro na compra diminuiu. Antes de apresentar uma proposta, proprietários e investidores podem recorrer à avaliação de imóveis online para confrontar o valor pedido com transações e imóveis semelhantes na mesma rua.

Como reproduzir estes números com a CASAFARI

Todas as séries de preços pedidos citadas neste guia provêm do CASAFARI Area Insights para o concelho de Setúbal (identificado pelo location_id 1873 através do Location Lookup). A plataforma agrega diariamente os anúncios dos portais e agências, agrupa duplicados do mesmo imóvel e remove valores atípicos para construir séries trimestrais limpas.

Para equipas de análise e programadores que pretendam integrar estes indicadores nos seus próprios relatórios ou modelos de crédito, a mesma consulta está disponível na documentação do Area Insights (em inglês) e na documentação de Comparables e avaliação (em inglês), onde cada chamada é descontada em tokens do plano subscrito. Quem preferir interrogar a base de dados em linguagem natural pode ligar o Casafari MCP para consultar estes dados com um agente de IA.

Se está a comparar a margem sul com o lado norte do Tejo, espreite os outros guias dos Arredores de Lisboa. Para acompanhar a evolução semanal do concelho ou testar a API diretamente, basta criar conta na plataforma CASAFARI.