Comprar imóvel em Portugal: tudo o que precisa de saber
Comprar um imóvel em Portugal exige a obtenção de um número de identificação fiscal (NIF), a assinatura de um Contrato-Promessa de Compra e Venda com um sinal de 10% a 20%, e a finalização da transação através da Escritura Pública perante um Notário. Os compradores devem prever um orçamento adicional de 8% a 10% sobre o preço de aquisição para cobrir o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou IVA, o Imposto do Selo (0,8%), os emolumentos notariais e de registo, bem como eventuais despesas jurídicas ou de vistoria técnica.
Por que razão os compradores internacionais estão a investir em imóveis em Portugal?
Portugal está a captar forte interesse por parte de compradores internacionais que procuram segundas habitações. Com o seu clima excelente, uma elevada qualidade de vida e principais razões para investir em imobiliário em Portugal, a atratividade é evidente. No entanto, navegar num sistema imobiliário estrangeiro pode apresentar desafios, sendo essencial conhecer antecipadamente todos os custos e impostos associados. Apresentamos-lhe um guia completo sobre o que deve ter em conta antes de comprar um imóvel em Portugal.
Desde 2019, o Governo português dispõe de medidas destinadas a cidadãos internacionais interessados no mercado imobiliário do país. O regime de Residente Não Habitual (RNH) encontra-se disponível para cidadãos da UE, ao passo que os investidores de fora da UE podem aceder ao programa “Visto Dourado” (Golden Visa), que concede autorização de residência de cinco anos mediante investimentos imobiliários superiores a 500 000 € (de acordo com as Finanças).
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De que documentos e contratos precisa para comprar uma casa em Portugal?
Antes de avançar para a compra de um imóvel em Portugal, certifique-se de que tem a sua documentação de identificação em ordem. Precisará de obter um número de contribuinte (NIF), emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (Finanças). Entre os restantes documentos exigidos contam-se o comprovativo de morada e um documento de identificação válido, como o Cartão de Cidadão ou passaporte.
Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
O Contrato-Promessa de Compra e Venda é um documento com força jurídica vinculativa, assinado entre o comprador e o vendedor, no qual ambas as partes formalizam o compromisso de realizar a transação do imóvel.
Este contrato deve identificar detalhadamente o comprador, o vendedor, o preço acordado e as condições de pagamento, especificando também todos os bens e recheio incluídos na venda.
Aquando da assinatura do CPCV, é habitualmente pago um sinal correspondente a 10% a 20% do valor total da compra. Caso o comprador não cumpra o contrato no prazo fixado, perderá o valor do sinal entregue. Se, pelo contrário, o incumprimento for da responsabilidade do vendedor, este terá de devolver o valor do sinal em dobro.
Escritura de Compra e Venda
A Escritura Pública de Compra e Venda é realizada, por norma, no prazo de noventa dias após a entrada em vigor do Contrato-Promessa, concretizando a transferência definitiva do imóvel. A escritura pode ser assinada presencialmente pelas partes ou por advogados com procuração com poderes bastantes.
O ato é celebrado perante um Notário, que verifica a conformidade de toda a documentação processual. Concluída a escritura, é efetuado o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial.
Que impostos e custos de transação se pagam ao comprar um imóvel em Portugal?
Os diversos impostos e encargos que deve considerar na aquisição de um imóvel em Portugal dividem-se em:
- Preço de compra
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou IVA
- Imposto do Selo
- Adicional ao IMT (AIMI)
- Despesas de notário
- Registo da escritura
- Honorários jurídicos (opcional)
- Contratos de serviços essenciais
- Vistoria técnica / Peritagem (opcional)
Preço de compra
Comprador e vendedor estabelecem o valor de transação a pagar ao proprietário, podendo recorrer a ferramentas de avaliação imobiliária e estudo de mercado para aferir os valores praticados no mercado. O montante fica formalmente estipulado no Contrato-Promessa e na Escritura.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O IMT é o tributo devido aquando da aquisição de um imóvel em segunda mão a outro proprietário (no caso de construção nova, aplica-se IVA). O pagamento deve ser liquidado junto das Finanças antes da assinatura da Escritura, apresentando-se o respetivo comprovativo ao Notário.
O cálculo do IMT efetua-se segundo a fórmula:
IMT = valor do contrato OU Valor Patrimonial Tributário (o mais elevado dos dois) x taxa aplicável – parcela a abater
Existem simuladores online e a orientação de um perito jurídico ajuda a determinar o valor exato a liquidar.
Abaixo apresentam-se as tabelas de taxas de IMT vigentes em 2019 para Portugal Continental e Regiões Autónomas, de acordo com a Autoridade Tributária e Aduaneira.
Portugal Continental
| Preço do imóvel OU Valor Patrimonial Tributário (o mais elevado) | Taxa | Taxa média |
| até €92,407 | 0% | 0% |
| de €92,407 a €126,403 | 2% | 0.5379% |
| de €126,403 a €172,348 | 5% | 1.7274% |
| de €172,348 a €287,213 | 7% | 3.8361% |
| de €287,213 a €574,323 | 8% | N/A |
| €574,323 + | 6% | 6% |
Madeira e Açores
| Preço do imóvel OU Valor Patrimonial Tributário (o mais elevado) | Taxa | Taxa média |
| até €115,508.75 | 0% | 0% |
| de €115,508.75 a €158,003.75 | 2% | 0.5379% |
| de €158,003.75 a €215,435 | 5% | 1.7274% |
| de €215,435 a €359,016.25 | 7% | 3.8361% |
| de €359,016.25 a €717,903.75 | 8% | N/A |
| €717,903.75 + | 6% | 6% |
Os imóveis com valor inferior a 92 407 € em Portugal Continental e a 115 509 € na Madeira e nos Açores estão isentos de IMT.
Conforme referido, se o imóvel for de construção nova, incide IVA em vez de IMT. As taxas de IVA aplicáveis em Portugal Continental, na Madeira e nos Açores são as seguintes:
| Escalão de taxa | Portugal Continental | Madeira | Açores |
| Normal | 23% | 22% | 18% |
| Intermédia | 13% | 12% | 9% |
| Reduzida | 6% | 5% | 4% |
Imposto do Selo
O Imposto do Selo incide sobre contratos, atos e documentos associados à transação imobiliária. Em 2019, segundo a Autoridade Tributária e Aduaneira, a taxa é de 0,8% sobre o valor da venda, devendo ser liquidada juntamente com o IMT e as despesas notariais.
O valor do Imposto do Selo é calculado da seguinte forma:
Imposto do Selo = preço acordado OU Valor Patrimonial Tributário (o mais elevado) x 0,8%
Exemplo:
Um imóvel com o valor de 500 000 €.
500 000 € x 0,8% = 4 000 €
O Imposto do Selo a pagar é de 4 000 €
Adicional ao IMT (Adicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis - AIMI)
O AIMI aplica-se a proprietários com participações em património imobiliário habitacional em Portugal cujo valor patrimonial tributário exceda 600 000 €, independentemente de residirem no país. Criado em 2017, fixou-se numa taxa de 0,3% em 2019, segundo as Finanças. Para casais ou com contitularidade, o limite de isenção duplica para 1,2 milhões de euros.
Despesas de notário
O Notário é um oficial público independente obrigatório para titular a venda. É devida a liquidação de emolumentos notariais pela verificação documental e pela celebração da escritura. Os custos variam habitualmente entre 1% e 3% do valor do imóvel.
Registo da escritura
Os emolumentos de registo predial são liquidados quando a documentação do imóvel é aprovada e apresentada à conservatória.
Honorários jurídicos (opcional)
A contratação de assessoria jurídica para acompanhar o processo e intervir em representação do comprador garante maior segurança jurídica. Em Portugal, os honorários dos advogados situam-se geralmente entre 1% e 2% do valor de compra, acrescidos de IVA.
Contratos de serviços essenciais
Na compra de uma habitação nova, é necessário tratar do pedido de ligação de eletricidade, gás, água e telecomunicações.
Sendo uma compra a um anterior proprietário, deve proceder-se à alteração da titularidade de todos os contratos de fornecimento.
Vistoria técnica / Peritagem (opcional)
Embora não seja obrigatória, a realização de uma vistoria por um perito avaliador é aconselhável. Pode solicitar-se uma avaliação comercial ou uma inspeção estrutural completa. Edifícios antigos podem apresentar patologias de construção, e edifícios mais recentes podem conter defeitos de acabamento. A inspeção independente oferece tranquilidade ao comprador.
Recomenda-se a realização da vistoria antes da assinatura do Contrato-Promessa, permitindo reavaliar o negócio se detetadas anomalias graves.
Organizações internacionais como a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) operam em Portugal e certificam profissionais do setor. Caso opte por peritos de língua inglesa, certifique-se do seu conhecimento profundo do edificado português.
Em termos globais, é prudente reservar uma verba equivalente a 8–10% do valor de compra para cobrir os encargos de transação.
Para quem vem do estrangeiro, o processo pode parecer complexo, mas com a documentação correta evitam-se custos imprevistos.
Conserve todos os documentos do imóvel: serão necessários em caso de futura venda ou arrendamento.
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Perguntas frequentes
Quanto deve orçamentar para impostos e taxas ao comprar um imóvel em Portugal?
Ao comprar um imóvel em Portugal, deve prever-se um encargo Adicional de cerca de 8% a 10% sobre o preço negociado. Este montante cobre o IMT ou IVA, o Imposto do Selo (0,8%), as despesas notariais e de registo, bem como eventuais honorários de advogados ou vistorias técnicas.
O que é o NIF e onde pode ser obtido em Portugal?
O NIF (número de contribuinte) é o número de identificação fiscal português, indispensável para adquirir imóveis ou abrir conta bancária no país. Pode ser solicitado num serviço de finanças ou numa loja do cidadão junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, mediante apresentação de documento de identificação e comprovativo de morada.
O que é o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
O CPCV é um contrato vinculativo celebrado entre comprador e vendedor que os compromete a realizar a transação nos termos acordados. O comprador entrega habitualmente um sinal de 10% a 20% do preço. Se o comprador faltar ao prometido, perde o sinal; se for o vendedor a incumprir, terá de devolver o sinal em dobro.
Paga-se IMT ou IVA ao comprar um imóvel em Portugal?
Na compra de um imóvel usado a um particular, paga-se Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) antes da escritura pública. Caso se trate de um imóvel de construção nova adquirido ao promotor, aplica-se Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) em vez de IMT.
Como podem os compradores e os agentes verificar os preços dos imóveis e os dados do mercado local em Portugal?
Compradores, investidores e profissionais do setor imobiliário podem utilizar as ferramentas Area Insights e de avaliação imobiliária da CASAFARI para analisar tendências de mercado, preços de venda anunciados e preços de fecho apurados a partir dos dados abertos do INE e de transações reportadas pelos clientes em Portugal. Aceda à plataforma da CASAFARI para consultar dados de mercado em tempo real.