GUIA DE BAIRRO DE TRÓIA
Uma região costeira repleta de belas paisagens e praias incríveis
A Península de Tróia, situada na freguesia do Carvalhal no portal da Câmara Municipal de Grândola, é uma restinga arenosa com 17 km de extensão entre o Oceano Atlântico e a Reserva Natural do Estuário do Sado. A 15 minutos de catamarã de Setúbal, combina baixa densidade construtiva com 486 hectares do Plano de Urbanização de Tróia, registando no concelho de Grândola um preço mediano de habitação de 2.533 €/m² no 1.º trimestre de 2026, segundo o Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do INE.
Onde fica Tróia e como funciona o acesso a partir de Lisboa e Setúbal?
Administrativamente integrada no concelho de Grândola (distrito de Setúbal), a Península de Tróia pertence à freguesia do Carvalhal, território que registava 1.518 residentes habituais nos Censos de 2021 do INE. Geograficamente, a península resulta de uma restinga de areia formada ao longo de cinco milénios. Apresenta uma largura variável entre 500 metros e 1,5 quilómetros, enquadrada por um cordão dunar contínuo com mais de 25 quilómetros que se estende da Ponta do Adoxe até à Comporta.
A ligação à margem norte do Sado assegura-se através do serviço fluvial da Atlantic Ferries, cujos horários e tempos de travessia da Atlantic Ferries se dividem em duas modalidades operacionais desde janeiro de 2026:
- Catamarã de passageiros: liga o Cais 3 em Setúbal à Ponta do Adoxe (junto à Marina de Tróia) em cerca de 15 minutos.
- Ferry de veículos e passageiros: faz o percurso entre a Doca do Comércio em Setúbal e o Cais Sul em Tróia em 25 minutos.
Para quem se desloca de automóvel a partir de Lisboa, a alternativa terrestre contorna o estuário pela autoestrada A2, saindo em Alcácer do Sal e prosseguindo pela estrada nacional EN253 em direção à Comporta e à estrada regional de Tróia.
Que tipos de imóveis existem na Península de Tróia?
O desenvolvimento imobiliário e turístico da península é estruturado pelo Plano de Urbanização de Tróia, que delimita 486 hectares de intervenção (Tróia Resort), com um limite máximo de 380.000 m² de área de construção e 7.430 camas. Este ordenamento divide a península em Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UNOP), salvaguardando o equilíbrio ambiental:
- UNOP 1 (Zona Central e Marina): compreende 43 hectares na extremidade norte. Concentra o Casino de Tróia, o centro de congressos, os hotéis e aparthotéis Aqualuz, além de apartamentos turísticos de tipologias T0 a T3 com vista para a marina ou para o estuário, direcionados para gestão de rendimento chave-na-mão.
- UNOP 2 (Soltróia): área de loteamento consolidada composta por moradias unifamiliares e vivendas de baixa densidade, distribuídas entre o lado atlântico e a margem do Sado.
- UNOP 3, 5 e projetos recentes: na UNOP 5 situa-se o Pestana Tróia Eco-Resort, focado na arquitetura sustentável integrada no cordão dunar. Na UNOP 3 destaca-se o projeto da Coporgest (com hotel de 58 quartos, apartamentos e moradias), enquanto nas UNOP 7 e 8 se desenvolve o Conjunto Turístico “Na Praia”, composto por um hotel de 5 estrelas e três aldeamentos turísticos de 5 estrelas.
Embora o INE indique para o concelho de Grândola um valor mediano de transações habitacionais de 2.533 €/m² (1.º trimestre de 2026) e uma renda mediana de novos contratos de 11,13 €/m² (2.º trimestre de 2026), os empreendimentos prime na Península de Tróia praticam valores ajustados à exclusividade do produto. Para analisar em pormenor as dinâmicas de preços e a oferta ativa por subzona, pode utilizar a ferramenta Insights de Área da CASAFARI. Além disso, analisar os benefícios de investir numa segunda habitação de luxo ajuda a enquadrar o apetite comprador neste segmento.
Natureza, golfe e estilo de vida entre o Atlântico e o Estuário do Sado
O valor patrimonial da Península de Tróia assenta no seu ecossistema protegido. O território confronta diretamente com a Reserva Natural do Estuário do Sado (23.971 hectares), integra a Reserva Botânica das Dunas de Tróia e beneficia do enquadramento cénico da Serra da Arrábida na margem oposta.
No domínio da fauna e da história local, destacam-se dois elementos marcantes:
- Fauna marinha: a comunidade residente de roazes-corvineiros no estuário contava com 25 indivíduos em outubro de 2026, segundo a monitorização dos roazes-corvineiros do Sado pelo ICNF, após o nascimento de três crias no verão de 2026.
- Património arqueológico: na UNOP 4 encontram-se as Ruínas Romanas de Tróia, o maior centro industrial de salga de peixe do Império Romano do Ocidente conhecido até hoje.
No que respeita à oferta desportiva, destaca-se o Tróia Golf. Trata-se de um campo de 18 buracos (par 72, 6.317 metros) desenhado pelo arquiteto Robert Trent Jones Senior e inaugurado em 1980. Conforme a classificação do Tróia Golf no Top 100 Golf Courses, o campo foi eleito o 4.º melhor de Portugal em janeiro de 2026. Importa notar que, durante o ano de 2026, o campo se encontra temporariamente encerrado para obras de remodelação sob gestão da Arrow Global.
Impostos, Alojamento Local e regras para comprar propriedade em Tróia em 2026
A aquisição de imóveis para investimento ou segunda habitação em Tróia implica o conhecimento da fiscalidade local e da legislação em vigor em 2026.
No plano dos impostos municipais, a Câmara Municipal de Grândola fixa a taxa de IMI para prédios urbanos no valor mínimo legal de 0,30%. No caso do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para segunda habitação, o Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária estabelece a aplicação das tabelas de IMT em vigor em 2026:
- Residentes fiscais: utilizam taxas progressivas até 633.931 €, uma taxa única de 6,0% entre 633.931 € e 1.150.853 €, e uma taxa única de 7,5% para valores superiores a 1.150.853 €.
- Não residentes fiscais: desde maio de 2026, os compradores com residência fiscal fora de Portugal estão sujeitos a uma taxa única de IMT de 7,5% na aquisição de imóveis habitacionais.
Quanto ao enquadramento do Alojamento Local em 2026, a freguesia do Carvalhal concentra cerca de 58% das licenças ativas do município de Grândola. Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 76/2024 e do Decreto-Lei n.º 151/2026, não existem zonas de contenção nem suspensão de novos registos na península. O pedido é formalizado por comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico (gov.pt).
No que concerne ao investimento internacional, importa frisar que a compra de imóveis não permite obter o Golden Visa. De acordo com as regras da Autorização de Residência para Investimento na AIMA, a via imobiliária foi revogada pela Lei n.º 56/2023, mantendo-se elegível apenas a subscrição mínima de 500.000 € em fundos de investimento sem ligação ao setor imobiliário. Para um enquadramento detalhado dos procedimentos de aquisição, consulte o nosso guia sobre a compra de imóveis em Portugal.
Para profissionais do setor, mediadores e investidores que procuram monitorizar o mercado costeiro de Grândola, a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI agrega toda a oferta disponível sem duplicados, enquanto os relatórios de avaliação de imóveis e estudo de mercado fornecem dados rigorosos para fundamentar decisões de investimento. Pode aceder à plataforma CASAFARI para explorar as ferramentas disponíveis.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora a travessia de barco entre Setúbal e Tróia?
A travessia fluvial no rio Sado, operada pela Atlantic Ferries, demora 15 minutos no catamarã para passageiros que faz a ligação entre o Cais 3 em Setúbal e a Ponta do Adoxe, junto à Marina de Tróia. Para veículos e passageiros, o ferry entre a Doca do Comércio em Setúbal e o Cais Sul em Tróia demora cerca de 25 minutos. Por via rodoviária, o acesso faz-se a partir de Alcácer do Sal e da Comporta pela EN253.
É permitido registar um novo Alojamento Local em Tróia em 2026?
Sim, é permitido registar novos estabelecimentos de Alojamento Local em Tróia e na freguesia do Carvalhal em 2026. A freguesia não apresenta zonas de contenção nem suspensão de licenças ao abrigo do Decreto-Lei n.º 76/2024 e do Decreto-Lei n.º 151/2026. O registo é efetuado por comunicação prévia com prazo através do Balcão Único Eletrónico.
Quais são os impostos (IMT e IMI) na compra de uma casa em Tróia?
O município de Grândola aplica em 2026 a taxa mínima legal de IMI de 0,30% sobre o Valor Patrimonial Tributário dos prédios urbanos. Na compra de segunda habitação, os residentes fiscais em Portugal pagam IMT por escalões progressivos até 633.931 €, 6% entre 633.931 € e 1.150.853 € e 7,5% acima desse valor. Compradores não residentes fiscais estão sujeitos a uma taxa única de IMT de 7,5% desde maio de 2026.
A compra de um imóvel em Tróia dá acesso ao Golden Visa em Portugal?
Não. A obtenção de Autorização de Residência para Investimento (Golden Visa) através de aquisição imobiliária direta ou indireta foi extinta pela Lei n.º 56/2023. De acordo com a AIMA, os investidores de países terceiros apenas podem aceder ao programa mediante alternativas como a subscrição mínima de 500.000 € em fundos de investimento não imobiliários.
Como está estruturado o ordenamento territorial da Península de Tróia?
A Península de Tróia rege-se pelo Plano de Urbanização de Tróia, que abrange uma área total de 486 hectares de intervenção. Este instrumento divide o território em várias Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UNOP), que regulam a densidade de construção, a ocupação turística e a preservação ambiental. O ordenamento visa salvaguardar um equilíbrio entre as zonas de resort e as áreas residenciais de baixa densidade.
Que características distinguem as diferentes zonas de Tróia para quem procura um imóvel?
A oferta imobiliária varia consoante as UNOP: a zona da Marina (UNOP 1) concentra apartamentos turísticos direcionados para gestão de rendimento, enquanto a Soltróia (UNOP 2) apresenta vivendas de baixa densidade. Existem ainda projetos focados em arquitetura sustentável e resorts de luxo nas UNOP 3, 5, 7 e 8. A escolha da subzona depende, assim, do objetivo de investimento e do tipo de utilização pretendida para a propriedade.