iBuyers na Europa: O que precisa saber?

Num dos nossos artigos anteriores, abordámos o fenómeno dos iBuyers: empresas tecnológicas que compram imóveis diretamente aos proprietários através de modelos de avaliação automatizados para os revenderem. Após a sua ascensão nos Estados Unidos com a Zillow, o modelo expande-se na Europa, embora os consultores imobiliários se mantenham centrais ao aliar dados de mercado ao aconselhamento personalizado.

iBuyers: O que são eles?

Em essência, o iBuying sinaliza que o mercado imobiliário está finalmente a virar-se para a tecnologia. Uma indústria historicamente lenta a inovar, o mercado imobiliário está a sofrer uma mudança que começou com os classificados em linha e está agora a acelerar com a compra e venda simplificada e sem problemas, algo de que a indústria carece há anos.

Os iBuyers compram propriedades a um preço de mercado que foi gerado algoritmicamente por um Modelo de Avaliação Automatizado (AVM), encenando-as e vendendo-as em seguida com lucro, numa dinamização explicada no nosso guia sobre o que é um iBuyer e como facilita a venda de um imóvel. Embora a oferta que o iBuyers faz aos vendedores esteja abaixo do valor de mercado, o processo oferece uma grande comodidade para os vendedores que não gostam de um longo processo de venda de propriedades, de se mudar rapidamente ou que precisam de dinheiro rapidamente.

A Opendoor foi a primeira grande empresa a “investir por grosso no mercado imobiliário” desta forma, seguida pela Offerpad e Zillow, originalmente um modelo de negócio baseado na publicidade que se tem vindo a desenvolver no território iBuyer nos últimos dois anos.

O movimento destas empresas para o domínio da compra e venda de propriedades gerou um recuo por parte dos agentes imobiliários americanos que receiam que os iBuyers estejam a ameaçar a sua subsistência. Agora que os serviços online prometem tirar as casas das pessoas das suas mãos em apenas uma fração do tempo que levaria vendê-las da forma tradicional, a mudança parece sintomática de uma revolução tecnológica que acabará por significar o fim dos agentes imobiliários humanos.

No entanto, para provar que os agentes não estão a ser postos de lado, algumas destas empresas lançaram esquemas de parceria com agentes, tais como o Programa de Agentes Parceiros da Opendoor e o Premier Agent da Zillow, sistemas de referência que fornecem aos agentes imobiliários contactos com clientes.

Em qualquer caso, a realidade é que o sucesso da Zillow depende em grande medida dos agentes imobiliários, como se viu no facto de 70% das suas receitas do 1º trimestre de 2018 – perto de 300 milhões de dólares – terem vindo do seu programa de referência de agentes.

iBuyers na Europa

Seguindo o exemplo dos Estados Unidos, os iBuyers na Europa também estão a começar a dar a conhecer a sua presença. Kodit.io é uma empresa finlandesa de iBuyer que opera na Escandinávia e, mais recentemente, em Madrid; também tem em vista Paris e Barcelona num futuro próximo. Outras empresas notáveis incluem a Nested no Reino Unido, Casavo em Itália e Homeloop em França.

A Tiko e a ProntoPiso na Espanha também operam como empresas ao estilo iBuyer, oferecendo aos vendedores dinheiro e a segurança de que a venda está garantida. A Tiko fornece uma avaliação gratuita dentro de 24 horas e tira o imóvel das mãos dos vendedores numa semana; normalmente é capaz de revender o imóvel no prazo de 90 dias. Angariou um investimento de 35 milhões de euros no final de 2017.

ProntoPiso tem um modelo semelhante – mas não idêntico -, visando antes o nicho de compradores que precisam de vender primeiro antes de poderem dar-se ao luxo de comprar novamente. Eles garantem aos clientes a venda no prazo de 90 dias ou um adiantamento sobre a sua próxima propriedade. Nos casos tanto do ProntoPiso como do Tiko, o novo conceito de ciclos de venda de 90 dias é um sinal claro de como o ritmo dos bens imobiliários espanhóis está a acelerar.

Mesmo assim, deve dizer-se que a tendência do iBuyer na Europa é bastante hesitante para começar de forma adequada. Em muitos mercados do sul da Europa, como Espanha e Portugal, os dados imobiliários não foram historicamente de fácil acesso – uma lacuna que a CASAFARI resolve através da sua base de dados abrangente e ferramentas de análise. Esta falta de transparência torna inevitavelmente os algoritmos AVM menos fiáveis, uma vez que dispõem de menos dados para produzir avaliações de imóveis e estudo de mercado da CASAFARI com elevada precisão.

Além disso, a opacidade geral do mercado imobiliário e os seus quadros legais em muitos países latinos tornam difícil estabelecer um negócio estável de compra e venda de propriedades num determinado país ou região.

Outro fator é o risco: quando os mercados europeus já têm um mercado imobiliário estável, há poucos incentivos para perturbar esse sector com um novo modelo de negócio que não promete margens de lucro elevadas ou ganhos a curto prazo.

Subjacente a todos estes factores está a falta de investimento substancial a um nível próximo das dimensões Americanas. Para funcionar com fluidez e expandir-se para múltiplos mercados, os iBuyers precisam de capital, e embora um punhado de start-ups tenha ganho financiamento, o movimento ainda não capturou atenção de todos. No entanto, há sinais para mostrar que é apenas uma questão de tempo.

Como devem reagir os agentes imobiliários?

Quando os iBuyers começaram a perturbar a indústria imobiliária nos Estados Unidos, muitos agentes receavam que os seus empregos lhes estivessem a ser retirados. A Proptech veio para ficar, mas isso não significa definitivamente que os agentes imobiliários tenham de partir. Aqui estão algumas formas de ainda se destacarem, apesar da mudança de horizonte.

Entenda os iBuyers

Tenha uma compreensão firme do que a tecnologia significará para a indústria a partir de agora – este post no nosso Blog sobre os conceitos básicos da Proptech é um bom lugar para começar. iBuyers, Inteligência Artificial, aprendizagem de máquinas, Blockchain – todos eles sinalizam uma inovação importante para o sector imobiliário, o que significa que devem estar no seu radar. Verá que a tecnologia inovadora que os bens imóveis começam a abraçar não é uma fase passageira, mas uma nova norma.

Não subestime os iBuyers na Europa: Kodit.io conseguiu recentemente um financiamento de 12 milhões de euros para se expandir para além da Escandinávia para o resto do continente, e a França e a Espanha já estão nos seus planos.

Trata-se de investimento numa escala que a maioria dos agentes simplesmente não consegue igualar, pelo que em vez de os ignorar, deverá encontrar formas de otimizar o seu negócio com os recursos que tem ao seu alcance, tais como a utilização de dados do mercado imobiliário para realizar operações imobiliárias com maior rapidez.

Mantenha as suas relações pessoais

iBuyers na Europa pode parecer uma ameaça, mas tem uma vantagem competitiva chave sobre a tecnologia: é um humano capaz de criar relações empáticas, significativas e duradouras. A tecnologia torna as transacções imobiliárias mais rápidas e suaves, mas quando fazem o que é possivelmente um dos investimentos mais importantes das suas vidas, os proprietários e clientes precisam de garantias, esclarecimentos e bons conselhos, de preferência de alguém em quem possam confiar.

O mercado imobiliário será sempre uma indústria baseada neste tipo de interações pessoais, e desde que preste um serviço de confiança aos seus clientes, eles permanecerão ao seu lado.

Mais no blogue: De volta ao Básico: O que é a Proptech?

Perguntas frequentes

O que é um iBuyer no mercado imobiliário?

Um iBuyer é uma empresa de PropTech que compra imóveis diretamente aos proprietários com base em estimativas geradas por um Modelo de Avaliação Automatizado (AVM). Após a aquisição, a empresa prepara o imóvel e revende-o no mercado com margem de lucro. Este modelo oferece aos vendedores rapidez e conveniência, evitando processos longos de mediação tradicional.

Quais são os principais exemplos de iBuyers a operar na Europa?

Na Europa destacam-se a Kodit.io, originária da Finlândia e com operações na Escandinávia e em Madrid, a Nested no Reino Unido, a Casavo em Itália e a Homeloop em França. Em Espanha operam também empresas como a Tiko e a ProntoPiso, que oferecem aos vendedores propostas céleres e garantias de transação.

Porque é que o modelo de iBuying enfrenta mais desafios no sul da Europa?

Em mercados como Portugal e Espanha, os dados do setor imobiliário têm sido historicamente mais fragmentados, dificultando o rigor dos algoritmos AVM. Além disso, enquadramentos legais complexos e volumes de capital de risco inferiores aos dos Estados Unidos tornam a expansão mais prudente.

Os iBuyers vão substituir os agentes imobiliários?

Não, os iBuyers não substituem a mediação humana no setor imobiliário. Grandes empresas norte-americanas dependem fortemente de programas de parceria e referenciação com agentes locais, demonstrando que compradores e vendedores continuam a valorizar a empatia, a negociação presencial e o aconselhamento de confiança.

Como podem os consultores imobiliários competir com os iBuyers?

Os consultores podem aliar a sua proximidade interpessoal a ferramentas tecnológicas avançadas. Ao recorrerem aos dados do mercado imobiliário para realizar operações imobiliárias com maior rapidez e às ferramentas da CASAFARI para iBuyers em Portugal, os profissionais garantem avaliações precisas com total transparência de mercado. Para equipas de desenvolvimento que pretendem integrar estas análises, está também disponível a documentação da API de comparáveis e avaliação da CASAFARI (em inglês).