Comprar imóvel em Espanha: impostos e outros custos
Na terceira e última parte da nossa série de guias sobre Comprar Imóvel em Espanha, analisamos os custos associados ao investimento imobiliário em Espanha. Além do preço de aquisição, os compradores pagam IVA (10% em habitações novas, 21% em imóveis comerciais ou 6,5% de IGIC nas Ilhas Canárias) acrescido do Imposto de Selo (0,75% a 1,5%), ou Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP, 6% a 10%) em imóveis usados, além de despesas de notário, registo, assessoria jurídica, bancárias e impostos recorrentes de propriedade, como o IBI, o Imposto sobre o Património e o IRNR.
Custos e impostos a pagar ao comprar um imóvel em Espanha
Além do preço de compra do imóvel, ao procurar propriedade em Espanha é necessário ter em conta os impostos e outros encargos que terá de suportar. Estes podem incluir honorários de notário e de agências imobiliárias, bem como custos de registo predial. Alguns impostos, como o IVA e o Imposto de Selo, são obrigatórios, enquanto outros, como o Imposto sobre o Património, aplicam-se apenas a determinados casos. É aconselhável evitar transações em numerário e utilizar cheques ou transferências bancárias sempre que possível.
Os seguintes custos podem estar envolvidos na compra de um imóvel em Espanha:
- O preço de aquisição, pago ao vendedor
- IVA e Imposto de Selo, devidos na compra de imóveis novos, imóveis comerciais ou terrenos para construção
- Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), devido na revenda de um imóvel usado
- Retenção de Imposto sobre o Rendimento e Imposto sobre Mais-Valias, a cargo do vendedor
- Honorários de agências imobiliárias e de consultores de compradores (buyer’s agents) (consoante a estrutura de comissões da agência)
- Honorários de notário
- Honorários de assessoria jurídica (opcional)
- Custos de registo da escritura
- Despesas bancárias e taxa do número de NIE
- Honorários de vistoria/peritagem (opcional)
- Honorários de gestoria/agentes administrativos (opcional)
Preço de aquisição
O primeiro passo é a celebração da venda, que envolve o pagamento de um sinal seguido do montante remanescente; certifique-se de deduzir o valor do sinal no pagamento final. Regra geral, esta transação envolve vários cheques separados, emitidos a favor do vendedor, bem como do advogado e do notário. Estes devem incluir todos os impostos aplicáveis.
IVA e Imposto de Selo em imóveis novos, imóveis comerciais e terrenos para construção
O IVA em Espanha aplica-se na compra de imóveis residenciais novos (primeira transmissão), imóveis comerciais ou terrenos urbanizáveis. Trata-se de um imposto nacional calculated consoante a localização do imóvel, embora as Ilhas Canárias sejam uma exceção por possuírem a sua própria taxa de imposto indireto.
Desde 2019, o IVA é de 10% sobre o preço de aquisição de um imóvel residencial (como um apartamento, finca ou moradia) e de 21% para imóveis comerciais ou terrenos, incluindo garagens. Nas Ilhas Canárias, o imposto equivalente designa-se IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) e fixa-se em 6,5% do preço de compra.
O Imposto de Selo, ou Actos Jurídicos Documentados (AJD), também é devido à autoridade regional. A taxa varia consoante a região, fixando-se habitualmente entre 0,75% e 1,5% do preço de aquisição. Por exemplo, nas Ilhas Baleares o AJD é atualmente de 1,2%, na Catalunha de 1,5% e nas Ilhas Canárias de 1%. Ao comprar a título privado, terá de preencher o formulário oficial de autoliquidação. Se recorrer a uma agência ou advogado, estes prestarão assistência no apuramento do IVA, AJD e restantes impostos.
Veja abaixo um exemplo de como o IVA e o Imposto de Selo acrescem ao preço de aquisição de um imóvel em Espanha.
Exemplo:
Uma moradia recém-construída em Portals Nous, Maiorca, Ilhas Baleares
Preço de aquisição €2,000,000 + 10% IVA (€200,000) + Imposto de Selo a 1.2% (€24,000) = €224,000
Um terreno em Port d’Andratx, Maiorca, Ilhas Baleares
Preço de aquisição €700,000 + 21% IVA (€147,000) + Imposto de Selo a 1.2% (€8,400) = €155,400
Um supermercado em Barcelona
Preço de aquisição €2,500,000 + 21% IVA (€525,000) + Imposto de Selo a 1.5% (€37,500) = €562,500
Uma penthouse em Santa Cruz de Tenerife
Preço de aquisição €600,000 + 5% IVA (€30,000) + Imposto de Selo a 1% (€3,000) = €33,000
Imposto sobre Transmissões Patrimoniais na compra de um imóvel usado
Em Espanha, o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais designa-se Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ou ITP. Se estiver a comprar um imóvel usado, fica isento de IVA e Imposto de Selo, mas terá de pagar ITP à autoridade regional. O montante a pagar é fixado pelo governo regional e varia habitualmente entre 6% e 8%, podendo chegar aos 10%. Consulte a tabela abaixo.
| Região | Taxa de ITP (2019) |
| Ilhas Baleares | Preço de aquisição até €400,000 – 8% Preço de aquisição de €400,001 a €600,000 – 9% Preço de aquisição acima de €600,001 – 10% |
| Andaluzia | Preço de aquisição até €400,000 – 8% Preço de aquisição de €400,001 a €700,000 – 9% Preço de aquisição acima de €700,001 – 10% |
| Catalunha | 10% |
| Madrid | 6% |
O valor do ITP é calculated em função do número de escrituras de propriedade (Escrituras) envolvidas — para obter mais detalhes sobre estes requisitos legais, consulte o nosso guia sobre o contrato e a escritura de propriedade (Escritura) em Espanha — o que significa que, se comprar uma casa por €1,000,000 com quatro apartamentos iguais, cada um com a sua própria Escritura, haverá quatro transações individuais sujeitas a ITP. Se cada um destes apartamentos for avaliado em €250,000 (€1,000,000 / 4 = €250,000), será tributado a 8%, de acordo com a taxa de ITP aplicável a imóveis abaixo de €400,000. Veja o exemplo abaixo.
Exemplo:
Moradia usada em Son Vida, Palma de Maiorca: 3 apartamentos, cada um com a sua própria Escritura
Preço de aquisição €1,000,000
8% sobre €400,000 = €32,000
8% sobre €200,000 = €16,000
8% sobre €400,000 = €32,000
Total de ITP a pagar: €32,000 + €16,000 + €32,000 = €80,000
Por outro lado, se existir apenas uma Escritura para a totalidade da casa, o ITP incidirá sobre o valor total de €1,000,000, resultando numa taxa aplicável de 10%.
Dispõe de um mês a contar da data de emissão da escritura para pagar o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais e o Imposto de Selo; só após a liquidação destes impostos poderá efetuar o registo do imóvel.
- Se o imóvel se situar numa capital de província, terá de se dirigir à repartição de finanças local, conhecida como Delegación de Hacienda
- Se o imóvel se situar num município que não seja capital de província, deve dirigir-se ao serviço de liquidação do distrito, localizado junto do registo predial (Oficina Liquidadora de Distrito)
Imposto sobre Mais-Valias, a cargo do vendedor
O Imposto sobre Mais-Valias é devido pelo vendedor quando o bem é vendido por um valor superior ao da sua aquisição; por outras palavras, trata-se de um imposto sobre o lucro obtido na venda de um imóvel. No caso de o vendedor ser não residente, o comprador retém 3% do preço de aquisição para entregar diretamente à Delegación de Hacienda. Veja o exemplo abaixo.
A taxa de imposto é atualmente de 19% para residentes na União Europeia e de 24% para cidadãos de fora da UE. Em certos casos, a mais-valia devida pode ser superior ou inferior ao valor de 3% retido pelo comprador, dispondo o vendedor de três meses a contar da data de venda para pagar o montante remanescente ou solicitar o reembolso. Este procedimento é igualmente efetuado na Delegación de Hacienda local.
O Imposto sobre Mais-Valias é calculado sobre o lucro líquido, que resulta do preço de aquisição somado aos custos de compra e de obras de manutenção, sendo necessário apresentar todos os comprovativos de despesas. Em Maiorca, por exemplo, o imposto devido excede frequentemente os 3% retidos, tendo as autoridades fiscais espanholas o direito de realizar inspecções para verificar esses valores.
Exemplo:
Um residente em Londres vende uma moradia de férias em Son Vida, Palma de Maiorca, por €1,000,000 em novembro de 2018. O comprador retém 3% (€30,000) e entrega o montante à Delegación de Hacienda. O vendedor tinha adquirido a moradia em 2007 por €400,000, tendo suportado €50,000 de custos adicionais e €200,000 em remodelações e manutenção.
O lucro líquido é calculado deduzindo os €650,000 de aquisição e manutenção aos €1,000,000 de venda. O resultado é uma mais-valia de €350,000, sendo o imposto de 19% sobre este valor (€68,250). Neste caso, o vendedor (residente no Reino Unido) não tem direito a reembolso, visto que o imposto devido supera os 3% retidos. A autoridade tributária espanhola pode inclusivamente emitir uma cobrança dos €38,250 remanescentes.
Comissões das agências imobiliárias
No mercado imobiliário espanhol, as comissões da agência imobiliária são pagas pelo vendedor. Os honorários situam-se geralmente entre 3% e 6% do preço de venda, acrescidos de 21% de IVA, sendo o valor deduzido pelo notário no momento da escritura. Contudo, se o comprador contratar um consultor (buyer’s agent) para representar os seus interesses, habitualmente não suporta custos adicionais, uma vez que a comissão é partilhada entre os dois agentes. O vendedor paga a mesma comissão total, independentemente de o comprador recorrer ou não a um consultor próprio.
Honorários de notário
O notário é um oficial público independente encarregado de outorgar a escritura de compra e venda e a escritura de hipoteca. A lei estabelece que o vendedor suporta a outorga da escritura e o comprador apenas paga as cópias.
Contudo, atualmente é prática comum o comprador assumir a totalidade dos custos, excepto se houver acordo em contrário entre as partes.
Os honorários notariais são fixados pelo governo em função do valor do imóvel, variando entre 0,1% para imóveis acima de €400,000 e cerca de 0,4% para imóveis avaliados em menos de €100,000. Em Maiorca, o custo situa-se habitualmente entre €1,000 e €3,000, tendo em conta o preço médio dos imóveis na ilha.
Se houver recurso a crédito habitação, aplicam-se também honorários notariais sobre a escritura de hipoteca. Como referência, considere um custo adicional aproximado de 0,25% do preço do imóvel.
Honorários de assessoria jurídica
Se optar por contratar um advogado para realizar a devida diligência (due diligence), os honorários médios variam entre 0,5% e 1,5%, valor passível de negociação. O seu advogado verificará potenciais encargos sobre o imóvel — como penhoras, hipotecas ou empréstimos pendentes — e confirmará licenças de construção, inscrições no registo predial ou eventuais infrações urbanísticas.
Verificará igualmente a legitimidade da titularidade e a conformidade dos títulos de propriedade.
Recomendamos vivamente a contratação de um advogado, sobretudo se for a sua primeira compra de um imóvel em Espanha e pretender assegurar uma transação simples e sem sobressaltos.
Custos de registo da escritura
Terá de registar a escritura de propriedade no registo predial local (Registro de la Propiedad) para garantir a proteção jurídica dos seus direitos de propriedade. Os honorários de registo rondam os 0,4% para imóveis avaliados até €6,010, reduzindo-se progressivamente até 0,02% para valores acima de €6,010,121.
Custos bancários e número de NIE
Enquanto cidadão estrangeiro, antes de realizar qualquer operação financeira em Espanha necessita de um número de identificação fiscal: o Número de Identificación de Extranjero (NIE). Este tem um custo de €9.64 e o pedido pode ser efetuado no consulado ou embaixada de Espanha no seu país de origem, nas instâncias de imigração ou numa esquadra da Policía Nacional.
As comissões bancárias mensais rondam os €20. Após a abertura de conta, para a emissão de um cheque bancário destinado ao pagamento do imóvel, a comissão situa-se normalmente em 0,5%, podendo frequentemente ser negociada para 0,1% (€1,000 para uma transação de €1,000,000); consulte antecipadamente a sua instituição bancária. Se transferir fundos do estrangeiro para uma conta bancária espanhola, confirme eventuais comissões, que poderão estar isentas ao abrigo do sistema europeu de transferências SEPA.
Honorários de peritagem/vistoria
É sempre recomendável que o comprador solicite uma peritagem técnica ao imóvel por um perito qualificado, de modo a identificar anomalias que possam afetar o valor do bem ou realizar um estudo de mercado e avaliação imobiliária profissional. Os peritos certificados dispõem de seguro de responsabilidade civil profissional. Em média, os honorários de peritagem situam-se entre €1,000 e €2,000.
Gestorias / Agentes administrativos
Se contratar um gestor administrativo (gestor) para tratar dos trâmites burocráticos, deverá prever um custo adicional entre €1,000 e €2,000, embora ao trabalhar com uma agência ou advogado esta gestão seja normalmente assegurada por eles. Certifique-se de que os orçamentos apresentados incluem IVA, uma vez que em muitos casos o imposto surge apenas na fatura final.
O custo de manutenção de um imóvel em Espanha
Depois de apurados os custos de aquisição de um imóvel em Espanha, importa analisar os custos de manutenção e posse. Qualquer propriedade exige manutenção regular, pelo que convém definir um orçamento para este efeito, bem como para despesas com piscina e jardim. Haverá também despesas de limpeza, obras, consumos de serviços públicos e reparações gerais, que variarão em função da dimensão do imóvel e dos prestadores contratados.
Como proprietário, ficará igualmente sujeito a impostos e outros encargos, designadamente:
- Imposto Predial (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI): é um imposto municipal aplicável tanto a residentes como a não residentes. É calculado com base no valor patrimonial tributável (Valor Catastral) do imóvel — consulte o nosso guia sobre o referencial cadastral e avaliações imobiliárias —, valor este habitualmente inferior ao preço de mercado, situando-se a taxa entre 0,4% e 1,2%, consoante a região. 2. Imposto sobre o Património (Impuesto Sobre Patrimonio): imposto anual a pagar por residentes e não residentes sobre patrimónios de elevado valor, a partir de €700,000 (€500,000 na Catalunha). Para não residentes, a taxa varia entre 0,2% e 2,5% sobre o valor do imóvel em Espanha: quanto maior o valor, maior a taxa. 3. Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes (Impuesto Sobre la Renta de No Residentes – IRNR): aplica-se a não residentes proprietários de imóveis em Espanha, variando consoante o imóvel esteja ou não arrendado. Se o imóvel não estiver arrendado e o proprietário não auferir outros rendimentos em Espanha, o imposto incide sobre o valor cadastral. A taxa é fixa e calcula-se aplicando 25% a 2% do valor cadastral do imóvel. Contudo, como referido, o valor cadastral é consideravelmente inferior ao valor real de mercado. Os não residentes que arrendem a propriedade devem declarar as rendas recebidas, pagando imposto após dedução de despesas. Desde 2019, a taxa para residentes na UE/EEE é de 19% sobre o rendimento líquido de arrendamento; para cidadãos de fora da UE/EEE a taxa é de 24%. No entanto, o cálculo depende do caso concreto e dos acordos de dupla tributação vigentes. 4. Quota de condomínio (Gastos de Comunidad): devida pelos proprietários cujos imóveis integrem empreendimentos ou condomínios com zonas comuns, integrando legalmente a assembleia de proprietários (Comunidad de Propietarios). O orçamento anual é aprovado em assembleia geral e o valor depende da permagem do imóvel, custos de manutenção e serviços comuns. É aconselhável consultar estes valores antes da compra. 5. Despesas com serviços essenciais (eletricidade, água, telefone e aquecimento): habitualmente objeto de débito direto mensal na conta bancária, com valores comparáveis aos praticados noutros países europeus. 6. Seguros: deve prever o seguro contra incêndio, obrigatório no caso de crédito habitação, bem como o seguro multirriscos habitação para proteger o imóvel e o seu recheio. As principais seguradoras em Espanha incluem a AXA Seguros, Liberty Seguros e Helvetia, sendo recomendável solicitar várias simulações.
Comprar um imóvel em Espanha pode ser um processo fluido quando sabe exatamente com o que contar. Conhecendo os principais impostos e encargos envolvidos, estará devidamente preparado para concretizar a compra com total segurança.
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Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre o IVA e o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) na compra de um imóvel em Espanha?
O IVA e o Imposto de Selo (AJD, 0,75% a 1,5%) aplicam-se a imóveis residenciais novos (10% de IVA, ou 6,5% de IGIC nas Ilhas Canárias) e a imóveis comerciais ou terrenos (21% de IVA). Já o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP) aplica-se na compra de imóveis usados, com taxas regionais que variam regra geral entre 6% e 10%.
Qual é o prazo para pagar o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) e o Imposto de Selo em Espanha?
Os compradores dispõem de um mês a contar da data da escritura (Escritura) para efetuar o pagamento do ITP ou do Imposto de Selo (AJD). O pagamento é realizado na Delegación de Hacienda nas capitais de província ou na Oficina Liquidadora de Distrito nas restantes localidades, sendo requisito obrigatório para proceder ao registo do imóvel.
Quem paga a comissão da agência imobiliária e os honorários do notário numa compra imobiliária em Espanha?
As comissões da agência imobiliária em Espanha — habitualmente entre 3% e 6% do preço de venda acrescidos de 21% de IVA — são pagas pelo vendedor e deduzidas pelo notário na escritura, mesmo quando intervém um consultor do comprador (buyer’s agent) que partilha a comissão. Embora a lei estabeleça que o vendedor paga a outorga da escritura e o comprador as cópias, na prática é comum o comprador assumir a totalidade dos honorários notariais (que variam entre 0,1% e cerca de 0,4% consoante o valor do imóvel), salvo acordo em contrário.
Como funciona a retenção de 3% para o Imposto sobre Mais-Valias quando se compra a um vendedor não residente?
Quando o vendedor é não residente, o comprador retém 3% do preço de aquisição e entrega esse valor diretamente à Delegación de Hacienda como sinal da liquidação do Imposto sobre Mais-Valias do vendedor (taxa de 19% sobre o lucro líquido para residentes da UE e 24% para cidadãos de fora da UE). O vendedor dispõe então de três meses a contar da data de venda para solicitar o reembolso ou liquidar qualquer imposto remanescente.
Quais são os impostos anuais recorrentes aplicáveis aos proprietários de imóveis em Espanha?
Os proprietários pagam o Imposto Predial local (IBI, entre 0,4% e 1,2% do Valor Catastral), o Imposto sobre o Património (Impuesto Sobre Patrimonio, entre 0,2% e 2,5% para patrimónios a partir de €700,000, ou €500,000 na Catalunha) e o Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes (IRNR). Para não residentes, o IRNR é calculado em 25% sobre 2% do valor cadastral se o imóvel não estiver arrendado, ou entre 19% (UE/EEE) e 24% (fora da UE/EEE) do rendimento líquido de arrendamento, após dedução de despesas.