GUIA DE BAIRRO DE SANTOS
Zona em ascensão num dos bairros mais autênticos de Lisboa
Santos-o-Velho, integrado na Freguesia da Estrela (20 308 habitantes segundo os Censos 2021 do INE), combina a traça histórica ribeirinha de Lisboa com uma forte procura residencial. Com o valor mediano de arrendamento na freguesia a atingir 20,00 €/m² no 2.º trimestre de 2026 (segundo dados do Instituto Nacional de Estatística) e a inauguração da estação de metro de Santos prevista para março de 2027, o bairro afirma-se como um eixo central para habitação permanente e reabilitação urbana.
Porque é que Santos-o-Velho é um dos bairros mais procurados da Freguesia da Estrela?
Santos-o-Velho é um dos bairros mais antigos e emblemáticos da capital. Desenvolvendo-se ao longo da encosta que desce da Lapa e de São Bento em direção ao Rio Tejo, o bairro estabelece a transição perfeita entre a elegância residencial da Freguesia da Estrela e a dinâmica urbana do Cais do Sodré e da Freguesia da Misericórdia (Bairro Alto e Santa Catarina).
A identidade de Santos-o-Velho é marcada por um contraste equilibrado. Durante o dia, as suas praças históricas — como o Largo de Santos, o Largo Vitorino Damásio e as vielas pitorescas da Madragoa — oferecem uma vivência tranquila, com cafés de bairro, comércio tradicional e ateliers de arte. Ao final da tarde, a proximidade à frente ribeirinha da Avenida 24 de Julho e às zonas de restauração traz uma vivacidade moderada, apetecível para famílias e jovens profissionais nacionais e internacionais.
Para mediadores imobiliários e investidores que procuram identificar oportunidades ao nível do quarteirão, uma análise detalhada do mercado com o Insights de Área da CASAFARI permite cruzar a oferta histórica com as dinâmicas de procura em tempo real. Adicionalmente, a elaboração de relatórios de avaliação de imóveis e estudo de mercado ajuda a fundamentar o valor exato por metro quadrado em edifícios reabilitados.
Como evoluem os transportes em Santos com a nova estação de metro da Linha Circular?
A acessibilidade de Santos-o-Velho está a passar por uma transformação histórica. Historicamente dependente da rede de elétricos e autocarros, a zona passa a contar com ligação direta à rede de metropolitano através da nova estação de metro de Santos.
Integrada no projeto de expansão da Linha Circular do Metropolitano de Lisboa (que une o Rato ao Cais do Sodré, passando pela Estrela e por Santos), a nova infraestrutura teve visitas guiadas abertas ao público em setembro de 2026 e tem a sua conclusão e inauguração marcadas para o 1.º trimestre de 2027 (até março de 2027), conforme avançado pela Time Out Lisboa.
Até à entrada em funcionamento do metro, a interface de Santos dispõe de uma cobertura de transportes públicos consolidada:
- Comboios urbanos (CP): A Estação de Santos serve a Linha de Cascais, assegurando ligação direta ao Cais do Sodré (2 minutos) e à linha costeira até Cascais.
- Elétricos da Carris: As linhas 15E (Praça da Figueira – Algés), 18E e 25E cruzam a zona ribeirinha e as subidas para a Lapa.
- Autocarros: Onze carreiras urbanas (incluindo as linhas 706, 713, 714, 727, 728, 732, 751 e as redes noturnas 201/202) garantem acesso rápido a toda a cidade.
- Proximidade pedonal: O centro multimodal do Cais do Sodré fica a cerca de 10 minutos a pé, enquanto o Aeroporto Humberto Delgado se situa a cerca de 20 minutos de carro fora das horas de ponta.
O que mudou no ensino superior, saúde e comércio local em Santos-o-Velho?
O ecossistema universitário e de serviços em Santos-o-Velho registou evoluções relevantes nos últimos anos. O ISEG (Lisbon School of Economics & Management, da Universidade de Lisboa) mantém a sua presença no emblemático campus do Convento das Inglesinhas, na Rua do Quelhas, funcionando como um polo gerador de procura para arrendamento de estudantes de pós-graduação, docentes e investigadores.
Por outro lado, o IADE (Faculdade de Design, Tecnologia e Comunicação), que durante décadas contribuiu para a designação informal da zona como “Santos Design District” a partir da Avenida Dom Carlos I, transferiu integralmente o seu campus em setembro de 2025 para o Oriente Green Campus, no Parque das Nações, de acordo com o Jornal Económico. Esta deslocalização libertou edifícios de grande escala na artéria principal, abrindo espaço a novos projetos de reconversão imobiliária e escritórios, mantendo contudo a envolvente rica em gabinetes de arquitetura e lojas de design.
No setor da saúde e equipamentos de proximidade, o Hospital de Jesus (pertencente à Venerável Ordem Terceira da Penitência de S. Francisco) assegura apoio médico e cirúrgico privado na Travessa da Arrochela, n.º 2. A segurança local é reforçada pela esquadra da PSP sediada na freguesia.
A oferta de estilo de vida combina locais emblemáticos como o Miradouro de Santa Catarina (Adamastor) no limite oriental, o Mercado da Ribeira / Time Out Market, o Polo Cultural Gaivotas | Boavista e uma restauração diversificada, onde se destaca o restaurante vegetariano e saudável Água no Bico, na Rua das Gaivotas, n.º 8.
Mercado imobiliário, Alojamento Local e benefícios fiscais de reabilitação na Estrela
De acordo com dados apurados pelo INE para a Freguesia da Estrela, o valor mediano de venda de habitação fixou-se nos 5 629 €/m² no 4.º trimestre de 2025, enquanto o valor mediano dos novos contratos de arrendamento atingiu 20,00 €/m² no 2.º trimestre de 2026, representando a renda mediana por metro quadrado mais elevada entre todas as freguesias do concelho de Lisboa.
Para quem equaciona investir em Santos-o-Velho, o enquadramento regulatório do Alojamento Local (AL) e os incentivos fiscais à reabilitação são fatores determinantes:
1. Restrições ao Alojamento Local (RMAL 2025/2026)
Com a atualização do Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa em dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025/2 em Diário da República), o limiar concelhio para classificação de zona de contenção absoluta passou para 10%. Uma vez que a Freguesia da Estrela regista um rácio de 10,8% entre licenças de AL e o número total de fogos de habitação permanente, encontra-se sob contenção absoluta. Estão proibidos novos registos de AL, com exceções muito circunscritas à reabilitação integral de edifícios em ruínas ou devolutos há mais de três anos.
2. Incentivos Fiscais na Área de Reabilitação Urbana (ARU)
Inserido na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa, o património edificado de Santos-o-Velho beneficia de um pacote fiscal atrativo para operações de restauro promovidas por privados:
- IVA reduzido a 6% nas Empreitadas de Reabilitação Urbana.
- Isenção de IMT na aquisição de imóveis destinados a reabilitação (desde que as obras iniciem no prazo de 3 anos) e na primeira transmissão subsequente.
- Isenção de IMI por 3 anos (renovável por mais 5 anos para habitação própria permanente ou arrendamento de longa duração).
- Taxa autónoma de 5% em sede de IRS/IRC sobre rendimentos prediais e mais-valias decorrentes da alienação de imóveis reabilitados.
- Taxa base de IMI fixada no mínimo legal de 0,30% em Lisboa, com reduções adicionais previstas pela Câmara Municipal de Lisboa para prédios arrendados para habitação permanente.
Diante das restrições ao AL, o foco dos investidores virou-se para o mercado de arrendamento habitacional de média e longa duração. Para planear a sua estratégia, pode consultar como calcular e encontrar a melhor rentabilidade de arrendamento e utilizar a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI para venda e arrendamento. Para obter uma visão abrangente sobre o setor a nível nacional, vale a pena acompanhar a evolução do mercado imobiliário em Portugal. Equipas técnicas e programadores podem também consultar a documentação técnica da API de Area Insights (em inglês).
Para explorar imóveis disponíveis, analisar transações comparáveis e acompanhar as flutuações de preços em tempo real em Santos-o-Velho e na Freguesia da Estrela, basta iniciar sessão na plataforma CASAFARI para aceder aos dados do mercado em tempo real.
Perguntas frequentes
Quando abre a nova estação de metro de Santos em Lisboa?
A nova estação de metro de Santos, integrante da expansão da Linha Circular do Metropolitano de Lisboa que ligará o Rato ao Cais do Sodré, tem abertura prevista para o 1.º trimestre de 2027 (até março de 2027). A infraestrutura já teve visitas guiadas para o público em setembro de 2026 e encontra-se na fase final de acabamentos e testes técnicos.
É possível registar um novo Alojamento Local em Santos-o-Velho?
Não, atualmente não é possível registar novos Alojamentos Locais em Santos-o-Velho. O bairro pertence à Freguesia da Estrela, que apresenta um rácio de 10,8% entre licenças de AL e habitacional permanente, estando classificada como zona de contenção absoluta ao abrigo do Regulamento Municipal de Lisboa. As únicas exceções aplicam-se à reabilitação integral de edifícios em ruínas ou devolutos há mais de três anos.
Quais são os benefícios fiscais para reabilitar um imóvel em Santos e na Estrela?
Sendo Santos-o-Velho parte da Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa, os proprietários beneficiam de IVA a 6% nas empreitadas de reabilitação e isenção de IMT na compra para reabilitar. Adicionalmente, beneficia-se de isenção de IMI por 3 anos (extensível por mais 5 anos no caso de arrendamento habitação permanente) e de uma taxa tributária autónoma reduzida a 5% sobre rendimentos prediais e mais-valias de imóveis reabilitados.
Que universidades e transportes públicos existem em Santos-o-Velho?
Santos-o-Velho acolhe o campus histórico do ISEG (Universidade de Lisboa) na Rua do Quelhas, embora o campus do IADE tenha sido transferido para o Parque das Nações em setembro de 2025. Ao nível dos transportes públicos, o bairro dispõe da estação de comboios de Santos (Linha de Cascais da CP), dos elétricos 15E, 18E e 25E, de 11 carreiras de autocarros da Carris e da proximidade pedonal do Cais do Sodré.
Que tipos de imóveis predominam na oferta residencial de Santos-o-Velho?
O bairro de Santos-o-Velho caracteriza-se por um edificado histórico e emblemático, beneficiando atualmente de uma forte dinâmica de reabilitação urbana. Esta transformação é impulsionada pela libertação de edifícios de grande escala, anteriormente ocupados por instituições como o IADE, permitindo a criação de projetos habitacionais modernos que respeitam a traça ribeirinha tradicional.
Como se compara a rentabilidade do arrendamento em Santos-o-Velho face às restrições do mercado?
Com a Freguesia da Estrela em regime de contenção absoluta para novos registos de Alojamento Local, o foco dos investidores tem-se centrado no mercado de arrendamento de média e longa duração. Com o valor mediano de arrendamento a atingir 20,00 €/m² no 2.º trimestre de 2026, a zona apresenta-se como um eixo central consolidado para habitação permanente, sendo essencial recorrer a ferramentas de análise para avaliar a rentabilidade específica de cada imóvel.