Será 2016 um bom ano para o imobiliário em Espanha?

Enquanto os analistas preveem um crescimento significativo para o mercado imobiliário espanhol em 2016, a recuperação divide-se em dois setores distintos: propriedades costeiras de luxo e arrendamentos de férias onde a procura internacional supera a oferta, versus residências principais com preços de venda anunciados abaixo de 200 000 €, onde 24,9% das 1,5 milhões de habitações construídas desde 2008 permanecem desocupadas, segundo a empresa de avaliação Tinsa.

O que está a alimentar estas expectativas, e serão estas dinâmicas positivas aplicáveis a todas as categorias de preço e localizações?

Para responder a estas questões, analisamos três desenvolvimentos específicos registados entre 2013 e 2015.

1. O mercado imobiliário espanhol evoluiu para duas categorias distintas.
2. Embora se tenha registado uma subida nas vendas, ainda existe margem para crescimento.
3. O aumento dos preços não se aplica a todos os imóveis nem a todas as áreas geográficas.

Analisemos agora cada um destes pontos em detalhe.

1. É importante ter em conta que em Espanha existem claramente dois mercados imobiliários paralelos e distintos, que na maioria dos casos não têm impacto imediato um no outro. Se um avança, o outro não segue necessariamente o mesmo caminho.

Por que razão o setor da residência principal em Espanha recupera mais devagar?

Os compradores típicos neste setor são cidadãos espanhóis que procuram casas com preços de venda anunciados inferiores a 200 000 €, situadas perto do seu local de trabalho. Estes compradores dependem habitualmente de crédito habitação bancário, o que exige estabilidade laboral. Este setor foi fortemente afetado pela crise financeira espanhola provocada pela bolha imobiliária especulativa que ocorreu no decénio até 2008.

Seseña, província de Toledo, uma cidade-fantasma a 35 km de Madrid. Seseña / Gabri Solera (CC BY-NC-ND 2.0)

Esta tendência de mercado está intimamente ligada à concessão de crédito habitação: quanto maior for a disponibilidade de financiamento bancário, maior é o volume de transações concluídas. Apesar de uma redução no desemprego em Espanha e de algumas melhorias na economia, existem ainda vários fatores que impedem uma recuperação plena no setor da residência principal.

• Aproximadamente 700 000 habitações foram construídas anualmente em Espanha na década até 2007, um número superior ao do Reino Unido, Alemanha e França juntos.
• De acordo com a Tinsa, das 1,5 milhões de habitações construídas desde 2008, 24,9% permanecem desocupadas, estimando-se que serão necessários mais de três anos para que sejam absorvidas pelo mercado residencial.
• Existe, contudo, uma distribuição desigual, uma vez que 80% destes edifícios estão concentrados em apenas 10% das áreas urbanas do país, podendo demorar muitos anos até serem comprados ou arrendados.
• A promoção estatal incentivou a compra de casa própria em detrimento do arrendamento. Como resultado, mais de 80% dos espanhóis residem atualmente em habitação própria. Isto representa mais 10% do que no Reino Unido e mais 30% do que na Alemanha, apesar de as economias destes países serem mais fortes e das suas taxas de desemprego terem sido cerca de 17% inferiores à de Espanha durante o ano de 2015.

Taxa de habitação própria em comparação com o arrendamento em países europeus. Fonte: Eurostat (Housing Statistics, 2014)

• Espanha regista a 6.ª menor taxa de sobrelotação entre os países europeus, com base no número de pessoas por divisão e por metro quadrado. Apenas 5% da população total vive em habitações sobrelotadas, cerca de metade da média europeia. Os residentes em Espanha dispõem atualmente de mais espaço habitacional do que a maioria dos restantes europeus, incluindo alemães, franceses, austríacos e britânicos.

**Taxas de sobrelotação (com base no número de pessoas por divisão e dimensão em metros) em países europeus. Quanto maior o indicador, mais pessoas residem numa única unidade habitacional. **Fonte: Eurostat (Housing Statistics)

• Apesar do abrandamento na concessão de novos créditos habitação e dos vários programas implementados para atenuar a dívida privada, o crédito hipotecário privado em Espanha ascende ainda a 0,5 biliões de euros.
• Entre 2007 e 2011, estima-se que 500 000 pessoas tenham perdido as suas habitações, com as prestações do crédito a representarem 40% do preço original de compra. Os imóveis adquiridos entre 2002 e 2008 mantêm frequentemente hipotecas situadas entre 120% e 140% do valor de mercado atual do imóvel.

**Multiplicador de Renda Bruta (Preço de Compra versus Rendimento Anual de Arrendamento) ou quantos anos poderão ser necessários para obter retorno sobre o investimento – quanto mais elevado for o valor, menos sentido faz comprar em vez de arrendar a longo prazo. **Fonte: Instituto Juan de Mariana (instituto independente de investigação económica libertária)

No setor da residência principal, os proprietários possuem habitualmente um único imóvel e, em muitos casos, continua a fazer mais sentido arrendar do que comprar. Em regiões como a Catalunha, Galiza, Castela e Leão e Aragão, seriam necessários mais de 40 anos até que o preço de compra atingisse o ponto de equilíbrio face ao arrendamento de longa duração.

O que impulsiona a procura internacional de imóveis costeiro de luxo em Espanha?

A principal procura neste setor provém do exterior. Os compradores típicos são cidadãos estrangeiros de elevado património líquido (HNWIs) oriundos do Reino Unido, França, Alemanha, Escandinávia, Rússia e China. Estes investidores procuram sobretudo moradias e apartamentos de luxo, particularmente em zonas onde a oferta é limitada, como Marbella, Maiorca, Ibiza, Ilhas Canárias e algumas zonas da província de Barcelona.

Cielo de Bonaire, Alcúdia, Maiorca (Ilhas Baleares), rodeada pela Reserva Natural de Victòria com vista sobre as baías de Pollença e Alcúdia, perto das montanhas da Serra de Tramuntana (Património Mundial da UNESCO) e da Reserva Natural de Llevant, conta com algumas das propriedades mais cobiçadas de Espanha. Fonte: casafari.com. Todos os direitos reservados.

Estes compradores procuram maioritariamente segundas habitações, existindo também quem invista em imóveis comerciais e em arrendamentos de curta duração para férias nos destinos mais populares. A estabilidade económica nos seus países de origem, associada à solidez das respetivas moedas, faz com que a compra de uma segunda casa na zona euro surja frequentemente como uma excelente oportunidade.

Os investidores russos e chineses estão a adquirir cada vez mais imóveis na região para se protegerem de potenciais crises financeiras e de abrandamentos económicos nos seus países. Perante opções de investimento limitadas na sua origem e a volatilidade dos mercados acionistas globais, o imobiliário espanhol — sustentado por taxas de juro reduzidas e tendências de valorização — apresenta-se como uma proposta atrativa.

De acordo com relatórios da Realtor.com, citando a Knight Frank e a Sotheby’s, o interesse dos investidores internacionais por propriedades de luxo na Península Ibérica aumentou exponencialmente nos últimos três anos. Neste período, Espanha registou os primeiros sinais consolidados de recuperação na maioria dos setores económicos, sendo em 2015 a grande economia com maior crescimento na Europa Ocidental.

“As residências de luxo em mercados de férias estão a prosperar em todo o mundo”, segundo a Sotheby’s.

Crescimento Anual do PIB Histórico e Previsto em Espanha 1996 – 2016 Fonte: INE / Tradingeconomics

Isto impulsionou a recuperação do mercado imobiliário. Contudo, as estatísticas governamentais podem ser enganadoras, uma vez que misturam diferentes tipos de ativos; avaliar os segmentos de mercado com o CASAFARI Area Insights ajuda a clarificar as verdadeiras dinâmicas e tendências locais.

Na realidade, subsiste um elevado stock de residências principais para as quais a procura é reduzida, em contraste com as segundas habitações, cuja procura começa a superar a oferta disponível.

O gráfico demonstra uma forte correlação entre a procura internacional e a vitalidade geral do mercado imobiliário espanhol. Províncias como Alicante constituem a exceção, registando ainda uma elevada densidade de imóveis desocupados.

**Correlação entre aquisições por compradores estrangeiros + aumento anual nas transações de venda por província. **Fonte: Registradores

Os dados das mediadoras imobiliárias nas Ilhas Baleares (Maiorca e Ibiza), muito procuradas por investidores internacionais, indicam que a procura por determinados tipos de imóvel supera já a oferta existente. Estas zonas atraem habitualmente compradores de classe média que procuram apartamentos com preços de venda anunciados entre 300 000 € e 500 000 € em zonas costeiras exclusivas e recônditas. Já os compradores de perfil mais elevado exigem moradias com vista de mar e proximidade de infraestruturas como campos de golfe, marinas, restaurantes de topo e aeroportos.

Embora estes compradores disponham frequentemente de capitais próprios, os bancos nos seus países de origem mostram-se disponíveis para conceder crédito acessível destinado à aquisição de habitação no estrangeiro. Esta confiança tem contribuído para dinamizar o mercado de segundas residências em localizações prime.

O investimento em apartamentos de férias e moradias para arrendamento está a crescer: em 2014, o arrendamento de férias em habitações privadas movimentou 2,6 mil milhões de euros em Espanha. Mais de 14% de todos os turistas alojaram-se em apartamentos e moradias durante o período de 2014-2015, estimando-se que este indicador venha a atingir quase 20%.

Com a época balnear a prolongar-se por mais de seis meses e as taxas de ocupação a manterem-se elevadas — com valores por noite a ultrapassarem os 1500 € em estâncias de prestígio —, os investidores interessados em ter um imóvel para arrendamento em Maiorca e Ibiza ou na província de Barcelona podem alcançar rentabilidades brutas anuais médias superiores a 10%.

Dormidas Mensais em Alojamento de Férias Crescimento Homólogo de Outubro de 2014 a Outubro de 2015 Fonte: INE / casafari.com

Para os profissionais que consideram investir no mercado imobiliário espanhol, acompanhar a evolução dos preços de venda anunciados e das transações efetuadas em ambos os setores é fundamental, em particular no segmento imobiliário prime destinado a compradores internacionais.

Perguntas frequentes

Quais são os dois setores distintos do mercado imobiliário espanhol?

O mercado imobiliário espanhol divide-se em residências principais e imóveis de luxo em zonas costeiras. As residências principais são procuradas essencialmente por compradores nacionais que procuram casas com preços de venda anunciados inferiores a 200 000 € junto aos seus locais de trabalho. Os imóveis costeiro de luxo atraem investidores internacionais de elevado património e compradores estrangeiros que procuram segundas habitações ou imóveis para arrendamento de férias em localizações prime.

Por que razão continua a existir um excesso de oferta de residências principais em Espanha?

Cerca de 700 000 habitações foram construídas anualmente em Espanha na década que antecedeu 2007. De acordo com a empresa de avaliação Tinsa, 24,9% das 1,5 milhões de habitações edificadas desde 2008 permanecem desocupadas. Além disso, 80% desse stock habitacional vago está concentrado em apenas 10% das áreas urbanas do país.

Que regiões espanholas registam a procura mais forte por parte de compradores estrangeiros?

Os compradores imobiliários internacionais concentram-se sobretudo nas regiões costeiras e insulares onde o inventário disponível é reduzido. A procura é mais intensa em Marbella, Maiorca, Ibiza, Ilhas Canárias e zonas nobres da província de Barcelona. Os investidores nestas zonas procuram segundas habitações, imóveis comerciais e propriedades para arrendamento de férias de curta duração.

Que rentabilidades de arrendamento alcançam as propriedades de férias em Maiorca, Ibiza e Barcelona?

O arrendamento privado de férias gerou 2,6 mil milhões de euros em Espanha em 2014, segundo o Instituto Nacional de Estadística (INE). Em zonas balneares de grande procura na província de Barcelona, Maiorca e Ibiza, elevadas taxas de ocupação, épocas turísticas superiores a seis meses e valores diários anunciados acima de 1500 € geram rentabilidades brutas anuais de arrendamento superiores a 10%.

Como podem investidores e mediadores acompanhar os preços anunciados e os preços de fecho em Espanha?

Os profissionais do setor imobiliário utilizam o CASAFARI Area Insights para avaliar tendências hiperlocais de preços anunciados em portais imobiliários. A documentação técnica para integrações personalizadas está disponível na CASAFARI Area Insights API documentation. Os utilizadores registados podem também aceder ao histórico completo dos portais e a dados oficiais de preços de fecho do Notariado espanhol na plataforma CASAFARI.