5 Factos: Por Que Deve Investir no Imobiliário em Espanha Agora
O mercado imobiliário de Espanha apresenta um forte atrativo de investimento após a recessão de 2008–2013. A recuperação económica é sustentada por um crescimento homólogo de 3,4% do PIB no terceiro trimestre de 2015 (INE) e por 65 milhões de turistas anuais (OMT, 2014). Apoiados por um crescimento homólogo de 17% nas transações residenciais em junho de 2015 (INE), os preços dos imóveis permaneceram 30% abaixo dos níveis de pico de 2007 no terceiro trimestre de 2015, apresentando um potencial de valorização significativo.
De acordo com os dados mais recentes disponibilizados pelo Instituto Nacional de Estatística espanhol (Instituto Nacional de Estadística – INE), o PIB de Espanha cresceu a uma taxa trimestral de 0,8% no terceiro trimestre de 2015. O crescimento homólogo do PIB no terceiro trimestre fixou-se em 3,4%, em comparação com o crescimento de 3,2% registado no trimestre anterior. O Banco de Espanha prevê que a economia permaneça numa fase de expansão ao longo de 2016, com o crescimento médio do PIB a ser projetado em 3,1% para este ano e 2,7% para 2017. Estas estimativas colocam Espanha entre as economias com melhor desempenho na Europa.
Estes sinais positivos de recuperação refletem-se num setor imobiliário mais forte. O mercado residencial espanhol está a dar sinais claros de retoma, observando-se um novo surto de atividade em todo o setor. Espera-se que o recente aumento do investimento residencial continue ao longo do período de previsão, resultando em taxas médias de crescimento anual de 4,2% e 6,6% em 2015 e 2016, respetivamente.
Perante este cenário, a comunidade internacional de investidores demonstra uma confiança acrescida no mercado. Os investidores estão a regressar e a aplicar capital no país, utilizando as soluções imobiliárias para investidores da CASAFARI em ativos comerciais e, muito em particular, residenciais.
Neste artigo, analisamos as 5 razões mais importantes pelas quais deve considerar o investimento no setor imobiliário espanhol.
1. Um Grande Número de Turistas Prefere Alojar-se em Casas de Arrendamento
Espanha acolhe um número gigantesco de turistas todos os anos. Foi o terceiro país mais visitado do mundo em 2014, com 65 milhões de visitantes, ultrapassado apenas pela França e pelos EUA. Trata-se de mais 5 milhões de visitantes do que em 2013.
Fonte: Organização Mundial de Turismo das Nações Unidas (OMT)
Os proprietários de segundas habitações nas zonas turísticas espanholas não deverão encontrar dificuldades em captar hóspedes. De acordo com o relatório da ESADE, expressivos 14% dos turistas em Espanha alojaram-se em casas de arrendamento privado em 2014, gastando um total superior a 2,6 mil milhões de euros durante a sua estadia. Além disso, destaca-se que 9 em cada 10 pessoas que ficaram em habitações de férias em 2014 afirmaram recorrer a este tipo de alojamento sempre que viajam para Espanha. A grande maioria destas pessoas (79%) viajou a partir de outros países.
Maiorca revelou-se a localização mais procurada em Espanha para alojamento local e arrendamento de férias, seguida por Barcelona, Madrid e Granada. No ano passado, 3,7 milhões de turistas escolheram esta modalidade de alojamento apenas nestas seis regiões.
Número Total de Turistas em Casas de Arrendamento de Férias em Seis Destinos em 2014
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Fonte: ESADE
Um porta-voz da ESADE comentou: “Conseguimos confirmar, pela primeira vez em Espanha, que o arrendamento de férias está na linha da frente da grande tendência mundial de consumo colaborativo.”
Os dados oficiais confirmam esta trajetória ascendente. O INE reporta que as dormidas aumentaram 4,4% nos primeiros dez meses de 2015 em comparação com o mesmo período do ano anterior. As estadias em alojamento não hoteleiro em todo o país cresceram 7,9 milhões apenas em outubro de 2015, uma subida de 12,3% em relação ao mesmo mês de 2014.
Dormidas em Alojamento Turístico Não Hoteleiro
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Fonte: Inquérito de Ocupação em Alojamento Turístico Não Hoteleiro – INE
Em outubro de 2015, as dormidas de não residentes em alojamento de férias representavam 82,2% do total de dormidas em alojamento turístico não hoteleiro, o equivalente a 5 442 718 estadias no total. Trata-se de um aumento de 9,7% face a outubro de 2014.
Fonte: Inquérito de Ocupação em Alojamento Turístico Não Hoteleiro – INE
Estes números ilustram a relevância atingida pelo mercado espanhol de arrendamento de férias.
2. Elevado Retorno do Investimento
Diversos especialistas concordam que o mercado imobiliário espanhol oferece atualmente um excelente valor em termos de retorno do investimento (ROI). Poucos mercados na Europa apresentam taxas de retorno mais competitivas do que Espanha.
Um estudo realizado pela Schofields aponta Espanha como o melhor local para investir numa propriedade de férias, graças ao setor turístico dinâmico e às elevadas rentabilidades de arrendamento. O estudo analisou os destinos mais procurados a nível mundial para a compra de habitação de férias: Espanha, França, Estados Unidos, China e Itália.
A investigação concluiu que a Catalunha lidera em termos de rentabilidade potencial, com um ROI médio de 18,59%, o mais elevado entre todas as localizações estudadas. Os únicos destinos que se aproximaram foram Orlando, nos EUA, e a região da Provença, em França. Outras regiões espanholas de destaque em 2013 registaram valores sólidos: as Ilhas Baleares apresentavam um ROI potencial de 10.22%; a Andaluzia obtinha 7,82%; e as Ilhas Canárias fixavam-se nos 7,72%.
Moradia para Venda em Barcelona (CC BY-NC-ND 2.0)
De notar que o jornal The Telegraph (na sua classificação das 20 melhores localizações do mundo para investimento imobiliário em janeiro de 2014) atribuiu igualmente uma posição de relevo a Espanha, com Barcelona e Marbella a ocuparem o 1.º e o 12.º lugares, respetivamente. O relatório destacou que as oportunidades na capital catalã continuam muito atrativas, com investidores asiáticos a olharem para a cidade como um investimento comercial e residencial seguro e rentável.
Fonte: The Telegraph
Neste sentido, uma habitação de férias revela-se uma opção estratégica para quem pretende investir em imobiliário. Além de gerar rendimentos de arrendamento consistentes, permite ao proprietário dispor de uma segunda habitação para férias regulares.
3. Um Mercado em Crescimento com Vendas a Subir Mais de 17% Homólogos
Os dados oficiais destacam o crescimento contínuo da compra de imóveis nos últimos anos, impulsionado maioritariamente pelo aumento constante das vendas de habitações usadas.
Segundo o INE espanhol, o número de transações residenciais aumentou 17% em junho de 2015 face ao mesmo mês do ano anterior, totalizando 30 578 habitações. Este resultado marcou o décimo mês consecutivo de subidas anuais.
Do mesmo modo, os dados do Colegio de Registradores revelam que foram registadas 92 786 vendas entre janeiro e março de 2015, o que representa uma subida de 16,62% em relação ao terceiro trimestre de 2014.
As regiões com os maiores crescimentos foram as Ilhas Baleares (33,87%), o País Basco (29,10%), Aragão (23,20%), La Rioja (21,78%) e a Catalunha (21,15%) (fonte: Registradores).
O maior volume de transações registou-se na Andaluzia (20,13% do total), confirmando a região como um dos mercados preferidos para a aquisição de imóvel em Espanha. Outras regiões em destaque foram a Catalunha (15,64% do total), a Comunidade Valenciana (15,14%) e Madrid (14,15%) (fonte: Registradores).
Quota de Mercado nas Compras de Habitação**,** 3.º Trimestre de 2015
*Fonte: Registradores, 3.º Trimestre de 2015*Segundo os analistas, grande parte deste crescimento deve-se à forte procura por parte de não residentes: das propriedades adquiridas no 3.º trimestre de 2015, 13,52% foram efetuadas por compradores internacionais, superando a quota de 12,82% registada no trimestre anterior.
*Fonte: Registradores, 3.º Trimestre de 2015*Os compradores internacionais concentram-se no segmento alto do mercado, gerando um aumento expressivo nas vendas deste segmento. Esta tendência indica uma preferência clara por moradias isoladas e coberturas penthouse em detrimento de apartamentos convencionais. As propriedades de luxo e de férias figuram como prioridade nos investimentos em Espanha.
De acordo com a consultora imobiliária Knight Frank, os preços dos imóveis de luxo em Madrid cresceram 4,9% entre março de 2014 e março de 2015, posicionando a capital espanhola em 15.º lugar no seu ranking mundial de cidades e em 2.º lugar (atrás de Dublin) a nível europeu.
*Fonte: KnightFrank*Os estudos revelam que os compradores estrangeiros adquirem maioritariamente habitações exclusivas em zonas costeiras. Destaca-se a região da Costa Blanca, em Alicante, onde 43,88% das vendas em 2014 foram efetuadas por compradores internacionais. Outros pontos de interesse incluem Málaga, na Costa del Sol (34,50%), Girona, na Costa Brava (33,36%), Tarragona, na Costa Dorada (13,05%), e Barcelona, na Costa Maresme (9,11%).
As Ilhas Baleares atraem cada vez mais compradores internacionais: os não residentes representaram 32,63% das vendas totais de imóveis em 2014 e 41% em 2015. Seguem-se as Ilhas Canárias: 31,38% das habitações compradas em Tenerife e 23,81% em Las Palmas foram adquiridas por estrangeiros.
Cala Comte, Ibiza, Ilhas Baleares (CC BY-NC 2.0)
Apresenta-se abaixo a distribuição por comunidades autónomas, incluindo províncias do interior onde as compras por estrangeiros representam menos de 5% do volume total.
*Fonte: Registradores, Relatório Anual de 2014*No 3.º trimestre de 2015, os residentes no Reino Unido lideraram as aquisições por compradores internacionais, representando 23,12% do total de vendas a estrangeiros. A sua importância relativa no mercado tem vindo a aumentar trimestre após trimestre. Seguiram-se os compradores de França (8,71%), Alemanha (6,40%), Suécia (6,38%), Bélgica (5,54%), Itália (4,41%), Roménia (4,04%), China (3,98%) e Rússia (3,36%) (fonte: Registradores).
*Fonte: Registradores, 3.º Trimestre de 2015*Um dos fatores determinantes no dinamismo das vendas é a facilidade e os custos reduzidos do crédito à habitação. O crescimento recente no crédito hipotecário constitui mais uma prova da recuperação do mercado imobiliário. O número de aprovações cresceu cerca de 21,3% em julho de 2015 em termos homólogos, e 50,8% face a julho de 2013.
Como demonstram os dados oficiais, os investidores internacionais e compradores de habitações de férias raramente recorrem a financiamento bancário em Espanha; contudo, estes dados notariais refletem a consolidação da recuperação do setor financeiro associado à habitação.
*Fonte: Notariado*4. Os Preços Globais Continuam 30% Abaixo dos Valores de 2007
Segundo o INE, no 3.º trimestre de 2015 os preços dos imóveis em Espanha continuavam 30% abaixo dos níveis observados em 2007. Os preços das habitações usadas registavam uma quebra de 38%, enquanto os imóveis novos se encontravam 20% abaixo.
*Fonte: Base de Dados do INE*Ainda assim, observa-se uma recuperação clara: o índice de preços da habitação em Espanha subiu 4,5% em termos homólogos no 3.º trimestre de 2015. Maiorca e Ibiza lideraram a trajetória positiva, com aumentos anuais de 9,0% nos preços de habitações novas e de 8,5% nas habitações usadas.
*Fonte: Comunicado de Imprensa do INE, 3.º Trimestre de 2015*Os compradores internacionais representam uma parte expressiva dos adquirentes nas Ilhas Baleares e a sua relevância continua a crescer, passando de 32,63% do mercado global em 2014 para 41% nos dados preliminares de 2015. Estes dados, combinados com o CASAFARI Area Insights e a nossa análise do crescimento de preços e vendas em Espanha, sustentam a correlação entre a retoma do mercado imobiliário e o aumento das transações efetuadas por compradores estrangeiros. É notório que o crescimento das vendas e dos preços é mais forte nas províncias com maior percentagem de compradores internacionais.
5. Até 300 Dias de Sol por Ano
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Entre as principais atracões para os investidores em Espanha encontram-se a beleza da paisagem natural e a elevada qualidade de vida do país. Com várias regiões a beneficiarem de mais de 300 dias de sol por ano, o país dispõe do melhor clima mediterrânico da Europa. Os residentes de províncias costeiras como Alicante, Costa del Sol, Castellón, Valência, Ilhas Baleares, Almería e Múrcia desfrutam de sol, mar e praias durante todo o ano. Nas regiões do norte de Espanha, embora o clima seja mais temperado, os invernos continuam a ser amenos.
O clima ensolarado, o valor da gastronomia local, o estilo de vida ao ar livre, a diversidade de paisagens, serras e praias explicam o enorme atrativo do país para compradores do norte da Europa e investidores internacionais.
Não surpreende que a esperança de vida em Espanha seja a 5.ª mais elevada da Europa e a 7.ª a nível mundial. A exposição moderada ao sol contribui para a longevidade, acompanhada pelos reconhecidos benefícios da dieta mediterrânica. Os serviços de saúde no país apresentam elevados padrões de qualidade e acessibilidade.
Adicionalmente, Espanha figura entre os países da Europa Ocidental com um custo de vida muito competitivo, permitindo desfrutar de um elevado padrão de vida com custos controlados.
Comparação do custo de vida por indicadores-chave
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Fonte: Movehub, Numbeo
É evidente como em Espanha é possível manter um estilo de vida saudável, ensolarado e tranquilo a uma fração do custo praticado noutros países europeus.
Por Que É Espanha Um dos Mercados Imobiliários Mais Atrativos da Europa?
A vitalidade do setor turístico aliada ao custo acessível de propriedades de qualidade torna Espanha um dos mercados mais atrativos do mundo para o investimento imobiliário. O país consolida-se como escolha prioritária para quem procura investir no mercado de arrendamento de férias ou adquirir habitação própria através do nosso guia para comprar imóvel em Espanha.
Estes fatores sustentam o otimismo de investidores e analistas quanto ao futuro imediato do mercado imobiliário espanhol, prevendo-se a continuidade da consolidação ao longo de 2016.
Perguntas frequentes
Quais são as principais razões para investir no imobiliário em Espanha?
Os cinco motores fundamentais para investir no mercado imobiliário espanhol incluem a forte procura no arrendamento de férias, sustentada por 65 milhões de turistas anuais (OMT, 2014), e rentabilidades competitivas lideradas pela Catalunha, com um ROI médio de 18,59% (Schofields). O dinamismo do mercado é comprovado pelo aumento homólogo de 17% nas transações residenciais em junho de 2015 (INE). Adicionalmente, os preços permaneciam 30% abaixo dos níveis de 2007 no 3.º trimestre de 2015 (INE), num país que oferece um excelente estilo de vida mediterrânico com até 300 dias de sol por ano.
Que regiões em Espanha oferecem maior retorno do investimento em casas de férias?
Segundo o estudo da Schofields, a Catalunha apresenta o maior potencial de retorno do investimento em habitações de férias em Espanha, com um ROI médio de 18,59%. Com base em dados de 2013, destacam-se ainda as Ilhas Baleares com 10,22%, a Andaluzia com 7,82% e as Ilhas Canárias com 7,72%. Estas rendibilidades elevadas são impulsionadas pela forte procura turística e pelas elevadas taxas de ocupação no arrendamento sazonal.
Onde estão os compradores internacionais a adquirir imóveis em Espanha?
De acordo com os dados do Colegio de Registradores, os compradores estrangeiros representaram 13,52% de todas as aquisições imobiliárias em Espanha no 3.º trimestre de 2015. A procura internacional concentra-se fortemente nas zonas costeiras e insulares, com destaque para a Costa Blanca (Alicante), onde os estrangeiros efetuaram 43,88% das compras em 2014. Outros destinos de destaque incluem a Costa del Sol em Málaga (34,50%), a Costa Brava em Girona (33,36%) e as Ilhas Baleares, onde os não residentes representaram 32,63% das transações em 2014 e 41% nos dados preliminares de 2015.
Quanto abaixo do pico de 2007 estavam os preços dos imóveis no 3.º trimestre de 2015?
Segundo o INE, os preços globais dos imóveis em Espanha no 3.º trimestre de 2015 encontravam-se 30% abaixo do pico registado em 2007. Os preços das habitações usadas situavam-se 38% abaixo desse nível máximo, enquanto os imóveis novos apresentavam um valor 20% inferior. Apesar de permanecerem abaixo do pico histórico, a evolução dos preços tornou-se positiva, com o índice do INE a subir 4,5% em termos homólogos no 3.º trimestre de 2015, liderado por fortes valorizações em Maiorca e Ibiza.
Como podem os investidores analisar tendências e avaliações do mercado imobiliário espanhol com a CASAFARI?
Investidores e profissionais do setor imobiliário utilizam as soluções Area Insights e Property Sourcing da CASAFARI para acompanhar os preços de oferta agregados dos anúncios em conjunto com os preços de fecho oficiais provenientes de fontes como o Notariado em Espanha. Promotores e investidores institucionais podem integrar estes dados via API através da documentação da API do Area Insights. Para começar a analisar as tendências de avaliação, inicie sessão na plataforma CASAFARI.