insights pt · 14 de junho de 2016

Maiorca: uma grande descoberta para investidores imobiliários?

fincas na serra de tramuntana com vista de mar em maiorca

Maiorca está a afirmar-se como um dos principais pontos de atração para o investimento em arrendamento na Europa, graças a preços médios de listagem de entrada de 2 088 €/m² no arquipélago registados em 2016, uma valorização constante do capital e uma procura sólida por parte de clientes abastados do Norte da Europa. Com o apoio de mais de 24 milhões de passageiros anuais no aeroporto, turismo ao longo de todo o ano, alojamento de férias extra-hoteleiro em expansão e rápida liquidez na revenda, a ilha das Baleares oferece fundamentos excecionalmente fortes para o investimento imobiliário.

Maiorca: terra de praias intocadas, serras impressionantes e de um bem conhecido astro do ténis espanhol.

A maior ilha do arquipélago das Baleares está no radar dos compradores estrangeiros desde o advento do turismo de massas nos anos 1960.

Com as perspetivas para os mercados imobiliários de prestígio no Reino Unido e noutros locais cada vez mais incertas, o mercado imobiliário da ilha está a tornar-se rapidamente uma localização de referência para compradores de habitação de rendimento elevado e investidores imobiliários.

Com as condições de investimento cada vez mais favoráveis, analisamos alguns dos argumentos centrais para comprar para arrendar neste mercado fascinante:

1. O ponto de entrada ainda é reduzido

Apesar da sua notoriedade global, Maiorca está apenas no início da vaga maciça de afluência de riqueza observada noutros destinos europeus de férias de topo.

Embora acima das médias nacionais espanholas, os preços das habitações na ilha permanecem substancialmente abaixo dos registados em França, Itália e noutras zonas do Mediterrâneo. Com 2 088 €/m² em preços de listagem em 2016, o preço médio de pedido dos imóveis residenciais no arquipélago compara-se de forma extremamente favorável com a Costa Azul francesa (Alpes-Maritimes – 4 153 €/m²) ou a região de Chianti, em Itália (5 500 €/m²).

A acessibilidade do mercado local estende-se ao setor de habitação de luxo: imóveis entre 100 mil e 900 mil euros na popular vila costeira de Puerto Pollensa, uma das preferidas dos compradores de gama alta, apresentavam em 2016 um preço médio de listagem de 3 220 €/m². Já os imóveis de topo no prestigiado bairro de Son Vida, na capital Palma de Maiorca, apresentam um preço médio de listagem de 2 921 €/m².

À semelhança das restantes ilhas Baleares, a acessibilidade de Maiorca deve-se em grande parte às dinâmicas do mercado imobiliário espanhol em geral, que, após ter valorizado 160% na década até 2007, perdeu mais de 30% do seu valor entre janeiro de 2008 e o início de 2014.

2. …mas os preços estão a subir

Como acontece em toda a Espanha, o mercado imobiliário de Maiorca tem registado uma recuperação constante ao longo dos últimos anos. Os preços das habitações em Espanha cresceram 4,5% em termos homólogos no terceiro trimestre do ano passado, ultrapassando a média da UE, bem como a de outros destinos mediterrânicos de habitação secundária, incluindo Portugal, Itália e França (ver gráfico abaixo).

Fonte: Eurostat

As Baleares têm estado na linha da frente da história de crescimento espanhola, com os preços das habitações no arquipélago a crescerem 1,7% em média em janeiro de 2016 – a taxa mais rápida de qualquer província.

Em Maiorca, as zonas de compra nobres, como o sudoeste da ilha, têm crescido consistentemente ao longo dos últimos dois anos, com os preços em muitas das localizações mais populares a ultrapassarem em 2015 o seu pico anterior à crise.

Embora estas correções de preço indiquem um aquecimento do mercado, a recuperação ainda tem margem de progressão em muitas partes da ilha. Continuam a existir amplas oportunidades de crescimento para quem sabe onde procurar.

O CASAFARI Area Insights registou mais de 400 aumentos de preço apenas em janeiro, representando 34% de todas as alterações de preço (66% foram reduções de preço) no mercado imobiliário em Maiorca.

3. Clientela seleta

Desde os seus primórdios como típico destino mediterrânico de “sol, praia e mar”, Maiorca reposicionou-se gradualmente como um destino de estilo de vida exclusivo para a elite europeia.

A indústria do turismo na ilha está cada vez mais orientada para europeus do Norte de elevado poder de compra – indivíduos de património líquido elevado oriundos do Reino Unido, Alemanha, França, Áustria, Suíça, Suécia, Dinamarca e Países Baixos.

As opções de lazer na ilha incluem golfe de classe mundial, contando Maiorca com nada menos do que 28 campos. Entre estes destaca-se o recente resort Son Gual, concebido pelo tricampeão amador alemão Thomas Himmel. A ilha acolhe também o Mallorcan Classic, uma prova regular do European Tour.

O famoso Club de Golf Alcanada, propriedade da família Porsche, situa-se no extremo nordeste da ilha e oferece uma experiência de golfe excecional com vistas deslumbrantes e instalações de alta qualidade.

Com 41 marinas e 17 000 pontos de amarração, Maiorca é também uma meca para os entusiastas da vela, ostentando o maior número de marinas da Europa.

Somem-se a isto parques naturais deslumbrantes (com mais de 400 km de trilhos virgens para caminhadas e corrida); a magnífica serra de Tramuntana (com aldeias pitorescas declaradas Património Mundial pela UNESCO); e uma vasta seleção de restaurantes com estrela Michelin para satisfazer todos os apetites, tornando fácil compreender o apelo universal de Maiorca.

4. Visitantes ao longo de todo o ano

paguera maiorca desafio triatlo Neus Vich, Triathlon Challenge Peguera-Mallorca (CC BY 2.0)

A próspera indústria turística de Maiorca e as suas excelentes ligações de transporte tornam as oportunidades de arrendamento de imóveis de investimento muito fáceis de obter.

A ilha beneficia de um clima mediterrânico favorável e de invernos suaves, garantindo que as suas praias e atrações permanecem acessíveis aos turistas ao longo de todo o ano. A época turística convencional em Maiorca está a expandir-se de quatro para seis meses nas zonas rurais e dura ainda mais tempo nas cidades maiores.

A capital da ilha, Palma de Maiorca, lançou recentemente a campanha “Palma 365”, que tem sido bem-sucedida em atrair um grande número de visitantes fora da época alta.

Os meses de outono, inverno e início da primavera são particularmente populares entre entusiastas do desporto e amantes da natureza interessados em vivenciar a ilha fora do pico de afluência.

Maiorca é também conhecida como um paraíso de treino para ciclistas e triatletas, tendo-se tornado um dos destinos de competição mais populares da Europa. Mais de 35 000 ciclistas visitam Maiorca todos os anos, seguindo as pisadas de Sir Bradley Wiggins e companhia.

Com 3 800 participantes, a competição de triatlo Ironman Mallorca tornou-se o maior evento Ironman do mundo. Realizado em Alcudia em outubro e no início de maio de cada ano, os bilhetes esgotam com meses de antecedência.

Estas diversas comunidades ajudam a sustentar uma indústria turística permanente ao longo do ano e – significativamente – a procura de apartamentos e moradias para arrendamento privado, refletindo os benefícios de ter um imóvel para arrendar em Maiorca e Ibiza.

5. Acessibilidade

Maiorca é, sem dúvida, a ilha mais acessível do arquipélago das Baleares e possui algumas das melhores ligações de transporte do Mediterrâneo.

Em Palma de Maiorca, a ilha ostenta o terceiro aeroporto mais movimentado de Espanha. Este importante hub para as Baleares transportou mais de 24 milhões de passageiros em 2015, de acordo com a agência de aviação nacional espanhola, AENA, deixando para trás destinos como Málaga.

A infraestrutura oferece rotas de voos diretos para as maiores cidades da Europa, incluindo quatro aeroportos de Londres e cinco outros destinos no Reino Unido, nada menos que 18 na Alemanha, Paris, Zurique, Viena, Estocolmo, Amesterdão e Copenhaga.

Fonte: AENA

Palma está também a tornar-se rapidamente um dos principais hubs europeus para jatos privados, servindo St Tropez, Havana, São Paulo, Rimini, Kiev, Barém, Denver, Banguecoque, Baku, Miami e Cidade do Cabo, entre muitos outros.

A abundância de opções de transporte disponíveis não só ajudou a manter o estatuto de Maiorca como destino de férias de primeira linha, como também abriu o mercado imobiliário local a residentes estrangeiros que optam por deslocar-se a partir da ilha para trabalhar nas principais metrópoles europeias.

Entre estes inclui-se um número crescente de profissionais do setor dos serviços financeiros, bem como outros investidores de património elevado.

6. O turismo extra-hoteleiro está em forte expansão

O perfil cada vez mais abastado dos turistas que visitam Maiorca é um grande trunfo para os investidores imobiliários. Dos 12,5 milhões de visitantes na ilha durante os primeiros nove meses de 2015, mais de 32% ficaram alojados em opções extra-hoteleiras. Este valor inclui turistas que pagam por arrendamento de apartamentos, bem como alojamento de propriedade privada.

Sendo os cidadãos espanhóis mais propensos a possuir habitação própria na ilha, os estrangeiros representam a grande maioria da procura de arrendamento de férias, constituindo 92% dos utilizadores deste tipo de alojamento. Destes, cerca de 30% eram oriundos do Reino Unido.

Fonte: Ibestat

7. Grande potencial de revenda

Os compradores internacionais representam uma quota significativa dos compradores de imóveis nas Ilhas Baleares e a sua influência continua a crescer, tendo subido de 32,6% do mercado total (2014) para 41% (dados preliminares de 2015).

Os compradores típicos de imóveis de luxo são oriundos do Reino Unido, Alemanha, França, Suíça, Áustria, Suécia, Noruega, Dinamarca, Países Baixos e Europa de Leste. Os compradores do segmento intermédio incluem espanhóis não residentes e locais, bem como clientes da América Latina, Ásia e Europa de Leste.

Devido à crescente procura por parte da comunidade internacional, o tempo necessário para vender um apartamento numa localização turística popular, como Port Andratx ou Puerto Pollensa, é normalmente inferior a três meses.

Imóveis com vista de mar e apresentados em bom estado de conservação a um preço atrativo são transacionados rapidamente. Como demonstra a análise de mercado das soluções CASAFARI para investidores imobiliários, os apartamentos com vista de mar e preço inferior a 400 mil euros são atualmente vendidos antes mesmo de integrarem as carteiras das agências imobiliárias. Muitos agentes mantêm uma “lista de compradores ativos” para estas habitações de rotação rápida.

A razão para isto? Tudo se resume à oferta e à procura, nomeadamente ao número limitado de licenças para novas construções combinado com o elevado número de turistas que permanecem em apartamentos ao longo de uma época festiva alargada.

Entretanto, as elevadas rentabilidades de arrendamento em Maiorca constituem uma proposta atrativa, tendo em conta as condições voláteis do mercado e o clima de baixas taxas de juro que se observa noutras partes do mundo.

Vale a pena investir no mercado imobiliário de Maiorca?

Embora os pontos quentes do Mediterrâneo nem sempre combinem com fundamentos de investimento sólidos, Maiorca pode muito bem ser a exceção.

Com a crescente notoriedade da ilha como destino de férias exclusivo a aumentar de ano para ano, existe potencial para igualar a Costa Azul francesa ou a região de Chianti em Itália em termos de preços imobiliários e retorno do arrendamento.

Com os preços a iniciarem novamente uma curva ascendente, este pode ser o momento ideal para entrar na fase inicial desta valorização.

Registe-se na plataforma CASAFARI para aceder à pesquisa imobiliária CASAFARI e às atualizações de mercado: compare preços e obtenha as análises de mercado imobiliário mais recentes em Maiorca e Ibiza.

Perguntas frequentes

Como se comparam os preços dos imóveis em Maiorca com os de outros destinos mediterrânicos de topo?

Os preços médios de listagem de imóveis residenciais no arquipélago das Baleares situavam-se nos 2 088 €/m² em 2016, permanecendo abaixo de outras localizações mediterrânicas de luxo, como a Costa Azul francesa (Alpes-Maritimes a 4 153 €/m² em preços de listagem) e a região de Chianti em Itália (5 500 €/m²). Os imóveis de luxo em Maiorca ofereciam também preços de pedido competitivos, com Puerto Pollensa a registar uma média de listagem de 3 220 €/m² e as residências de topo no bairro de Son Vida, em Palma, uma média de listagem de 2 921 €/m².

O que impulsiona a procura de arrendamento ao longo de todo o ano em Maiorca?

A procura de arrendamento é mantida em todas as estações por invernos suaves, épocas turísticas alargadas de seis meses nas zonas rurais e pela campanha Palma 365. As infraestruturas de estilo de vida, incluindo 28 campos de golfe, 41 marinas e mais de 400 km de trilhos para caminhadas na serra de Tramuntana, atraem visitantes constantes. Além disso, grandes eventos desportivos fora da época alta trazem anualmente à ilha mais de 35 000 ciclistas e 3 800 participantes do Ironman.

Qual é o grau de acessibilidade de Maiorca para proprietários imobiliários internacionais e turistas?

O aeroporto de Palma de Maiorca é o terceiro mais movimentado de Espanha, tendo servido mais de 24 milhões de passageiros em 2015, segundo a AENA. O aeroporto oferece ligações diretas de voo para os principais centros metropolitanos do Reino Unido, Alemanha e restante Europa. Dispõe também de um terminal dedicado a jatos privados que liga Palma a destinos internacionais de topo.

Quem constitui a principal procura de arrendamentos de férias e compra de imóveis nas Baleares?

Dados do Ibestat mostram que mais de 32% dos 12,5 milhões de visitantes nos primeiros nove meses de 2015 escolheram alojamento extra-hoteleiro. Os visitantes estrangeiros representam 92% dos utilizadores de arrendamento de férias, provenientes 30% do Reino Unido. Além disso, os compradores internacionais representaram 41% de todas as aquisições de imóveis nas Baleares em 2015.

Como podem os investidores acompanhar os preços dos imóveis e as tendências de mercado em Maiorca?

Os profissionais do setor imobiliário e os investidores podem utilizar as ferramentas CASAFARI Area Insights e Property Sourcing para monitorizar as dinâmicas de preços em tempo real e as tendências de mercado. Estas ferramentas permitem analisar indicadores de oferta e procura, identificar anúncios de rápida transação e comparar valores imobiliários em Maiorca e nas Baleares.