Comprar habitação em Espanha: como procurar imóveis à venda

Encontrar uma habitação à venda em Espanha exige definir um orçamento com impostos e custos adicionais, fixar critérios de localização e dimensão, configurar alertas de pesquisa, investigar o enquadramento e o clima local, e comparar ofertas de várias agências. Em zonas como Maiorca, um estudo da CASAFARI de 2016 revelou que os preços de oferta para um mesmo imóvel variavam em 10 % dos casos (28 % em média). Nesta guia explicamos os seis passos para comprar uma vivienda en España e encontrar a propriedade ideal.

a. Preparar o terreno

Encontrar a casa dos seus sonhos é o primeiro passo determinante na compra de um imóvel. Esta fase exige um investimento substancial de tempo na investigação da zona, no contacto com agentes imobiliários, na seleção de parceiros de trabalho, no agendamento de visitas e na recolha de dados adicionais sobre o imóvel escolhido.

Em julho de 2020, segundo entrevistas efetuadas pela CASAFARI a compradores e investidores, apenas 60 % dos agentes falavam a língua materna do comprador e mais de 70 % anunciavam imóveis sem os ter visitado previamente.

Como comprador, é necessário ser rigoroso na pesquisa. Por essa razão, os investidores recorrem cada vez mais a um agente de comprador, que pode assumir grande parte deste trabalho. O cliente não suporta encargos extra, uma vez que a comissão do agente de comprador é partilhada com a agência imobiliária vendedora.

O seu papel consiste em investigar a zona, selecionar uma agência imobiliária com quem colaborar, prestar apoio no processo de aquisição do imóvel e fazer o devido acompanhamento. Infelizmente, a maioria dos compradores desconhece que os agentes imobiliários são contratados pelo vendedor, o que pode originar um conflito de interesses e comprometer a sua neutralidade.

Ao iniciar a pesquisa, a prioridade consiste em definir o orçamento global, incluindo impostos e taxas adicionais. Em segundo lugar, confirme que o orçamento é compatível com os critérios de localização e área do imóvel. Convém ser bastante criterioso, pois o valor do imóvel depende diretamente da sua dimensão e localização.

Esta preparação prévia simplifica a pesquisa e aumenta a probabilidade de adquirir a casa pretendida, em vez daquela que o vendedor tem interesse em transacionar.

b. Iniciar o processo de pesquisa

Definido o orçamento, os critérios de localização e a tipologia pretendida, e após a ativação dos primeiros alertas de pesquisa, tem início a fase de análise de mercado.

O primeiro passo consiste em reunir informação sobre a zona em fontes digitais e bibliográficas. A consulta de materiais e guias regionais pode consumir bastante tempo. Para facilitar este processo, criámos os guías de vecindarios, permitindo obter uma visão abrangente de cada região e localidade das Ilhas Baleares.

A procura de imóveis é a etapa mais complexa, exigindo um investimento considerável de tempo e recursos. De acordo com o nosso estudo de 2016, só em Maiorca existiam mais de 15 000 propriedades individuais no mercado, angariadas por diferentes agências imobiliárias.

A proliferação de anúncios múltiplos gera assimetrias de informação quanto aos preços e características dos imóveis. Apresentamos alguns dos principais dados apurados:

Em 10 % dos casos, os preços de oferta variam (28 % em média);

Em 16 % dos casos, os dados relativos ao número de quartos apresentam divergências (1 quarto em média);

Em 25 % dos casos, a informação sobre o número de casas de banho varia (2 casas de banho em média);

Em 28 % dos casos, os dados da área útil variam (6 % em média);

Em 39 % dos casos, a área do lote/terreno diverge (136 metros quadrados em média);

Em 83 % dos casos, a área do terraço varia (8 % em média).

Qual é o impacto prático desta realidade? Dada a reduzida expressão do regime de exclusividade no mercado espanhol, para obter dados precisos torna-se necessário consultar todas as agências que anunciam um determinado imóvel. Perante o elevado número de mediadores, os proprietários nem sempre comunicam as atualizações de preço a todas as entidades envolvidas.

Adicionalmente, escasseia por vezes o contacto direto entre as agências e os proprietários, o que favorece imprecisões nos dados apresentados. Para otimizar tempo e recursos, pode recorrer à ferramenta de Property Sourcing da CASAFARI. A plataforma agrega e cruza milhares de imóveis, analisando o mercado local para facultar uma perspetiva clara da distribuição de preços de oferta e apoiar a escolha da agência com quem contactar.

Procure cruzar dados do imóvel através do maior número possível de fontes e compará-los em termos de preço por metro quadrado na zona. Uma análise cuidada das dinâmicas de preços proporciona a segurança necessária para uma tomada de decisão fundamentada. Os imóveis mantêm-se como uma das melhores oportunidades de investimento, desde que a localização e a tipologia sejam selecionadas adequadamente.

Em última análise, quer opte por um agente de comprador quer conduza a pesquisa autonomamente, cabe-lhe a decisão final de selecionar o imóvel ideal para visitar e eventualmente adquirir.

c. Configurar alertas de pesquisa

Para assegurar um acompanhamento constante, é recomendável configurar alertas de pesquisa por e-mail, garantindo a receção de notificações automáticas sempre que surge um novo imóvel no mercado. Numa conjuntura em que vários compradores procuram imóveis com boas características e preços competitivos, o apoio tecnológico constitui uma vantagem decisiva. Acompanhe igualmente portais imobiliários, agregadores e sites de agências mediadoras.

Impõe-se, contudo, uma verificação criteriosa dos primeiros alertas recebidos, avaliando a relevância dos dados contidos, dado ser frequente a inclusão inicial de imóveis que não correspondem integralmente aos critérios fixados.

d. Investigar a zona

Sendo o conhecimento do meio envolvente indispensável, detalham-se de seguida os aspetos chave a analisar no processo de escolha da localização.

Avalie a infraestrutura na envolvente do imóvel:

1. Distância ao aeroporto mais próximo.

2. Presença de restauração de qualidade, clubes de golfe ou náuticos, praias tranquilas e hotéis de charme, ou prevalência de estabelecimentos noturnos, praias de grande extensão e empreendimentos hoteleiros de grande dimensão.

3. Tipologia arquitetónica predominante no bairro (moradias contemporâneas, propriedades rústicas/fincas ou edifícios de apartamentos).

4. Qualidade dos equipamentos de saúde locais, designadamente hospitais e clínicas.

5. Proximidade e quantidade de edifícios comerciais e supermercados.

6. Oferta de estabelecimentos de ensino internacional ou instituições de ensino superior para famílias com filhos.

7. Disponibilidade de infraestruturas desportivas adaptadas às suas preferências.

Examine as condições climáticas locais:

1. Número médio de dias de sol anuais e mensais.

2. Pluviosidade média mensal.

3. Regime de ventos dominantes (frios, quentes, secos ou húmidos), dado o seu impacto no conforto habitações.

4. Temperaturas médias anuais do ar e da água do mar.

5. Exposição solar da habitação, com especial relevância nos meses de inverno para prevenção de humidades.

Se a aquisição da segunda residência visa um investimento com perspetiva de revenda futura, consulte os planos municipais de ordenamento do território junto das autoridades locais. Evita-se, assim, o risco de construções futuras que possam comprometer a vista, a luminosidade ou o sossego da propriedade.

Para assegurar uma integração confortável, pondere as características da comunidade local, avaliando se prefere integrar uma envolvente cosmopolita internacional ou um ambiente com forte presença de residentes do seu país de origem.

É igualmente útil conhecer a oferta de lazer disponível na região; Maiorca, por exemplo, dispõe de um leque diversificado de atividades para diferentes faixas etárias.

Importa ainda recolher informação detalhada sobre os acessos e tipologias de praias, a sua afluência ao longo das estações e as respetivas condições de segurança.

Estes fatores encontram-se interligados, influenciando diretamente a qualidade de vida e o bem-estar no imóvel.

e. Visitar a zona e os imóveis

Concluída a recolha de informação e selecionada a lista de propriedades candidatas, chega o momento de programar as visitas. Antes de efetuar a viagem para Maiorca, escolha a época do ano e as condições meteorológicas mais adequadas, assegurando que pode inspecionar o imóvel nas condições pretendidas.

Solicite antecipadamente aos agentes imobiliários fotografias claras e atualizadas, permitindo antecipar o estado real dos espaços a visitar.

Dedique algum tempo a percorrer a zona selecionada e dialogue com os residentes locais para recolher testemunhos que apoiem uma tomada de decisão consciente.

f. Aproveitar a visita para fazer perguntas e verificar tudo

No decurso da visita ao imóvel, recomenda-se a solicitação dos seguintes elementos aos agentes:

1. Plantas detalhadas, memória descritiva e informação sobre redes de abastecimento (água, gás e aquecimento central).

2. Descrição sumária do imóvel, equipamentos e serviços comuns existentes.

3. Especificação dos materiais de construção utilizados na edificação.

Paralelamente, inspecione a estrutura física da habitação e informe-se sobre:

1. Exposição solar nas diferentes estações e ventos dominantes ao longo do ano.

2. Necessidade de proteção sazonal nas janelas contra vento e radiação solar.

3. Níveis de luminosidade natural no inverno.

4. Presença de humidades, examinando paredes, caves e zonas de sombra.

5. Data da última intervenção ou remodelação no imóvel.

6. Antiguidade e estado das instalações elétricas e de canalização.

7. Origem do abastecimento de água (rede pública ou captação privada).

8. Níveis de ruído no interior e na envolvente.

Por fim, esclareça junto do agente imobiliário ou do proprietário todas as dúvidas relativas ao imóvel e ao bairro. Peça esclarecimentos sobre os procedimentos legais e financeiros do processo de compra e procure conhecer o perfil da vizinhança.

O processo de seleção assenta na comparação sistemática, no rigor de análise e no acesso a informação transparente.

Poderá recorrer a um agente imobiliário sempre que necessário e ponderar a contratação de um perito independente para a emissão de um relatório técnico detalhado. A prática demonstra que a ausência desta verificação rigorosa se traduz frequentemente em perda de tempo e custos imprevistos.

Perguntas frequentes

Por que razão um mesmo imóvel em Espanha surge com preços de oferta diferentes?

No mercado imobiliário espanhol, a venda em regime de exclusividade não é a regra geral, o que leva a que várias agências promovam em simultâneo a mesma propriedade. Quando os proprietários alteram o valor de venda pretendido, nem sempre notificam a totalidade das agências angariadoras. Num estudo desenvolvido pela CASAFARI em Maiorca em 2016, abrangendo mais de 15 000 imóveis, os preços de oferta do mesmo imóvel variavam em 10 % dos casos (28 % em média), registando-se divergências na área útil em 28 % das situações.

O que faz um agente de comprador e quem assume os seus honorários?

O agente de comprador analisa o mercado local, seleciona as agências parceiras, gere a agenda de visitas e acompanha o cliente comprador em todas as fases da transação. A sua intervenção assegura total isenção, evitando o conflito de interesses dos agentes do vendedor. O comprador não suporta honorários adicionais, uma vez que a comissão do agente de comprador é partilhada com a agência mediadora vendedora.

Que aspetos da zona se devem analisar antes de comprar uma segunda residência em Espanha?

É recomendável verificar a acessibilidade a aeroportos, unidades de saúde, edifícios comerciais e escolas internacionais, bem como avaliar o perfil do comércio e a atmosfera do bairro. Da mesma forma, convém analisar o clima local (dias de sol, orientação solar no inverno, humidade e ventos) e consultar os planos diretores municipais na autarquia para afastar a hipótese de projetos urbanísticos futuros que possam afetar a vista ou o sossego do imóvel.

O que devo verificar e perguntar durante a visita a uma habitação à venda?

Durante a visita é aconselhável solicitar plantas, especificações técnicas dos materiais e o estado de conservação das redes de água, eletricidade, gás e aquecimento. Deve também testar-se a luminosidade natural de inverno, verificar a existência de humidades em paredes e pisos inferiores, a exposição ao vento, o isolamento acústico e a data da última remodelação.

Como é que a CASAFARI ajuda a comparar imóveis e a configurar alertas de pesquisa?

A CASAFARI agrega e elimina duplicados de anúncios oriundos de milhares de agências imobiliárias, consolidando os vários preços de oferta e históricos num único registo centralizado. Os utilizadores podem analisar o valor por metro quadrado na zona e configurar alertas por e-mail a partir da plataforma de CASAFARI, recebendo notificações sempre que surgem imóveis correspondentes aos seus critérios.