Nova Lei da Habitação de 2023 em Espanha: entenda as alterações

A Lei da Habitação de 2023 em Espanha (Ley por el Derecho a la Vivienda), em vigor desde 26 de maio de 2023, introduz alterações profundas para senhorios e inquilinos em todo o país. A legislação estabelece um teto para o aumento anual das rendas de 2% em 2023 e de 3% em 2024, define as chamadas «zonas tensionadas», reduz o limiar para a definição de grandes proprietários para cinco imóveis em áreas de elevada procura, transfere as comissões imobiliárias para os proprietários e concede reduções de 50% a 90% no imposto sobre o rendimento para arrendamentos acessíveis.

O que é a nova Lei da Habitação?

Numa tentativa de conter os preços do arrendamento no país e reduzir os despejos, Espanha aprovou a sua nova Lei da Habitação. O diploma redefine vários aspetos da relação entre senhorios e inquilinos, fixando limites aos aumentos das rendas e benefícios fiscais para os proprietários que coloquem mais imóveis no mercado de arrendamento.

Esta medida surge em resposta à escalada de preços em Espanha, impulsionada sobretudo pela escassez de oferta. Como a CASAFARI assinalou no relatório de mercado de abril de 2023, Madrid atingiu uma renda média pedida de 17 € por metro quadrado ao mês, superada por Barcelona com um valor médio pedido de 22 € por metro quadrado.

Zonas tensionadas e definições de grandes e pequenos proprietários

Para compreender as mudanças trazidas pela Lei da Habitação de 2023 em conjunto com o nosso guia para comprar imóvel em Espanha, é essencial entender o conceito de zonas tensionadas e o que define um grande ou pequeno proprietário.

As zonas tensionadas são aquelas onde as rendas e os preços pedidos subiram de forma mais acentuada. São definidas pelas autoridades locais e, para obterem esta classificação, devem cumprir um dos seguintes critérios:

• o encargo médio com a renda (ou prestação do crédito habitação) somado às despesas de suprimentos ser superior a 30% do rendimento médio do agregado familiar;

• a renda (ou o preço pedido para venda) ter subido pelo menos 3% acima do Índice de Preços no Consumidor nos últimos 5 anos.

Uma vez classificada, a área é considerada zona tensionada durante três anos, podendo este estatuto ser renovado consoante a evolução do mercado de habitação.

Relativamente aos grandes e pequenos proprietários, surgem também novas definições com impacto direto nas políticas de arrendamento aplicáveis.

Um grande proprietário (gran tenedor) é uma pessoa singular ou coletiva titular de mais de dez imóveis urbanos de uso residencial ou de uma área construída superior a 1500 m² para habitação (excluindo garagens e arrecadações). Contudo, nas zonas tensionadas, este limite pode ser reduzido para cinco imóveis.

Por outro lado, os pequenos proprietários são aqueles que possuem menos de 5 unidades residenciais.

Aumentos de renda, novos contratos e renovações

1. Regras para aumentos em contratos existentes

A primeira mudança relevante na atualização das rendas é a desvinculação do Índice de Preços no Consumidor. A atualização passa a estar limitada a 2% em 2023 e a 3% em 2024, estando previstas novas regras para os anos seguintes.

Quando o senhorio não é um grande proprietário, o aumento pode ser acordado entre as partes. Não havendo acordo, o ajustamento não pode ultrapassar os 3% sobre a renda em vigor.

A mesma lógica aplica-se aos restantes contratos: nenhum acordo pode contrariar as disposições da nova Lei da Habitação.

2. Regras para novos contratos

A Lei da Habitação de 2023 estabelece um teto para todos os novos contratos de arrendamento em imóveis situados em zonas tensionadas. A renda não pode ser superior à praticada no último contrato do mesmo imóvel (considerando os últimos 5 anos), acrescida da percentagem de atualização fixada para o ano em curso (2% em 2023, 3% em 2024).

Importa igualmente assinalar que o senhorio não pode imputar ao inquilino o pagamento de encargos ou despesas que não estivessem previstos no contrato anterior.

Excecionalmente, os pequenos proprietários poderão aumentar a renda até 10% em relação ao valor anterior se, nos dois anos anteriores à assinatura do contrato, o imóvel:

• tiver sido reabilitado;
• tiver sofrido melhorias que resultem numa poupança de 30% em energia não renovável;
• tiver beneficiado de melhorias de acessibilidade.

Se o novo contrato for celebrado por um período igual ou superior a 10 anos, o aumento de 10% também se aplica.

Por seu turno, os grandes proprietários devem respeitar estritamente o índice de contenção de preços.

Por fim, os imóveis que nunca tenham estado no mercado de arrendamento devem cumprir, no primeiro contrato, os limites de preço definidos por cada Comunidade Autónoma.

3. Regras para prorrogação do contrato

Se o senhorio ou o inquilino não notificarem a oposição à renovação (4 meses para o proprietário, 2 meses para o inquilino), o contrato renova-se automaticamente por um ano, até ao máximo de três vezes. Se o imóvel estiver localizado numa zona tensionada, é obrigatório que o senhorio aceite o pedido do inquilino para prorrogar o arrendamento.

A exceção ocorre quando o proprietário necessita do imóvel para habitação própria ou de familiares em primeiro grau, ou em caso de divórcio com partilha de bens do casal. Em ambas as situações, existem prazos e procedimentos específicos para a cessação do contrato.

Benefícios fiscais e custos para o proprietário

Para incentivar os proprietários a colocarem imóveis no mercado de arrendamento, a Lei da Habitação prevê incentivos para pequenos proprietários que arrendem imóveis em zonas tensionadas a preços acessíveis. Os senhorios podem beneficiar de deduções no imposto sobre o rendimento líquido predial nas seguintes percentagens:

• 50% de redução para novos contratos;

• 60% de redução se o imóvel tiver sido reabilitado nos dois anos anteriores à celebração do contrato;

• 70% de redução se o imóvel for arrendado a jovens entre os 18 e os 35 anos ou no âmbito de programas de arrendamento apoiado;

• 90% de redução para novos contratos que estabeleçam uma renda pelo menos 5% inferior à do contrato anterior.

Estas são as principais opções ao dispor dos proprietários que pretendam contribuir para responder à carência habitacional, existindo outras medidas contempladas no diploma.

No que concerne às obrigações, cumpre notar que, a partir de agora, os proprietários assumem o pagamento dos serviços de gestão imobiliária e de formalização do contrato. Não será permitido aumentar a renda para cobrir despesas adicionais, como a taxa de resíduos ou encargos de condomínio, estando proibida a imputação de comissões imobiliárias ao inquilino.

Por último, quem possuir mais de quatro imóveis no mesmo município e mantiver habitações devolutas por mais de dois anos poderá sujeitar-se a uma sobretaxa de até 150% no Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aplicada pelo município. Por outras palavras, em vez de manter o imóvel vago, pretende-se incentivar o proprietário a colocá-lo no mercado.

Ainda tem dúvidas sobre a nova Lei da Habitação em Espanha? Pode consultar todo o enquadramento regulamentar no Boletim Oficial do Estado espanhol. E, naturalmente, conte com o CASAFARI Area Insights e com as nossas ferramentas de avaliação imobiliária e estudo de mercado para acompanhar o impacto destas novas regras no setor imobiliário do país.

Perguntas frequentes

Como é definida uma zona tensionada ao abrigo da Lei da Habitação espanhola de 2023?

Uma zona tensionada é classificada pelas autoridades locais por um período de três anos renováveis sempre que os encargos com a habitação ultrapassam limiares económicos específicos. Uma área cumpre os requisitos se a média da renda ou prestação do crédito habitação, somada aos consumos de suprimentos, exceder 30% do rendimento médio do agregado familiar. Em alternativa, cumpre se os preços pedidos de arrendamento ou venda tiverem subido pelo menos 3% acima do Índice de Preços no Consumidor nos cinco anos anteriores.

Quem é considerado grande proprietário em Espanha?

Ao abrigo da Lei da Habitação de 2023 em Espanha, um grande proprietário (gran tenedor) é uma pessoa singular ou coletiva titular de mais de dez imóveis urbanos residenciais ou com mais de 1 500 metros quadrados de área residencial construída, excluindo garagens e arrecadações. Nas zonas tensionadas classificadas, as autoridades locais podem reduzir este limiar para proprietários de cinco ou mais imóveis residenciais. Os proprietários com menos imóveis do que estes limites são classificados como pequenos proprietários.

Quais são os limites para os aumentos de renda na Lei da Habitação de 2023 em Espanha?

A legislação desvinculou as atualizações anuais das rendas do Índice de Preços no Consumidor, limitando-as a 2% em 2023 e a 3% em 2024. Nos novos contratos em zonas tensionadas, a renda não pode superar o valor do contrato anterior acrescido do valor de atualização anual aplicável. Os pequenos proprietários podem aumentar o valor inicial em novos contratos até 10% mediante exceções específicas, tais como obras de reabilitação recentes ou contratos celebrados por 10 anos.

Que benefícios fiscais recebem os pequenos proprietários em zonas tensionadas?

Os pequenos proprietários que arrendem imóveis em zonas tensionadas a preços acessíveis beneficiam de uma redução base de 50% no imposto sobre o rendimento líquido de arrendamento. Esta redução fiscal aumenta para 60% em imóveis recentemente reabilitados e para 70% quando arrendados a inquilinos com idades entre os 18 e os 35 anos ou no âmbito de programas apoiados. Os proprietários que reduzam a renda em pelo menos 5% face ao contrato anterior podem reclamar uma dedução de 90%.

Quem suporta as comissões imobiliárias e despesas de gestão segundo a Lei da Habitação espanhola?

Nos termos da Lei da Habitação de 2023, os proprietários ficam estritamente obrigados a suportar todas as comissões das mediadoras imobiliárias, custos de gestão imobiliária e despesas de formalização do contrato. Os senhorios não podem imputar estes encargos operacionais aos inquilinos, nem introduzir novas taxas, como encargos de condomínio ou taxa de resíduos, caso estas não fizessem parte do contrato anterior.