GUIAS DE BAIRRO DE SETÚBAL

O distrito de Setúbal abrange 874.806 habitantes (Censos de 2021) distribuídos por 13 municípios entre a Península de Setúbal e o Alentejo Litoral, situando-se a 48,5-50 km de Lisboa. Segundo as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE, o valor mediano de venda atingiu 2.996 €/m² na Península de Setúbal no 1.º trimestre de 2026 e 2.316 €/m² no Alentejo Litoral no 2.º trimestre de 2026.

Porque é que o distrito de Setúbal atrai cada vez mais moradores e investidores?

O distrito de Setúbal carateriza-se por uma dupla identidade territorial. A sul do rio Tejo, a Península de Setúbal acolhe nove municípios (Almada, Seixal, Barreiro, Moita, Montijo, Palmela, Sesimbra, Moita e Setúbal) fortemente integrados na Área Metropolitana de Lisboa, sendo a escolha natural de famílias que procuram áreas habitacionais mais amplas com acessibilidade à capital.

Mais a sul, a faixa costeira do Alentejo Litoral integra quatro municípios do distrito (Alcácer do Sal, Grândola — com áreas de elevado valor imobiliário como Troia, Carvalhal e Comporta —, Santiago do Cacém e Sines; o município de Odemira pertence ao distrito de Beja). Esta sub-região afirma-se como um destino de investimento imobiliário focado em turismo sustentável e habitação secundária de segmento alto.

As ligações de transporte para Lisboa são um dos principais motores de atratividade da região. De comboio, a linha da Fertagus assegura o trajeto entre a estação de Setúbal e Roma-Areeiro em 57 minutos (e entre 50 a 55 minutos até Sete Rios ou Campolide), conforme indicam os horários e tempos de viagem da Fertagus a partir de Setúbal. Por estrada, a distância de cerca de 48,5 a 50 km é percorrida em 40 a 45 minutos sem trânsito, seja através da A2 (via Ponte 25 de Abril) ou da A12/A2 (via Ponte Vasco da Gama).

O que fazer em Setúbal: da Serra da Arrábida à gastronomia do Sado

A qualidade de vida no concelho de Setúbal (com 123.496 habitantes, segundo dados do INE / Câmara Municipal de Setúbal) assenta num cenário natural único, onde a Serra da Arrábida se cruza com o estuário do Sado. Entre falésias de calcário e enseadas abrigadas destaca-se a Praia dos Galapinhos, eleita a melhor praia da Europa em 2017 pela organização European Best Destinations.

Para preservar o ecossistema e assegurar o ordenamento do trânsito, a autarquia implementa o programa municipal Arrábida Sem Carros da Câmara Municipal de Setúbal. Entre os meses de junho e 15 de setembro, das 07h00 às 20h00, o trânsito e o estacionamento de veículos particulares ficam condicionados no troço entre a Figueirinha e Galapos/Galapinhos, existindo autocarros shuttle dedicados e circuitos pedonais.

A herança cultural e gastronómica da cidade manifesta-se no Mercado do Livramento, inaugurado em 1930 e reconhecido internacionalmente pela variedade de peixe fresco e pelos painéis de azulejos históricos. A tradição piscatória estende-se aos restaurantes locais, como a Pérola da Mourisca, e à oferta gastronómica centrada no choco frito às tiras, no peixe grelhado, nas ostras do Sado, no Queijo de Azeitão e nos vinhos generosos Moscatel de Setúbal.

Educação, serviços e qualidade de vida para famílias

O corredor habitacional composto por Palmela, Azeitão, Setúbal e Seixal atrai famílias que valorizam moradias com jardim e a proximidade às praias. Quem analisa zonas como a faixa costeira pode também consultar o nosso guia em destaque sobre o concelho de Sesimbra para compreender a dinâmica local.

A oferta educativa internacional no distrito inclui estabelecimentos de ensino consolidados:

• St. Peter’s International School (Palmela): oferece ensino bilingue nos primeiros anos, o Currículo Nacional Português, o programa britânico Cambridge IGCSE e o International Baccalaureate (IB) Diploma Programme.
• International School of Palmela (Quinta do Anjo): leciona o currículo britânico da Cambridge integrado com estudos islâmicos.
• Seixal International School (Seixal): vocacionada para o ensino primário com base no programa Cambridge Primary.

Além das escolas situadas no distrito, as famílias residentes na Margem Sul mantêm acessibilidade a colégios internacionais localizados na grande Lisboa através das ligações rodoferroviárias.

Impostos, incentivos fiscais e regras do mercado imobiliário em 2026

De acordo com os dados do INE do 1.º trimestre de 2026, a Península de Setúbal posiciona-se como a terceira sub-região mais dispendiosa do país, com um valor mediano de 2.996 €/m² (subindo para 3.414 €/m² no caso de compradores com domicílio fiscal no estrangeiro). Já no Alentejo Litoral, o valor mediano fixou-se em 2.316 €/m² no 2.º trimestre de 2026.

No plano fiscal e regulatório, importa notar as atualizações legislativas em vigor:

1. Fim do RNH e entrada do IFICI: O antigo regime de Residente Não Habitual foi revogado a 1 de janeiro de 2024 (com período transitório terminado a 31 de março de 2025). Foi substituído pelo IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, constante do artigo 58.º-A do EBF e regulado pela Portaria n.º 352/2024/1 que regulamenta o IFICI). O IFICI estabelece uma taxa fixa de 20% de IRS para rendimentos das Categorias A e B durante 10 anos e isenção na maioria dos rendimentos de fonte estrangeira (excluindo pensões), sendo restrito a docentes do ensino superior, investigadores, quadros de start-ups certificadas e profissões qualificadas.
2. Vistos Dourados (ARI): A Lei n.º 56/2023 extinguiu a elegibilidade de investimentos imobiliários diretos ou indiretos para obtenção de Vistos Dourados.
3. Alojamento Local (AL): O Decreto-Lei n.º 76/2024 sobre o regime do Alojamento Local eliminou a proibição nacional de novas licenças na faixa costeira, devolvendo aos municípios a gestão das áreas de contenção e cancelando a caducidade quinquenal das licenças.
4. Impostos na compra e IMT Jovem: A aquisição de habitação própria permanente contempla isenção de IMT até 106.346 € em Portugal Continental no regime geral, acrescida de Imposto do Selo (0,8%) e IMI anual (entre 0,3% e 0,45% do VPT). Os jovens até aos 35 anos beneficiam das condições de isenção do IMT Jovem no portal gov.pt (DL n.º 48-A/2024), com isenção total de IMT e Selo até ao valor de 330.539 € e isenção parcial até aos 660.982 €. Para detalhes sobre as fases do processo de compra, consulte o nosso guia completo sobre a compra de imóveis em Portugal.

Para analisar micro-mercados específicos no distrito de Setúbal, investidores e profissionais do setor utilizam a ferramenta de Insights de Área da CASAFARI, obtêm relatórios de avaliação de imóveis e estudo de mercado e efetuam pesquisas na Pesquisa de Propriedades da CASAFARI.

O distrito de Setúbal combina centralidade, infraestruturas de ensino e um mercado imobiliário diversificado. Para aceder a análises detalhadas de oferta e preços na região, pode iniciar sessão na plataforma da CASAFARI.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a viagem entre Setúbal e Lisboa?

De comboio da Fertagus, a viagem entre a estação de Setúbal e Lisboa (Roma-Areeiro) demora 57 minutos, ou entre 50 e 55 minutos até Sete Rios e Campolide. Por estrada, a distância é de 48,5 a 50 km, demorando entre 40 e 45 minutos sem trânsito pela A2 (Ponte 25 de Abril) ou pela A12/A2 (Ponte Vasco da Gama).

O regime de Residente Não Habitual (RNH) ainda está disponível para quem se muda para Setúbal?

Não. O regime de Residente Não Habitual foi revogado a 1 de janeiro de 2024 (com período transitório encerrado a 31 de março de 2025). Em 2026 vigora o IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, regulado pela Portaria n.º 352/2024/1), que aplica uma taxa de IRS de 20% sobre rendimentos de trabalho (Categorias A e B) durante 10 anos, mas é restrito a profissionais altamente qualificados, investigadores, docentes do ensino superior e quadros de start-ups certificadas.

Quais são as escolas internacionais existentes no distrito de Setúbal?

No concelho de Palmela encontram-se a St. Peter’s International School (que oferece ensino bilingue, Currículo Nacional Português, currículo britânico Cambridge IGCSE e o International Baccalaureate Diploma Programme) e a International School of Palmela, na Quinta do Anjo (currículo Cambridge articulado com estudos islâmicos). No concelho do Seixal funciona ainda a Seixal International School, dedicada ao ensino primário com currículo Cambridge.

É permitido registar novas unidades de Alojamento Local no distrito de Setúbal?

Sim, desde que cumpram o regulamento de cada município. O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, revogou a proibição nacional de novos registos de Alojamento Local na faixa costeira, devolveu às câmaras municipais a gestão das áreas de contenção e crescimento sustentável e eliminou a caducidade quinquenal das licenças.

Que tipos de habitação predominam nos municípios do corredor habitacional entre Palmela, Azeitão e Setúbal?

Esta zona é particularmente procurada por famílias que privilegiam moradias com espaços exteriores, como jardins, beneficiando da tranquilidade e da proximidade à Serra da Arrábida. Trata-se de uma tipologia de habitação que combina o conforto de áreas mais amplas com a conveniência de estar bem integrada nas redes de transporte da região.

Que cuidados devo ter em consideração ao planear visitas às praias da Serra da Arrábida durante o verão?

Entre junho e 15 de setembro, a autarquia aplica o programa Arrábida Sem Carros, que condiciona a circulação e o estacionamento de viaturas particulares no troço entre a Figueirinha e as praias de Galapos e Galapinhos. Para aceder a esta zona balnear entre as 07h00 e as 20h00, deve utilizar os autocarros shuttle dedicados ou os percursos pedonais definidos para preservar o ecossistema local.