Seis Passos para Comprar Imóvel em Espanha

Comprar um imóvel em Espanha envolve seis passos fundamentais: realizar uma pesquisa online em portais imobiliários, avaliar o mercado local, contratar um advogado inscrito no Colegio de Abogados, calcular os impostos da compra (normalmente entre 5% e 10%, acrescidos de 1% a 2,5% em despesas), apresentar uma proposta garantida por um sinal de 10% através de um Contrato de Arras e assinar a Escritura perante um notário público.

Passo 1 – Pesquisa online

O maior investimento de tempo ao comprar um imóvel em Espanha será feito na fase de pesquisa. Isto é especialmente verdade quando se trata de comprar num mercado que não se conhece.

Embora recomendemos sempre a compra da sua casa em Espanha através de uma agência imobiliária credenciada, em vez de negociar diretamente com o proprietário, tenha em atenção que o agente estará a representar, em primeiro lugar, os interesses do vendedor.

Vale também a pena notar que nem todos os agentes imobiliários em Espanha falam a sua língua materna. É também muito provável que nunca tenham colocado os pés no próprio imóvel que estão a vender.

Cabe-lhe, portanto, fazer grande parte do trabalho de campo durante a fase de pesquisa. O nosso guia sobre como pesquisar casas à venda em Espanha explica como os portais imobiliários online serão, naturalmente, o seu primeiro ponto de contacto, já que a esmagadora maioria dos imóveis é listada através deste meio.

Os imóveis direcionados a compradores internacionais costumam ser promovidos em portais internacionais, nomeadamente nos sub-sites espanhóis do Rightmove e do Zoopla.

No entanto, vale a pena alargar o leque e incluir portais imobiliários locais – entre os mais conhecidos destacam-se o Servihabitat, comprarcasa, idealista.com e Venta de Pisos.

Tente cruzar o maior número de sites possível, pois é habitual encontrar o mesmo imóvel listado em vários portais com preços pedidos diferentes — um desafio resolvido pelo Property Sourcing da CASAFARI. Nas Baleares, foram observadas discrepâncias significativas nos preços pedidos nos últimos meses.

A maioria dos sites permite configurar alertas de pesquisa, poupando tempo valioso durante a fase de análise.

Passo 2 – Conhecer a zona

Depois de delimitar a localização onde pretende avançar com a compra de um imóvel em Espanha, é fundamental dedicar o máximo de tempo possível a conhecer a zona. Entre os aspetos óbvios a analisar sob a ótica do investimento estão as tendências recentes de preços na região, que podem ser acompanhadas através do Area Insights.

O mercado imobiliário em Espanha é particularmente imprevisível. Num mercado de menor dimensão como Maiorca ou Ibiza, encontrará zonas com elevada procura e forte potencial de valorização a escassos quilómetros de localizações que permaneceram fora do radar dos investidores e onde o crescimento foi residual nos últimos anos.

É vital escolher a localização com critério para garantir um bom potencial de revenda. Os preços, mesmo num mercado pequeno como Maiorca, variam substancialmente, tal como o potencial de valorização futura.

Por exemplo, as habitações no sudoeste da ilha vendem-se rapidamente. A zona beneficia da proximidade à capital regional, Palma de Maiorca, bem como ao terceiro maior aeroporto de Espanha, tendo-se tornado um ponto de atração para compradores de elevado património de toda a Europa.

Em contrapartida, o nordeste da ilha ainda não registou o mesmo afluxo de turistas e investidores estrangeiros. Os valores de entrada são mais baixos, mas o potencial de revenda não é tão evidente, tornando mais difícil encontrar compradores internacionais e rentabilizar o investimento.

É importante consultar fontes independentes e de confiança antes de decidir onde procurar o seu imóvel de investimento. As agências imobiliárias locais não dispõem necessariamente de toda a informação de que precisa nem conseguem prever com exatidão quanto valerá o imóvel dentro de alguns anos.

A CASAFARI disponibiliza guias de zonas e informações de preços detalhadas sobre as Ilhas Baleares – visite a CASAFARI para saber mais.

Como é evidente, nada substitui uma visita no terreno ao local onde pensa comprar. Rapidamente perceberá se se trata de uma boa zona para investir.

Um imóvel que parece a casa dos seus sonhos nas fotografias pode afinal ficar a uma distância considerável dos serviços básicos ou à sombra de uma ETAR local.

Ao dedicar tempo a visitar diferentes imóveis, conseguirá afunilar a pesquisa para a opção que melhor responde às suas necessidades e que oferece o maior potencial de investimento.

Passo 3 – Contratar apoio jurídico

Identificado o imóvel a comprar, o passo seguinte é assegurar o apoio técnico adequado. Navegar sozinho pelas complexidades de um mercado imobiliário estrangeiro é desaconselhável, sendo o advogado um aliado indispensável nesta fase do processo de compra.

Um advogado garante que todas as condições da compra são cumpridas. Por exemplo, poderá verificar se a propriedade possui as licenças urbanísticas adequadas e se não existem dívidas associadas ao imóvel, articulando também com um perito ou arquiteto para confirmar a solidez estrutural do edifício.

O seu advogado deve estar inscrito na Ordem dos Advogados de Espanha (Colegio de Abogados).

Dependendo do seu domínio do espanhol, pode ser recomendável contratar um profissional que fale o seu idioma – a lista da Embaixada Britânica de advogados e tradutores anglófonos é um recurso útil.

Caso não existam advogados bilingues registados na zona onde pretende investir, pode sempre recorrer a um tradutor profissional para auxiliar nas comunicações.

Um advogado qualificado tratará de todos os detalhes técnicos do processo de compra e ajudará a preparar a documentação final para assinatura, garantindo que o imóvel que vai adquirir está livre de encargos, hipotecas ou penhoras.

Irá também verificar se a habitação tem inquilinos com contratos em vigor, se existem quotas de condomínio em atraso ou impostos imobiliários por liquidar.

Solicite também uma estimativa dos custos anuais de manutenção do imóvel; os preços da eletricidade variam significativamente entre regiões e algumas zonas de Espanha têm enfrentado escassez grave de água nos últimos anos.

A maioria das informações acima pode ser obtida no Registo da Propriedade local (Registro de la Propiedad), que disponibiliza os dados necessários por fax ou e-mail. É aqui que a ajuda de um advogado (e/ou tradutor) se torna indispensável.

As informações sobre os registos prediais podem ser solicitadas ao Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España em espanhol e em inglês. O registo local fornecerá a certidão de propriedade atualizada e o histórico de eventuais ónus ou encargos.

Passo 4 – Impostos e despesas associadas

Infelizmente, a fiscalidade é um elemento inevitável em qualquer transação imobiliária e Espanha não é exceção. As autoridades fiscais espanholas são rigorosas, pelo que é crítico compreender os impostos devidos e manter-se em conformidade em todas as etapas do processo.

Em Espanha, o comprador é responsável pelo pagamento dos impostos imobiliários e demais encargos. O IVA e o imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD) aplicam-se à compra de imóveis novos diretamente a promotores, enquanto o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) incide sobre a aquisição de habitações usadas a particulares.

Os impostos sobre habitações usadas variam habitualmente entre 5% e 10%; a isto acrescem os honorários do notário, o imposto sobre a escritura e os emolumentos do registo predial, situando-se estes encargos adicionais entre 1% e 2,5%.

Passo 5 – Apresentar a proposta

Chegou a fase crucial. O processo de apresentação de propostas em Espanha funciona de forma idêntica à de outros países; independentemente do que o agente intermediário possa dizer, tem todo o direito de negociar o valor.

A margem de negociação dependerá de vários fatores, como o tempo que o imóvel está no mercado e a urgência do proprietário em concretizar a venda.

Dependerá também da zona onde está a comprar – haverá naturalmente maior concorrência num mercado “dinâmico” com grande interesse de compradores estrangeiros, onde uma proposta demasiado baixa pode deixá-lo fora de jogo.

Não aja por impulso – pense ponderadamente na sua proposta e compare o preço pedido com o de outros imóveis semelhantes na mesma zona.

Se a sua proposta for aceite, terá de entregar um sinal, normalmente fixado em 10% do valor final acordado. Este pagamento deve ser acompanhado por um contrato promessa até à emissão da escritura pública de compra e venda. Trata-se de um acordo de intenções em que o proprietário manifesta a intenção de vender e o comprador a de adquirir o imóvel.

Este contrato denomina-se “Contrato de Arras”. Na maioria dos casos, se o comprador desistir do negócio, perde o sinal prestado. Se for o vendedor a recuar na transação, fica sujeito a uma penalização.

Passo 6 – Concluir o negócio

Esta é a fase mais importante do processo e o ponto alto de semanas de pesquisa e planeamento. Independentemente de ter contratado os serviços de um advogado, é fundamental compreender exatamente o que implica.

O acordo deve idealmente ser celebrado sob a forma de escritura notarial, tornando-se um documento público assinado perante um Notário público. Este documento tem validade legal em toda a Espanha e serve como prova de compra. O comprador é responsável por escolher o Notário para a transação e por suportar os respetivos honorários.

Assim que o vendedor receber o pagamento do valor remanescente e ambas as partes assinarem o documento, o negócio deve ser registado na conservatória do registo predial local. Recomendamos que o faça pessoalmente ou através do seu agente imobiliário ou advogado. Desta forma, a titularidade do imóvel fica devidamente formalizada.

Além da escritura notarial, precisará de obter o Título de Propriedade (Escritura pública de compraventa de vivienda); consulte o nosso guia sobre contratos e escrituras imobiliárias em Espanha para mais detalhes. A “Escritura” é um documento juridicamente vinculativo que atesta a alteração da propriedade legal e contém informações sobre a área e construção do imóvel, além de dados adicionais sobre custos, hipotecas e outros encargos.

Com todos os detalhes devidamente alinhados, é altura de celebrar o sucesso do negócio. É agora oficialmente proprietário da sua casa em Espanha.

Pode iniciar sessão na plataforma CASAFARI para aceder a dados de mercado e informações sobre preços atualizados em todas as regiões de Espanha.

Perguntas frequentes

Que impostos e encargos paga o comprador ao adquirir um imóvel em Espanha?

O comprador paga IVA e imposto sobre atos jurídicos documentados (AJD) na compra de um imóvel novo a um promotor, ou o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) de 5% a 10% na aquisição de uma habitação usada a um particular. Adicionalmente, o comprador é responsável pelos honorários do notário, imposto sobre a escritura e emolumentos do registo predial, que variam habitualmente entre 1% e 2,5%.

O que é um Contrato de Arras em Espanha?

O Contrato de Arras é um contrato promessa de compra e venda assinado entre o comprador e o vendedor após a aceitação da proposta. É acompanhado por um sinal, habitualmente correspondente a 10% do preço de venda. Se o comprador desistir do negócio, perde o sinal; se for o vendedor a desistir, é penalizado com a devolução do sinal.

Por que razão o mesmo imóvel em Espanha aparece online com preços pedidos diferentes?

Em Espanha, é frequente o mesmo imóvel ser promovido por várias agências imobiliárias em diferentes portais nacionais e internacionais, muitas vezes com preços pedidos distintos. A tecnologia Property Sourcing da CASAFARI elimina estes anúncios duplicados, consolidando-os numa única ficha de imóvel para oferecer aos compradores total transparência sobre os preços reais de mercado.

Como verificar se um imóvel em Espanha tem dívidas ou encargos pendentes?

Um advogado qualificado e inscrito no Colegio de Abogados pode solicitar as certidões oficiais no Registo da Propriedade local (Registro de la Propiedad) ou no Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Estes documentos confirmam a titularidade legal, o licenciamento urbanístico, impostos imobiliários por liquidar, encargos com inquilinos e a existência de eventuais hipotecas ou penhoras.

Que documentos concluem formalmente a compra de um imóvel em Espanha?

O comprador escolhe e paga um notário público para lavrar a escritura pública de compra e venda e emitir o Título de Propriedade (Escritura pública de compraventa de vivienda). Após a assinatura e o pagamento final, este documento juridicamente vinculativo, que atesta a titularidade do imóvel, é submetido a registo no Registo da Propriedade local.