De Volta ao Básico: O Que É Proptech?
Proptech, abreviação de Property Technology, é a fusão do setor imobiliário com soluções tecnológicas inovadoras. Esta transformação reformula a indústria através de Inteligência Artificial, iBuyers, gestão digital de documentos, edifícios inteligentes, blockchain e realidade virtual. Segundo a Savills, o imobiliário representa a maior classe de ativos globais, onde a inovação tecnológica automatiza processos manuais, acelera transações e aumenta a eficiência e a segurança de todo o mercado.
No século XXI, a tecnologia tornou-se uma parte fundamental do nosso dia a dia, eliminando tarefas morosas e permitindo uma comunicação mais rápida em todo o mundo. Já automatizou diversos aspetos de setores como os serviços financeiros (Fintech), sendo agora a altura de o setor imobiliário colher idênticos benefícios.
De acordo com dados da Savills, o imobiliário consolidou-se como a maior classe de ativos a nível global, superando a soma de muitos outros sectores da economia.
Apesar de ser uma das indústrias mais relevantes do mundo, o mercado imobiliário foi historicamente lento na adoção de tecnologia. Contudo, essa transformação está agora em curso.
Proptech significa Property Technology (Tecnologia de Propriedade), representando a fusão do setor imobiliário com soluções tecnológicas inovadoras.
Tipos de Proptech que estão a transformar o setor
Inteligência Artificial
A Inteligência Artificial (IA) é extremamente poderosa no setor imobiliário, pois permite a automação de um vasto número de processos, análises profundas em mercados opacos e avaliações de propriedades de nova geração. Tem utilidade para todos os intervenientes do setor.
A Inteligência Artificial já existe há décadas, mas com o progresso da aprendizagem automática (machine learning) – a capacidade de um computador aprender com novos dados – é agora possível rastrear o mercado imobiliário com algoritmos exatos.
Para os clientes particulares, a IA tem feito avanços em países como os Estados Unidos, onde plataformas digitais como a Opendoor e a Zillow simplificam e aceleram o processo de transação. Estas empresas criaram um ecossistema digital completo com dados de mercado e um percurso simplificado do cliente, tornando a informação sobre os imóveis facilmente acessível e capacitando tanto compradores como vendedores.
iBuyers
O modelo de iBuying é uma inovação relevante na Proptech que se popularizou nos Estados Unidos. Permite transações imobiliárias mais fluídas e uma rotação rápida de ativos, trazendo benefícios significativos para vendedores e investidores.
Refere-se a empresas que compram propriedades de vendedores a preços gerados por um Modelo de Avaliação Automatizada (MAA), um algoritmo que analisa as características do imóvel e os dados de mercado para calcular uma avaliação precisa. A empresa pode, assim, apresentar uma proposta financeira ao proprietário em questão de dias ou minutos.
Quanto maior for o volume de dados de mercado introduzido nestes MAAs, mais precisas se tornam as suas avaliações. Os iBuyers remodelam o imóvel e voltam a vendê-lo com margem de lucro.
A opção de iBuying é atrativa para quem precisa de vender a sua casa rapidamente. Situações de divórcio, relocalização profissional urgente ou a necessidade imediata de liquidez são razões pelas quais os proprietários optam por este caminho, apesar do facto de poderem receber um valor inferior ao preço de mercado.
A plataforma norte-americana Opendoor é uma das pioneiras no modelo de iBuying. O seu modelo inicial previa a interação direta com os proprietários, mas a empresa começou também a envolver mediadores imobiliários nessas transações.
Atualmente, os anúncios são partilhados com os mediadores e o programa de parceria para agentes da empresa encaminha os vendedores para agentes externos sempre que os imóveis se encontrem fora dos seus critérios de aquisição.
A Opendoor não é a única empresa a apostar no iBuying: a Zillow também se concentrou nesta área com a Zillow Offers, tal como a Redfin através da Redfin Now.
O modelo de iBuying traz grandes oportunidades ao mercado imobiliário por diversos motivos. Em primeiro lugar, maximiza a conveniência para o vendedor, que conclui o negócio em muito menos tempo do que no processo tradicional.
Em segundo lugar, abre novas fontes de receita para as empresas do setor, demonstrando o potencial financeiro do modelo de iBuying.
Gestão de Documentos
A IA também veio facilitar a digitalização da gestão documental. Esta transição para transações imobiliárias sem papel traduz-se em maior conveniência, numa comunicação mais fluída entre as partes e numa melhoria da eficiência global.
É por isso que a Architrave, uma empresa especializada em gestão documental no setor imobiliário, captou investimento significativo para impulsionar a sua atividade. A digitalização suportada por Inteligência Artificial tem o potencial de acrescentar enorme valor ao setor.
A gestão documental por si só não é exclusivamente Proptech, mas várias empresas europeias estão a incorporar Inteligência Artificial e aprendizagem automática para armazenar, disponibilizar e analisar documentos imobiliários de forma dinâmica.
Por exemplo, a Architrave processa e gere contratos de clientes, utilizando algoritmos para extrair informação relevante de documentos jurídicos.
Da mesma forma, a Leverton digitaliza documentos e centraliza-os numa data room digital, simplificando a administração complexa associada às transações imobiliárias.
A gestão documental impulsionada por IA apresenta um elevado potencial na melhoria da produtividade dos profissionais do setor, garantindo simultaneamente elevados padrões de segurança da informação.
Edifícios Inteligentes
A Inteligência Artificial possibilita também a criação de “edifícios inteligentes”, com sistemas automatizados e autorregulados que transformam a gestão e manutenção dos imóveis.
Estes edifícios centralizam a climatização, a iluminação e outros sistemas para otimizar o desempenho do imóvel. Aumentam a sustentabilidade ao ajustarem-se ao comportamento dos utilizadores: por exemplo, sensores inteligentes ativam a iluminação apenas quando alguém entra numa divisão, o que representa um passo simples mas significativo para a eficiência energética.
Os edifícios inteligentes são mais uma aplicação da aprendizagem automática, uma vez que o sistema recolhe dados continuamente sobre a utilização do imóvel. As possibilidades são vastas, englobando desde a purificação do ar interior até à regulação térmica avançada.
Blockchain
Poderá já ter encontrado o termo blockchain associado à Bitcoin e a outras criptomoedas, mas esta tecnologia constitui um dos desenvolvimentos mais relevantes da Proptech.
A blockchain é um registo digital descentralizado no qual a informação é interligada, tornando os dados altamente seguros. A sua utilização permite realizar transações imobiliárias mais céleres e totalmente seguras.
Os dados partilhados entre as partes através da blockchain não podem ser alterados após o envio, reduzindo significativamente o risco de fraude.
Por exemplo, os contratos inteligentes (smart contracts) são acordos digitais que garantem a legitimidade de uma transação e entram em vigor automaticamente assim que as condições estabelecidas forem cumpridas. Uma vez registados na blockchain, os termos ficam acessíveis a todas as partes sem possibilidade de adulteração, podendo contribuir para o fim de documentos falsificados e anúncios de imóveis falsos.
É de assinalar que este novo processo elimina a necessidade de bancários, advogados, intermediários e qualquer um que seja tradicionalmente obrigado a prestar legitimidade a uma transação imobiliária. Em teoria, os compradores e vendedores podem interagir diretamente uns com os outros tendo a certeza de que estão automaticamente protegidos contra fraude. O processo é mais rápido, mais seguro e menos burocrático.
Criptomoedas
A tecnologia blockchain também suporta as criptomoedas, formas de moeda virtual. Embora a transação com criptomoedas apresente elevada segurança técnica, o seu valor oscila num mercado especulativo não regulado pelo Banco de Portugal, motivo pelo qual os operadores do setor imobiliário em Portugal ainda não as consideram uma alternativa consolidada aos métodos de pagamento tradicionais.
Apesar da segurança teórica da blockchain, um relatório da Universidade de Oxford aponta que a sua adoção generalizada pelo setor imobiliário levará décadas. O estudo refere ainda que a tecnologia necessitará de regulamentação setorial antes de se converter num padrão de mercado.
Realidade Virtual
As visitas virtuais permitem aos compradores conhecer os imóveis sem deslocação física ao espaço. Ao contrário das fotografias estáticas, a realidade virtual proporciona uma experiência imersiva e pormenorizada.
Esta tecnologia otimiza o tempo de compradores e mediadores, reduzindo a necessidade de visitas presenciais sucessivas.
Permite igualmente visualizar imóveis ainda em fase de projeto ou construção através de modelos tridimensionais, acelerando o processo de decisão na compra de habitações novas.
Contudo, a realidade virtual exige investimento em equipamento especializado, como auscultadores ou óculos de realidade virtual, que os clientes nem sempre possuem.
A Proptech elimina a necessidade de agentes imobiliários?
O consenso geral é que, até que a Inteligência Artificial consiga imitar o sentimento de ser aconselhado e guiado por um ser humano empático, os empregos dos profissionais imobiliários não estão em perigo. Muitos consumidores ainda são céticos em relação à Inteligência Artificial, e em qualquer caso, nem todas as novas tecnologias são apropriadas para todos os grupos demográficos.
Dada a natureza do mercado imobiliário, para a maioria dos clientes, comprar ou vender uma casa pode ser uma das transações financeiras mais importantes que virão a fazer. Apenas agentes humanos podem inspirar o nível de confiança necessário para que estas transações ocorram sem problemas.
Qual é o futuro da Proptech em Portugal e na Península Ibérica?
Embora o setor imobiliário tenha sido resistente à mudança durante muito tempo, a Proptech está a transformar o setor e tem um impacto global crescente. A tecnologia permite automatizar tarefas manuais, acelerar as transações e reforçar a segurança de todo o processo.
Em Portugal, a Proptech é um fenómeno mais recente, mas ganha tração a ritmo acelerado. Os profissionais imobiliários que adotam estas ferramentas digitais no seu quotidiano reconhecem rapidamente os ganhos de produtividade.
Iniciativas como os desafios de inovação promovidos por consultoras na Península Ibérica demonstram o interesse crescente dos investidores na região, perspetivando uma forte evolução do ecossistema tecnológico no mercado imobiliário ibérico.
Mais no blog: Como Angariar Mais Imóveis Com A CASAFARI
Perguntas frequentes
O que significa o termo Proptech?
Proptech resulta da fusão das palavras Property e Technology (Tecnologia de Propriedade). Representa a união do setor imobiliário com soluções tecnológicas inovadoras destinadas a automatizar tarefas manuais, acelerar transações e aumentar a segurança de todo o ecossistema imobiliário.
Como é utilizada a Inteligência Artificial no setor imobiliário?
A Inteligência Artificial e a aprendizagem automática permitem automatizar processos complexos e realizar análises aprofundadas em mercados tradicionalmente opacos. Facilitam a criação de avaliações de propriedades de nova geração através de modelos automatizados, além de permitirem monitorizar o mercado imobiliário com recurso a algoritmos precisos. Pode consultar a documentação técnica sobre avaliação e comparáveis (em inglês) para entender os fundamentos destes modelos.
O que são iBuyers e como funcionam?
iBuyers são empresas tecnológicas que utilizam Modelos de Avaliação Automatizada para calcular o valor de mercado de um imóvel e apresentar uma proposta de compra em dinheiro em questão de dias ou minutos. Após a aquisição rápida, estas empresas remodelam o imóvel e voltam a colocá-lo no mercado para venda com margem de lucro.
A tecnologia blockchain e as criptomoedas já são padrão no imobiliário em Portugal?
Embora a tecnologia blockchain ofereça contratos inteligentes seguros e ajude a prevenir fraudes, a sua adoção generalizada no setor ainda levará décadas, de acordo com relatórios académicos da Universidade de Oxford. Além disso, as criptomoedas operam num mercado especulativo não regulado pelo Banco de Portugal, pelo que a indústria imobiliária nacional ainda não as considera um substituto padrão dos métodos de pagamento tradicionais.
A Proptech vai substituir os agentes imobiliários?
Não, a tecnologia não vai substituir a atividade dos mediadores e agentes imobiliários. A compra ou venda de uma habitação representa uma das decisões financeiras mais importantes na vida dos clientes, exigindo empatia, aconselhamento e confiança humana que os algoritmos de Inteligência Artificial não conseguem replicar.