insights pt · 16 de março de 2016

Comprar imóvel em Espanha: como procurar casas à venda

Pesquisa de imóveis e comparação de preços para profissionais do setor imobiliário em Maiorca e Ibiza casafari

Procurar um imóvel em Espanha exige definir um orçamento rigoroso que inclua os encargos da compra, comparar anúncios de várias mediadoras imobiliárias para detetar discrepâncias no preço pedido (que a investigação da CASAFARI realizada em Maiorca em 2016 demonstrou ocorrer em 10% dos imóveis com múltiplos anúncios, com uma variação média de 28%), pesquisar as infraestruturas locais e o clima, além de inspecionar pessoalmente as redes elétricas, de água e a exposição solar no inverno. Neste artigo da nossa série Comprar Imóvel em Espanha, explicamos como encontrar e avaliar o seu investimento imobiliário em território espanhol.

Como preparar o terreno e definir o orçamento ao comprar em Espanha?

Encontrar a casa dos seus sonhos é o primeiro passo decisivo na aquisição de um imóvel em Espanha. Esta fase exige um investimento substancial do seu tempo na pesquisa da zona, no contacto com mediadores imobiliários, na seleção dos parceiros com quem trabalhar, bem como na realização de visitas e na recolha de informações complementares sobre o imóvel escolhido.

De acordo com entrevistas a compradores realizadas pela CASAFARI em 2016, apenas 60% dos agentes imobiliários falavam a língua materna do comprador, enquanto mais de 70% promoviam imóveis sem os ter visitado previamente.

Para o comprador, estes dados implicam a necessidade de ser extremamente rigoroso na pesquisa. Por essa razão, cada vez mais investidores recorrem a um consultor do comprador (buyers’ agent), capaz de assumir grande parte desta tarefa morosa. Esta solução não acarreta custos adicionais para o cliente, uma vez me que os honorários deste profissional são partilhados com a comissão da mediadora imobiliária. O seu trabalho abrange o estudo do mercado local, a seleção dos agentes parceiros, o acompanhamento no processo de compra e o apoio pós-venda. Infelizmente, a maioria dos compradores continua sem ter plena consciência de que os agentes imobiliários convencionais trabalham para o vendedor, o que pode originar conflitos de interesses e comprometer a imparcialidade.

Ao iniciar a pesquisa, deve em primeiro lugar estabelecer o seu orçamento, integrando os impostos, comissões e demais despesas acessórias. Em segundo lugar, assegure-se de que o valor definido é compatível com os seus critérios de localização e dimensão do imóvel. Seja rigoroso nas suas exigências, pois o valor de mercado dependerá diretamente da tipologia, área e localização. Este planeamento prévio tornará a sua procura mais eficiente e garantirá que adquire o imóvel ajustado às suas necessidades, e não o que o vendedor tem mais interesse em alienar.

Por que motivo os preços pedidos e os dados dos imóveis variam entre agências em Espanha?

Após definir o orçamento, estabelecer os critérios de localização e tipo de imóvel e ativar alertas de pesquisa em vários portais, está em condições de dar início à procura ativa no mercado espanhol.

Comece por reunir toda a informação disponível sobre a zona em portais especializados e outras fontes regionais. Vale a pena dedicar tempo a consultar manuais e guias de bairros para obter uma visão detalhada sobre cada concelho e localidade nas Ilhas Baleares.

A seleção de imóveis constitui a etapa mais complexa do processo, podendo exigir um dispêndio considerável de tempo e recursos. Um estudo conduzido pela CASAFARI em 2016, que analisou mais de 15 000 imóveis individuais anunciados por diferentes mediadoras apenas na ilha de Maiorca, revelou que a pluralidade de anúncios para o mesmo imóvel origina frequentemente divergências nos preços e nas características apresentadas.

Eis os principais dados apurados sobre imóveis com múltiplos anúncios:

Em 10% dos casos, o preço pedido apresentava variações (com uma divergência média de 28%); Em 16% dos casos, o número de quartos divergia (em média, 1 quarto de diferença); Em 25% dos casos, o número de casas de banho variava (em média, 2 casas de banho de diferença); Em 28% dos casos, a área útil apresentava discrepâncias (6% em média); Em 39% dos casos, a área do terreno variava (em média, 136 metros quadrados de diferença); Em 83% dos casos, a área do terraço apresentava divergências (8% em média). Direitos reservados: casafari.com

Qual o impacto destes factos no seu processo de compra? Dada a escassez de contratos de exclusividade no mercado espanhol, é fundamental verificar os anúncios de todas as mediadoras que promovem a mesma propriedade para validar a exatidão das informações. Adicionalmente, com a dispersão de agências, os proprietários nem sempre informam todas as partes envolvidas quando decidem alterar o valor de venda. Existem também situações em que as agências não mantêm contacto direto com o proprietário, gerando lapsos de informação.

Para otimizar o seu tempo e orçamento de pesquisa, consulte a solução CASAFARI Property Sourcing. Através do CASAFARI Area Insights, procedemos à comparação de milhares de imóveis e analisamos o mercado de cada zona. Com um único clique, tem acesso à distribuição de preços do mercado e consegue identificar qual a agência imobiliária mais adequada para contactar.

Procure cruzar dados sobre a propriedade a partir do maior número de fontes possível e compare o valor por metro quadrado em toda a freguesia ou zona envolvente. Examine a evolução dos preços com rigor: esta análise fundamentada dará a segurança necessária para tomar a decisão correta. Relembre-se de que o setor imobiliário constitui um excelente ativo de investimento quando a localização e a tipologia são devidamente selecionadas.

Por fim, quer opte pelos serviços de um consultor do comprador ou conduza o processo autonomamente, a decisão sobre qual o imóvel a visitar e adquirir é exclusivamente sua.

Como é que os alertas de pesquisa ajudam a identificar novos imóveis em primeiro lugar?

Para manter o acompanhamento do mercado em tempo real, configure notificações personalizadas no CASAFARI Alerts. Desta forma, recebe um aviso imediato assim que uma propriedade com o seu perfil for introduzida no mercado. Lembre-se de que outros compradores procuram oportunidades idênticas; por conseguinte, a utilização de ferramentas tecnológicas proporciona uma vantagem competitiva relevante para identificar imóveis antes da concorrência. Não deixe também de acompanhar portais classificados, marketplaces e os sítios Web das próprias mediadoras.

No entanto, seja criterioso ao analisar as primeiras notificações recebidas. É frequente a receção de sugestões genéricas que não correspondem aos seus requisitos prioritários nem ao perfil pretendido.

Quais os fatores climáticos e de infraestruturas locais que deve pesquisar?

Conforme referido, a aquisição de casa em Espanha exige um estudo prévio aprofundado sobre a localização. Apresentamos os pontos essenciais a verificar antes de fechar a escolha da zona.

É fundamental avaliar a rede de infraestruturas na envolvente do imóvel:

1. a distância até ao aeroporto mais próximo;

2. o perfil da zona: inclui restauração de qualidade, campos de golfe, marinas, praias reservadas e hotéis de charme, ou caracteriza-se por animação noturna ruidosa, praias de grande afluência e edifícios hoteleiros de grande dimensão?

3. o estilo arquitetónico dominante no bairro: moradias modernas de linhas retas, quintas tradicionais (fincas) ou edifícios em altura?

4. a qualidade dos serviços de saúde e a proximidade a hospitais e clínicas;

5. a quantidade e distância até aos supermercados e comércio de proximidade;

6. a presença de colégios internacionais ou estabelecimentos de ensino superior, caso a família inclua jovens em idade escolar;

7. a existência de infraestruturas desportivas adequadas aos seus hábitos e tempos livres.

Análise das condições climáticas locais:

1. número médio de dias de sol por ano e por mês;

2. pluviosidade média mensal;

3. ventos dominantes, respetiva intensidade, temperatura e teor de humidade — cada tipologia de vento afeta o conforto de forma distinta;

4. temperaturas médias anuais do ar e da água do mar;

5. a trajetória solar, sobretudo nos meses de inverno, devido ao seu impacto direto na humidade interior da habitação.

Caso encare a habitação secundária como um investimento para alienação futura, é indispensável consultar os planos diretores e projetos urbanísticos aprovados na câmara municipal (ayuntamiento). Evitará a surpresa desagradável de ver a vista desimpedida obstruída por um empreendimento hoteleiro passados poucos anos, ou de ter o sossego perturbado por obras de grande dimensão. Sobretudo quando a construção cumpre integralmente o plano de pormenor aprovado.

Para garantir uma integração plena, escolha o ambiente comunitário com critério, ponderando se prefere integrar uma vizinhança internacional ou um meio maioritariamente nativo.

Vale a pena explorar a oferta de lazer da região: Maiorca, por exemplo, oferece um leque diversificado de atividades para todas as idades e preferências.

Por último, avalie a tipologia das praias e as respetivas distâncias. Verifique as épocas de maior afluência, o perfil habitual dos veraneantes e as condições de segurança da zona costeira.

Estes fatores encontram-se interligados e influenciam diretamente o seu bem-estar e a valorização do património ao longo dos anos.

Quando e como deve planejar a sua viagem de visita aos imóveis?

Depois de selecionar os imóveis e estudar a zona, chega o momento de organizar a viagem de inspeção. Antes de adquirir os bilhetes de avião para Maiorca, escolha a época do ano e as condições meteorológicas mais adequadas. É importante garantir condições para inspecionar os imóveis sem que um período atípico de chuva prejudique a primeira impressão da ilha.

Solicite antecipadamente fotografias atualizadas e pormenorizadas aos agentes imobiliários, por forma a alinhar expectativas antes de cada visita.

Durante a estadia, reserve tempo para circular na zona pretendida e conversar com os moradores locais; o seu testemunho ajudará a fundamentar a decisão final.

Quais as perguntas e verificações físicas indispensáveis durante a visita?

Tem visitas agendadas para comprar casa em Espanha? Recomendamos que solicite à mediadora os seguintes elementos:

1. plantas do imóvel e memória descritiva das redes técnicas (água, gás e aquecimento), quando disponíveis;

2. descrição detalhada dos equipamentos e serviços do condomínio ou zona;

3. ficha técnica dos materiais de construção aplicados.

No decurso da visita técnica ao imóvel, solicite esclarecimentos sobre:

1. a exposição solar diária e a orientação face aos ventos dominantes ao longo do ano;

2. os alçados e vãos que necessitam de proteção sazonal contra o sol ou o vento;

3. a iluminação natural nos meses de inverno;

4. indícios de humidade no inverno: inspecione paredes, caves e zonas de sombra permanente;

5. a data da última intervenção de remodelação;

6. a antiguidade das instalações elétricas e da canalização;

7. o sistema de abastecimento de água: se provém da rede pública ou se depende de depósito/autotanque;

8. a verificação dos níveis de ruído ambiente.

Caso o agente imobiliário ou o proprietário estejam presentes, coloque todas as questões pertinentes sobre o imóvel e a vizinhança. Informe-se detalhadamente sobre a tramitação legal da transação, consulte o nosso guia sobre o contrato de compra e venda e a escritura pública em Espanha, e procure inteirar-se sobre o perfil dos vizinhos.

Em suma, o processo de pesquisa fundamenta-se na comparação exaustiva, na verificação técnica e na recolha de dados precisos.

Pode contactar um agente imobiliário sempre que necessário e optar por contratar um perito avaliador para elaborar um relatório técnico independente. Embora a gestão autónoma seja possível, não é a mais recomendada: os dados revelam que a aquisição de imóveis em Espanha sem apoio profissional especializado envolve um risco acrescido de perda de tempo e custos imprevistos.

Perguntas frequentes

Por que razão o mesmo imóvel em Espanha surge anunciado com preços diferentes?

Dada a reduzida utilização de contratos de exclusividade no mercado imobiliário espanhol, um mesmo imóvel é frequentemente promovido por várias agências em simultâneo. Como os proprietários nem sempre informam todas as mediadoras quando alteram o valor pretendido, surgem disparidades acentuadas entre portais. O estudo da CASAFARI realizado em Maiorca em 2016 revelou que 10% dos imóveis com anúncios múltiplos apresentavam diferenças no preço pedido, com uma variação média de 28%.

O que faz um consultor do comprador em Espanha e quem suporta os seus honorários?

O consultor do comprador (buyers’ agent) pesquisa localizações adequadas, seleciona as mediadoras imobiliárias, acompanha a negociação e presta assistência no pós-venda em representação exclusiva do comprador. Este serviço evita o conflito de interesses associado à atuação em exclusivo com agentes do vendedor. O serviço não representa custos adicionais para o comprador, uma vez que a comissão é partilhada entre o consultor do comprador e o agente angariador.

Que verificações urbanísticas e de infraestruturas devem ser feitas antes de comprar uma habitação secundária em Espanha?

Os compradores devem analisar a proximidade a aeroportos, unidades de saúde, edifícios comerciais, escolas internacionais, acessos a praias e a tipologia arquitetónica da zona. É igualmente indispensável consultar os planos diretores na câmara municipal (ayuntamiento). A verificação dos instrumentos de gestão territorial garante que edifícios futuros não venham a tapar a vista ou a gerar ruído excessivo.

Que elementos físicos e redes técnicas devem ser inspecionados durante a visita a um imóvel em Espanha?

Durante a visita, o comprador deve solicitar as plantas, a memória descritiva dos materiais e a documentação das redes de água, gás e climatização. Importa comprovar a idade das instalações elétricas e da canalização, confirmar se a água provém da rede pública ou de abastecimento privado por autotanque, bem como avaliar a exposição solar no inverno, a orientação dos ventos e os níveis de humidade em paredes sombrias e caves.

Como é que a CASAFARI ajuda compradores e agentes a comparar anúncios duplicados em Espanha?

A CASAFARI agrega e elimina a duplicidade de anúncios de milhares de portais e sítios Web de agências imobiliárias numa plataforma única. A ferramenta regista o histórico de preços pedidos e assinala divergências nas áreas, número de divisões e valores apresentados pelas diferentes agências. Para pesquisar imóveis sem duplicações e analisar dados de mercado, inicie sessão na plataforma CASAFARI.