Comprar Imóveis em Portugal: Tudo o que Precisa de Saber
Para comprar um imóvel em Portugal, é necessário obter o NIF, apresentar comprovativo de identidade e de morada, assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda com sinal de 10% a 20% e realizar a Escritura em até 90 dias. A transação envolve o pagamento de impostos e encargos como IMT (ou IVA), Imposto do Selo (0,8%), AIMI (0,7% acima de 600 000 €), emolumentos notariais e registo predial.
Portugal está a atrair muita atenção dos compradores internacionais de segundas habitações. Graças ao seu bom tempo, excelente qualidade de vida e benefícios fiscais, é fundamental saber o que ter em atenção antes de avançar para investimentos imobiliários.
Mas orientar-se num sistema imobiliário estrangeiro pode ser complicado. Deverá estar totalmente preparado para todos os impostos e custos que terá de suportar. Este guia ajudá-lo-á a saber o que esperar quando está a pensar comprar imóveis em Portugal, em conjunto com ferramentas como a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI.
Não se esqueça de consultar o nosso guia da zona em destaque para conhecer as cidades, as regiões e os bairros de Portugal.
Nos últimos anos, o governo implementou medidas bastante atraentes para os investidores internacionais, interessados em comprar imóveis em Portugal. A autorização de Residente Não Habitual (NHR) está disponível para cidadãos da UE ou, caso venha de fora da UE, é elegível para o regime de “Visto Gold”, que o autoriza a cinco anos de residência se investir mais de 500 000 euros em bens imóveis.
Que documentos e contratos são necessários para comprar um imóvel em Portugal?
Antes de comprar imóveis em Portugal, certifique-se de que tem os seus documentos de identificação em ordem. Vai precisar de obter um número de identificação fiscal, conhecido por número de contribuinte ou NIF,** que poderá numa repartição de Finanças local.
Outros documentos que vai precisar incluem comprovativo de morada e comprovativo de identidade, como o cartão de cidadão ou o passaporte.
Acordo de compra e venda (Contrato Promessa de Compra e Venda)
O Contrato Promessa é um contrato juridicamente vinculativo assinado pelo comprador e pelo vendedor, no qual ambos se comprometem a concretizar a transação da propriedade. O Contrato deve identificar o comprador e o vendedor, o preço, as condições de pagamento, e ainda indicar claramente todo o inventário e os ativos incluídos na transação.
Nesta fase, terá normalmente de efetuar um depósito (em português chamado de sinal) correspondente a 10-20% do preço total de compra. Se a compra não for concretizada no prazo acordado, perderá este depósito. De igual forma, se o vendedor não cumprir a sua parte do contrato, deverá pagar-lhe o dobro do valor do depósito.
Escritura da transação (Escritura de Compra e Venda)
A Escritura de Compra e Venda é geralmente assinada até noventa dias após o Contrato Promessa entrar em vigor, e fecha, de forma efetiva, a transação da propriedade. A Escritura pode ser assinada por si e pelo vendedor ou pelos seus advogados agindo como seus Procuradores.
A Escritura deve ser assinada num Notário português que, de seguida, verificará todos os documentos envolvidos no processo. Depois disto, o imóvel será registado pelo seu advogado na Conservatória do Registo Predial.
Quais são os custos da transação e os impostos na compra de um imóvel em Portugal?
Os vários custos e impostos que deve conhecer ao comprar imóveis em Portugal são os seguintes:
- Preço de aquisição
- Imposto de Transmissão de Propriedades (IMT) ou IVA
- Imposto de Selo
- Imposto sobre o património
- Custos do notário
- Taxa de registo de escritura
- Honorários de advogados (facultativo)
- Taxas de serviço público
- Custos com inspetores (facultativo)
Preço de aquisição
Em primeiro lugar, o comprador e o vendedor acordarão o preço de aquisição a pagar ao vendedor. Para avaliar os valores de mercado, pode contar com as Avaliações e Estudo de Mercado da CASAFARI. Isto será formalizado por escrito no Contrato Promessa e na Escritura.
Imposto de Transmissão de Propriedades (IMT)
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), ou Imposto sobre a Transmissão de Propriedades, é o pagamento que se efetua quando se compra um imóvel a outra pessoa (se o imóvel é novo, trata-se do IVA). Deve ser pago por si (ou pelo seu advogado, caso se faça representar por um) antes da assinatura da escritura numa repartição de Finanças. Terá de apresentar uma prova do pagamento ao notário.
O IMT é calculado da seguinte forma:
IMT = Preço Acordado do Imóvel OU Valor Patrimonial Líquido (o valor mais alto dos dois) x Taxa Aplicável – Parcela a Abater
Estão disponíveis calculadoras on-line ou também pode consultar o seu advogado para obter o valor correto a pagar.
Imposto de Selo
O imposto de selo é um imposto sobre contratos, documentos legais e outros documentos apresentados numa transação imobiliária, que deve ser pago juntamente com os custos de IMT e notário.
O valor do imposto de selo é calculado do seguinte modo:
Imposto de selo = Preço Acordado do Imóvel ou Valor Patrimonial Líquido (o valor mais alto dos dois) x 0,8%
Exemplo:
O valor de um imóvel é de 500 000 €.
500 000 € x 0,8% = 4 000 €
O imposto de selo a pagar é de 4 000 €.
Imposto sobre o património (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis)
O imposto sobre o património é pago por aqueles que têm uma participação em bens imobiliários portugueses no valor de mais de 600 000 euros, independentemente de serem ou não residentes. Implementada em 2017, a taxa de imposto é atualmente de 0,7%.
Quando existem dois proprietários, o limiar aumenta para um valor combinado de 1,2 milhões de euros, o que poderá ser favorável para os investidores internacionais.
Custos do notário
O notário é um “intermediário” independente que o investidor é legalmente obrigado a contratar para supervisionar o processo de venda. Terá de lhe pagar para aprovar os seus documentos e testemunhar a Escritura feita por si e pelo vendedor. Os notários normalmente cobram 1-3% do preço de aquisição.
Taxa de registo de escritura
A taxa de registo de escritura é paga ao notário no momento da aprovação de todos os documentos do imóvel.
Honorários de advogados (facultativo)
A contratação de representação legal para o orientar e agir em seu nome em algumas situações durante a compra do imóvel é benéfica, se não tiver tempo para tratar do processo, ou se preferir confiar em alguém que conheça melhor o sistema.
Se optar por recorrer a um advogado, terá de ter em conta os seus honorários. Os advogados em Portugal cobram normalmente 1-2% do preço de aquisição acrescido de IVA.
Taxas de serviço público
Se está a adquirir um novo imóvel, terá de instalar eletricidade, gás, água e outros serviços necessários, que não estão incluídos. Se estiver a adquirir a um proprietário anterior, certifique-se de alterar todos estes serviços para o seu nome.
Honorários do agrimensor (opcional)
Embora não seja obrigatória, aconselha-se a contratação de um Agrimensor Credenciado quando se compra um imóvel em Portugal. Pode pedir-lhes para realizar uma avaliação, um estudo de aquisição de propriedade ou ambos (um estudo estrutural completo).
Muitos edifícios portugueses mais antigos são suscetíveis a vários problemas e mesmo edifícios mais novos podem ter sido alvo de alguns cortes devido à instabilidade económica dos últimos anos. É por isso que vale sempre a pena contratar uma inspeção independente para o tranquilizar.
O melhor é pedir a análise do imóvel antes de assinar o Contrato Promessa, pois isso dá-lhe a possibilidade de voltar atrás caso se constate que ela apresenta condições desfavoráveis.
O preço de um estudo completo é relativamente baixo em Portugal. A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) é uma organização britânica que opera em Portugal, onde pode encontrar profissionais certificados. No entanto, ao contratar um topógrafo inglês, certifique-se de que ele possui um total conhecimento dos edifícios portugueses.
É aconselhável orçamentar 8-10% do preço de aquisição para cobrir este custo.
Se é estrangeiro, o processo de comprar imóveis em Portugal pode parecer uma tarefa difícil. Mas tendo todos os documentos em ordem, não será surpreendido por custos inesperados.
E lembre-se: deve guardar todos os documentos do imóvel! Se alguma vez tencionar vender ou arrendar a sua casa no futuro, eles serão necessários.
Leia também no nosso blog: 6 razões pelas quais deve investir numa propriedade em Portugal.
Perguntas frequentes
Que documentos são obrigatórios para comprar um imóvel em Portugal?
Para comprar um imóvel em Portugal, o comprador necessita de obter um número de identificação fiscal (NIF) numa repartição de Finanças local. Além do NIF, é obrigatório apresentar um comprovativo de identidade válido, como o Cartão de Cidadão ou passaporte. É também exigido um comprovativo de morada atualizado.
Qual é a diferença entre o Contrato Promessa de Compra e Venda e a Escritura?
O Contrato Promessa de Compra e Venda é um acordo vinculativo onde comprador e vendedor se comprometem a realizar o negócio, implicando normalmente o pagamento de um sinal de 10% a 20%. A Escritura de Compra e Venda é o ato oficial assinado perante um notário em até 90 dias para fechar a transação. Após a Escritura, o imóvel é devidamente registado na Conservatória do Registo Predial.
Como são calculados o IMT e o Imposto do Selo na compra de casa em Portugal?
Ambos os impostos são calculados sobre o valor mais elevado entre o preço acordado de aquisição e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel. O IMT aplica a taxa correspondente a essa quantia menos a parcela a abater, sendo pago antes da escritura (ou substituído pelo IVA se o imóvel for novo). O Imposto do Selo é aplicado com uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor apurado.
Quem tem de pagar o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)?
O AIMI é devido por qualquer proprietário que detenha uma participação em património imobiliário residencial em Portugal de valor superior a 600 000 euros. Esta regra aplica-se independentemente de o titular ser ou não residente fiscal no país, com uma taxa de 0,7%. No caso de dois proprietários, o patamar de isenção duplica para 1,2 milhões de euros num valor combinado.
Como é que os profissionais e investidores pesquisam e avaliam imóveis em Portugal com a CASAFARI?
Os profissionais e investidores utilizam a Pesquisa de Propriedades e a ferramenta de Avaliações & Estudo de Mercado da CASAFARI para analisar anúncios e comparáveis em todo o país. Estas soluções permitem aceder a dados abrangentes sobre o mercado imobiliário em tempo real. A plataforma pode ser acedida diretamente na plataforma da CASAFARI.