Comprar imóvel em Espanha: contrato e escritura

Na segunda parte da nossa série sobre comprar imóvel em Espanha, analisamos as etapas jurídicas para assegurar a compra de uma habitação. Comprar uma propriedade em Espanha exige a verificação da titularidade e de eventuais encargos através de uma Nota Simple no Registro de la Propiedad, a obtenção de um número NIE e a abertura de uma conta bancária espanhola, a assinatura de um contrato promessa prévio (Contrato de Arras) com um sinal habitual de 10%, e a celebração da escritura pública de compra e venda (Escritura pública de compraventa) perante Notário.

Que diligência prévia (due diligence) é necessária antes de assinar o contrato de compra em Espanha?

Após um processo de pesquisa pormenorizado e de ter seguido o nosso guia completo para comprar imóvel em Espanha, tendo feito as perguntas certas e obtido a informação relevante, estará em condições de iniciar a vertente jurídica do processo de compra.

Cabe-lhe agora solicitar a seguinte informação ao(s) atual(is) proprietário(s) e analisá-la com todo o cuidado:

1. a quem pertence o imóvel e quem são os seus legítimos proprietários;

2. se existem faturas pendentes ou ónus sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras;

3. se a habitação tem atualmente inquilinos ou arrendatários;

4. se existem valores em dívida ao condomínio ou impostos imobiliários por pagar;

5. quais os impostos aplicáveis ao seu caso concreto;

6. os custos detalhados de compra e manutenção da propriedade;

7. os encargos anuais de funcionamento, incluindo impostos, quotas de condomínio e seguros.

Se não contar com o apoio de um agente imobiliário ou advogado, poderá obter a maior parte da informação acima junto do registo predial local (Registro de la Propiedad) da região onde o imóvel está registado. Pode contactar qualquer registo predial em Espanha e solicitar informações presencialmente, por fax, correio postal ou e-mail.

A informação do registo predial pode ser solicitada no site da Associação de Registadores Mercantis e da Propriedade de Espanha (caso necessite de uma certidão em inglês, utilize a página web internacional). Ao solicitar a informação online, o pagamento também pode ser efetuado por essa via. Assim que a certidão for emitida, será enviada para o seu e-mail. Adicionalmente, no serviço de apoio ao consumidor da associação, pode saber a qual registo local o imóvel pertence e fazer o pedido diretamente nesse serviço.

Note que a informação do registo pode ser emitida em dois formatos distintos:

1. Nota simples (não certificada): este documento destina-se apenas a fins informativos pessoais e não pode ser utilizado como documento legal para provar a inexistência de hipotecas ou empréstimos. Fornece a descrição do imóvel, a sua localização e área, bem como eventuais propriedades afetas, os nomes dos proprietários legais, informações sobre encargos hipotecários e juros. Enumera penhoras ou ações judiciais associadas ao imóvel, todas as obrigações fiscais e a classificação do solo como “rústico”, “urbano” ou “urbanizável”.

Por favor, inclua quaisquer pedidos específicos na solicitação para que o registo predial possa prestar a informação necessária. Consulte um exemplo de Nota Simple.

2. Certidão de propriedade e encargos: trata-se de um documento público assinado por um conservador, que pode ser utilizado em tribunal ou em contextos jurídicos para provar a ausência ou presença de empréstimos ou ónus sobre o imóvel. Contém toda a informação incluída na nota simples, mas com explicações mais detalhadas.

Outra documentação complementar deve ser fornecida pelo vendedor, designadamente:

– cópia autenticada da escritura de compra do vendedor;

– comprovativo de pagamento de impostos que ateste a liquidação de todos os tributos imobiliários;

– declaração emitida pelo Presidente ou Secretário da administração do condomínio a confirmar a ausência de quotas em dívida;

– declaração formal a confirmar a inexistência de contratos de arrendamento em vigor sobre o imóvel.

Como obter o NIE, abrir conta bancária e pedir crédito habitação em Espanha?

1. Solicitar o número NIE (Número de Identificación de Extranjero), necessário para efeitos de identificação em qualquer ato fiscal, como abrir conta bancária, comprar imóvel, automóvel ou embarcação.

Trata-se do número de identificação oficial espanhol para cidadãos comunitários e não comunitários. Para solicitar o NIE, terá de dirigir-se presencialmente a uma esquadra da Polícia Nacional espanhola ou fazê-lo através de um advogado ou procurador; contudo, para isso, terá de passar uma procuração ao advogado, além de apresentar o passaporte ou uma cópia autenticada do mesmo.

Não é possível celebrar contratos de fornecimento de eletricidade, água ou rede telefónica sem indicar o número NIE e os dados bancários. Isto deve-se ao facto de as empresas fornecedoras apenas aceitarem clientes cujas faturas sejam pagas por débito direto numa conta bancária. A emissão do NIE pode demorar até 14 dias, pelo que esta deve ser a prioridade da sua primeira viagem.

2. Todos os serviços e fornecimentos devem ser pagos através da sua conta bancária espanhola, pelo que é altamente recomendável abrir conta num banco em Espanha logo após obter o NIE.

Existem instituições bancárias de referência com balcões por toda a ilha de Maiorca, como a Banca March, Banco de Sabadell, Banco Santander, BMN – Banco Mare Nostrum, Barclays Bank, Caixabank e Deutsche Bank. Devido ao elevado número de compradores estrangeiros em Espanha, a maioria dos bancos dispõe de atendimento na sua língua materna;

3. Crédito habitação e financiamento: é uma opção a considerar para viabilizar a aquisição do imóvel, mas tenha em conta o seguinte:

a. antes de solicitar um empréstimo a qualquer banco, a instituição exigirá que o imóvel já esteja em vias de ser registado em seu nome. Isto ocorre em simultâneo durante a transação: quando o comprador e o vendedor outorgam a escritura no Notário, um representante do banco também estará presente para efetuar a transferência do valor para o vendedor.

b. ao assinar o contrato de crédito habitação, familiarize-se com a legislação de proteção do consumidor e do utilizador em vigor sobre as cláusulas não negociáveis desse tipo de contrato.

c. se o imóvel que pretende comprar já tiver uma hipoteca decorrente, não tem a obrigação de se sub-rogar na posição do vendedor na escritura de hipoteca original. Pode solicitar o cancelamento da hipoteca do vendedor e pedir financiamento noutra instituição financeira que ofereça condições mais vantajosas.

d. caso aceite assumir a posição do vendedor no contrato de empréstimo original, assegure-se de obter uma declaração emitida pelo banco do vendedor, atestando o montante já amortizado e o montante em dívida.

Peça igualmente ao banco detentor da hipoteca uma taxa de juro e condições mais favoráveis. Se recusarem, tem o direito de recorrer a outro banco para liquidar a hipoteca atual em melhores condições. Estas operações beneficiam também de isenção fiscal.

Em resumo, o nosso conselho relativamente à diligência prévia consiste em consultar profissionais qualificados, como advogados e agentes imobiliários, para realizar verificações completas. Pode contratar um advogado para gerir toda a verificação jurídica. Leve muito a sério a fase de devido apuramento, pois quaisquer construções erguidas ilegalmente no terreno podem ser objeto de demolição coerciva pelo governo, tal como sucedeu com a mansão de Antonio Banderas em 2000.

Como funcionam o Contrato de Arras e a Escritura ao assinar o acordo?

Concluída a diligência prévia com sucesso e tomada a decisão de comprar o imóvel, chega o momento de assinar o acordo. Contudo, assim que este for assinado, o dinheiro entregue e as chaves transmitidas, não há regresso possível. É por essa razão que precisa de garantir o cumprimento de todos os requisitos legais no momento da assinatura.

Em primeiro lugar, negocie o preço. Seja criativo, pois existem formas de incentivar o agente imobiliário a negociar e, estabelecendo contacto direto com o proprietário, poderá conseguir um desconto sobre o preço de pedida. No entanto, não aceite logo o primeiro desconto, uma vez que a vistoria técnica pode permitir-lhe renegociar um valor ainda melhor.

Tenha em conta há quanto tempo o imóvel está no mercado e a urgência do vendedor em concretizar o negócio, considerando outros fatores que o ajudem a obter uma redução de preço.

No entanto, compare a sua proposta com outros anúncios e preços de pedida utilizando uma ferramenta de avaliação imobiliária e estudo de mercado, mantendo expetativas realistas para evitar afastar o vendedor com uma proposta despropositada. Se o preço for apelativo, haverá certamente outros compradores atentos. Se alcançar um acordo satisfatório quanto ao preço, feche o negócio com rapidez!

Em segundo lugar, terá de entregar um sinal, que corresponde habitualmente a 10% do preço final, embora o valor possa variar. O sinal deve ser acompanhado por um contrato simples até à emissão da escritura pública de compra e venda. Trata-se de um contrato de intenções, no qual o vendedor manifesta a intenção de vender ao potencial comprador, e este a intenção de comprar o imóvel.

Em Espanha, este acordo é denominado ‘Contrato de Arras’ e, na maioria dos casos, se o comprador desistir do negócio, perde o sinal prestado; se for o vendedor a rescindir o contrato, terá de pagar uma indemnização penalizadora.

No caso de recorrer a crédito habitação, após o pagamento do sinal e estando o Contrato de Arras assinado, o banco enviará o seu perito avaliador (tasador) para avaliar o imóvel, sendo o empréstimo aprovado apenas após essa avaliação.

Mesmo que não necessite de crédito habitação, pode contratar um perito para apurar o valor de mercado do imóvel. Esteja ciente, contudo, de que a avaliação bancária pode não valorizar a localização, a vista de mar ou o projeto arquitetónico da mesma forma que o mercado o faz.

Em terceiro lugar, após o pagamento do sinal, o acordo fica formalizado, sendo fundamental reconhecer que existem dois tipos de acordos:

1. Se não existir hipoteca sobre o imóvel, o negócio pode ser celebrado como uma transação privada, sem necessidade de Notário. Esta opção não é recomendada, pois se pretender registar o imóvel no registo predial, necessitará de uma escritura notarial. No entanto, se ambas as partes concordarem, este documento privado pode ser autenticado posteriormente junto de um notário.

2. Recomenda-se, porém, que o acordo seja redigido sob a forma de escritura notarial, convertendo-se num documento público emitido por Notário com todas as verificações notariais exigidas. O documento resultante terá fé pública e servirá como prova legal da compra. A escolha do Notário cabe à parte responsável pelo pagamento dos honorários notariais, que é habitualmente o comprador.

Após a assinatura do acordo, este deve ser inscrito no registo predial local (Registro de la Propiedad). Embora o Notário possa comunicar ao registo a assinatura da escritura, recomenda-se que o faça pessoalmente ou através do seu solicitador/advogado. Desta forma, a sua propriedade fica juridicamente garantida.

Além da escritura notarial, é indispensável obter a certidão do título de propriedade (Escritura pública de compraventa de vivienda), documento público que certifica a alteração da titularidade jurídica e que também deve dar entrada no registo predial.

Este documento contém uma descrição sumária do imóvel, os dados dos proprietários e informações adicionais sobre custos, hipotecas e outros encargos. A Escritura especifica dados sobre as dimensões e a construção do imóvel, tendo caráter vinculativo.

Fica assim concluída a documentação essencial necessária para comprar imóvel em Espanha.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre uma Nota Simple e uma certidão de propriedade em Espanha?

A Nota Simple é uma nota informativa não certificada do registo predial que descreve o imóvel, os seus proprietários, hipotecas, penhoras e a classificação do solo, não podendo ser utilizada como prova jurídica em tribunal. A certidão de propriedade e encargos é um documento público assinado por um conservador, contendo explicações detalhadas que servem de prova legal em tribunal sobre a existência ou ausência de ónus.

Por que razão é necessário o número NIE para comprar imóvel em Espanha?

O Número de Identificación de Extranjero (NIE) é o número de identificação fiscal oficial para cidadãos comunitários e não comunitários em Espanha. É obrigatório para comprar um imóvel, abrir conta bancária em Espanha e celebrar contratos de água, eletricidade ou telefone, cujos pagamentos têm de ser efetuados por débito direto bancário.

Como funciona o Contrato de Arras numa transação imobiliária em Espanha?

O Contrato de Arras é um contrato promessa prévio assinado assim que comprador e vendedor chegam a acordo quanto ao preço, sendo habitualmente acompanhado por um sinal de 10% antes da celebração da escritura pública. Ao abrigo deste contrato, se o comprador desistir da compra, perde o sinal; se for o vendedor a cancelar, fica obrigado a pagar uma indemnização penalizadora.

O que é a Escritura pública de compraventa e por que deve ser registada?

A Escritura pública de compraventa de vivienda é o título de propriedade público com força jurídica, lavrado por Notário, que atesta a mudança de titularidade legal, juntamente com as caraterísticas da propriedade, dimensões, hipotecas e pagamentos. O registo desta escritura no registo predial local (Registro de la Propiedad) garante a titularidade legal do comprador.

Como podem os compradores e agentes comparar preços de pedida e avaliações em Espanha?

Antes de assinar o Contrato de Arras, os compradores devem comparar o preço de pedida do imóvel com imóveis concorrentes no mercado, o tempo em carteira e as avaliações bancárias oficiais. Os profissionais do setor imobiliário e investidores utilizam as ferramentas de avaliação da CASAFARI e a documentação da API Comparables and Valuation (em inglês) para analisar e comparar preços de pedida e preços de fecho em todo o mercado espanhol.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre uma Nota Simple e uma certidão de propriedade em Espanha?

A Nota Simple é uma nota informativa não certificada do registo predial que descreve o imóvel, os seus proprietários, hipotecas, penhoras e a classificação do solo, não podendo ser utilizada como prova jurídica em tribunal. A certidão de propriedade e encargos é um documento público assinado por um conservador, contendo explicações detalhadas que servem de prova legal em tribunal sobre a existência ou ausência de ónus.

Por que razão é necessário o número NIE para comprar imóvel em Espanha?

O Número de Identificación de Extranjero (NIE) é o número de identificação fiscal oficial para cidadãos comunitários e não comunitários em Espanha. É obrigatório para comprar um imóvel, abrir conta bancária em Espanha e celebrar contratos de água, eletricidade ou telefone, cujos pagamentos têm de ser efetuados por débito direto bancário.

Como funciona o Contrato de Arras numa transação imobiliária em Espanha?

O Contrato de Arras é um contrato promessa prévio assinado assim que comprador e vendedor chegam a acordo quanto ao preço, sendo habitualmente acompanhado por um sinal de 10% antes da celebração da escritura pública. Ao abrigo deste contrato, se o comprador desistir da compra, perde o sinal; se for o vendedor a cancelar, fica obrigado a pagar uma indemnização penalizadora.

O que é a Escritura pública de compraventa e por que deve ser registada?

A Escritura pública de compraventa de vivienda é o título de propriedade público com força jurídica, lavrado por Notário, que atesta a mudança de titularidade legal, juntamente com as caraterísticas da propriedade, dimensões, hipotecas e pagamentos. O registo desta escritura no registo predial local (Registro de la Propiedad) garante a titularidade legal do comprador.

Como podem os compradores e agentes comparar preços de pedida e avaliações em Espanha?

Antes de assinar o Contrato de Arras, os compradores devem comparar o preço de pedida do imóvel com imóveis concorrentes no mercado, o tempo em carteira e as avaliações bancárias oficiais. Os profissionais do setor imobiliário e investidores utilizam as ferramentas de avaliação da CASAFARI e a documentação da API Comparables and Valuation (em inglês) para analisar e comparar preços de pedida e preços de fecho em todo o mercado espanhol.