GUIA DE PROPRIEDADES DA MOURARIA

O mercado imobiliário na Mouraria, integrado na freguesia de Santa Maria Maior (3,01 km² e 10.051 habitantes segundo o INE), caracteriza-se por um edificado histórico Pombalino e pré-Pombalino voltado para o arrendamento de longa duração. Com a suspensão total de novas licenças de Alojamento Local — fruto de um rácio de 66,9% face ao limite de 10% —, o investimento foca-se na reabilitação urbana (ARU), beneficiando de IVA a 6% e isenções de IMI e IMT.

Como se caracteriza o mercado imobiliário e o enquadramento fiscal na Mouraria?

A Mouraria apresenta uma arquitetura singular no contexto lisboeta. As suas vielas estreitas e edifícios com fachadas em azulejo acolhem imóveis maioritariamente pré-Pombalinos e Pombalinos, com um forte apelo para projetos de recuperação em redor do Largo do Intendente e da Praça Martim Moniz. Profissionais do setor e investidores que analisam a oferta recorrem a ferramentas como a análise detalhada do mercado com o Insights de Área da CASAFARI e a ferramenta de avaliações de imóveis e estudo de mercado para monitorizar o edificado disponível na freguesia.

No plano regulatório e fiscal, o enquadramento do mercado sofreu alterações determinantes que exigem precisão aos investidores:

• Fim do Visto Gold no imobiliário: Desde a promulgação da Lei Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), a aquisição ou reabilitação de bens imóveis deixou de conferir acesso a novos pedidos de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI) junto da AIMA.
• Novo regime fiscal IFICI: O antigo regime de Residente Não Habitual (RNH) foi substituído pelo Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), previsto no artigo 58.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais e regulamentado pela Portaria n.º 352/2024/1. O IFICI prevê uma taxa especial de IRS de 20% durante 10 anos consecutivos sobre rendimentos do trabalho (categorias A e B) em atividades qualificadas, não estando associado à mera compra de habitação.
• Benefícios de Reabilitação Urbana (ARU): Integrada na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa, a Mouraria oferece fortes incentivos a empreitadas de reabilitação. As obras beneficiam de IVA à taxa reduzida de 6% (nos termos da verba 2.23 do CIVA e do Decreto-Lei n.º 97/2026), isenção de IMI por 3 anos (prorrogável por mais 5 anos quando afeto a habitação própria e permanente ou arrendamento) e isenção de IMT na aquisição para obras e na primeira transmissão posterior.
• Contenção absoluta de Alojamento Local: Nos termos da revisão do Regulamento Municipal do Alojamento Local publicada em Diário da República (Aviso n.º 29926-A/2025), Santa Maria Maior é uma zona de contenção absoluta. O rácio de 66,9% entre registos de AL e fogos de habitação permanente ultrapassa largamente o teto municipal de 10%, proibindo a emissão de novas licenças e direcionando o capital para o mercado de arrendamento habitacional.

Que infraestruturas de saúde, transportes e zonas verdes servem os residentes da Mouraria?

Os residentes da Mouraria dispõem de acessibilidade pedonal a serviços essenciais e transportes públicos. No âmbito da saúde pública, a freguesia acolhe a Unidade de Saúde Familiar (USF) da Baixa, situada na Rua da Palma, n.º 43. A escassos metros, o histórico Hospital de São José mantém-se em pleno funcionamento como sede da ULS de São José, assegurando cuidados de urgência e especialidade até à transferência progressiva de serviços para o novo Hospital de Todos-os-Santos em Marvila.

A rede de mobilidade junta a Linha Verde do Metropolitano de Lisboa — através das estações de Martim Moniz e Intendente — e o percurso oficial da carreira 28E da Carris. O elétrico 28 parte do terminal na Praça Martim Moniz e estabelece a ligação direta à Graça, Alfama, Baixa, Chiado, Estrela e Campo de Ourique. Para os profissionais que procuram carteiras residenciais para clientes que valorizam a mobilidade urbana, a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI permite filtrar oportunidades ao longo destes eixos de transporte.

Em termos de espaços verdes e vida ao ar livre, destaca-se o Jardim da Cerca da Graça, um parque público com 1,7 hectares que faz a transição natural entre a Mouraria e a Graça. O espaço possui relvado central, três miradouros panorâmicos, parque de merendas, pomar, quiosque com esplanada e parque infantil. A proximidade à frente ribeirinha do Tejo e o acesso ferroviário no Rossio e Cais do Sodré facilitam a ligação rápida às praias da Linha de Cascais.

Como é o estilo de vida, a cultura e a gastronomia entre a Mouraria e os bairros vizinhos?

A identidade cultural da Mouraria remonta à reconquista de 1147, mantendo-se como o berço histórico do Fado associado à Severa. Hoje, o bairro concilia casas de fado tradicionais com uma vivência multicultural marcante, visível na oferta de mercearias de especiarias asiáticas e africanas, ateliers de arte e bares de vinhos independentes.

Entre os espaços de restauração de referência localizam-se o restaurante e rooftop bar Topo Martim Moniz, situado no 6.º piso do Centro Comercial da Mouraria com vista sobre o Castelo de São Jorge, e o aclamado bar de cocktails Red Frog Speakeasy, localizado na Praça da Alegria, n.º 66B (junto à Avenida da Liberdade). A uma curta distância pedonal, a Baixa, o Chiado e o Príncipe Real reúnem a oferta gastronómica de chefes conceituados como José Avillez e Henrique Sá Pessoa.

Para quem estuda o mercado da capital, compreender a evolução do mercado imobiliário em Portugal exige uma análise ao detalhe. A importância dos dados hiperlocalizados no setor imobiliário é fundamental para fundamentar decisões de investimento em zonas históricas. Pode consultar estas métricas e iniciar sessão na plataforma CASAFARI para aceder a dados em tempo real.

Perguntas frequentes

É permitido abrir novo Alojamento Local na Mouraria?

Não. A freguesia de Santa Maria Maior, onde se insere a Mouraria, está classificada como zona de contenção absoluta ao abrigo do Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (Aviso n.º 29926-A/2025). Com um rácio de 66,9% entre estabelecimentos de alojamento local e fogos de habitação permanente — muito acima do teto municipal de 10% —, novos registos estão interditos, orientando o investimento para o arrendamento habitacional de média e longa duração.

Quais são os benefícios fiscais para reabilitar um imóvel na Mouraria?

Por estar integrada na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa, a reabilitação qualificada de imóveis na Mouraria beneficia de IVA à taxa reduzida de 6% nas empreitadas de obra (reforçada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). Acrescem a isenção de IMI durante 3 anos após a conclusão das obras (prorrogável por mais 5 anos se afeto a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional) e a isenção de IMT na aquisição para reabilitação e na primeira transmissão do imóvel reabilitado para habitação.

A compra de imóveis na Mouraria ainda dá acesso ao Visto Gold ou ao RNH?

Não nos moldes antigos. Desde a entrada em vigor da Lei Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), a aquisição ou reabilitação de imóveis em Portugal deixou de ser elegível para novos pedidos de Visto Gold (ARI) junto da AIMA. Quanto ao antigo RNH, foi substituído em janeiro de 2024 pelo Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI, regulamentado pela Portaria n.º 352/2024/1), que aplica uma taxa especial de IRS de 20% durante 10 anos sobre rendimentos de trabalho de atividades qualificadas, independentemente da compra de habitação.

Como são os transportes, serviços de saúde e espaços verdes na Mouraria?

O bairro é servido diretamente pelas estações de metro de Martim Moniz e Intendente (Linha Verde) e pelo terminal do Elétrico 28E da Carris na Praça Martim Moniz. Na saúde, conta com a Unidade de Saúde Familiar (USF) da Baixa na Rua da Palma (n.º 43) e com a proximidade imediata do Hospital de São José, que permanecerá ativo até à abertura do novo Hospital de Todos-os-Santos. Para lazer ao ar livre, destaca-se o Jardim da Cerca da Graça, com 1,7 hectares e três miradouros.