CASAFARI X Gonçalo N. Rodrigues – Lógica, Desafios e Paixão pelo Mercado Imobiliário

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Gonçalo Nascimento Rodrigues é consultor, formador e autor focado em Finanças Imobiliárias. Afinal, o que faz um Property Finance Advisor? Como se mede a procura local? E o que significa uma bolha imobiliária? 

O autor de “Out of the Box” dá uma autêntica aula, nesta conversa com a CASAFARI. Aperte os cintos e siga-nos nesta viagem pelo mercado imobiliário aos olhos de um financeiro.

O que faz um Property Finance Advisor? Como é o seu dia-a-dia?

O meu papel é ajudar compradores e investidores a tomar decisões. Posso fazer apenas um relatório de avaliação, por exemplo. Sou perito avaliador, registado na CMVM, e fundamentalmente faço avaliações de propriedades de investimento. 

Pode ser necessário fazer um estudo de mercado, para estimar a rentabilidade de um investimento, ou para apontar o valor ajustado de compra de um imóvel. Também pode ser preciso “ir ao mercado” e estar mais hands-on, comprando imóveis ao receber mandatos de investidores, fazendo todo o processo de pesquisa e aquisição. 

Porém, sempre tive a sensação de que o nosso mercado tinha enormes deficiências. Por isso, há anos, comecei a desenhar e estruturar programas de formação específicos nessa lógica do investimento e das finanças imobiliárias. Fundamentalmente para descomplicar a linguagem e desmistificar estes temas, sobretudo no mercado da mediação imobiliária. 

Além do que já foi referido, sou coordenador de uma pós-graduação no ISCTE e dou uma cadeira de análise de investimentos.

Como é que podemos dotar o cliente final para a educação imobiliária? 

Ao falarmos de investidor ou comprador, os princípios são completamente diferentes. Eu sou uma pessoa muito racional, mas até eu percebo que a tomada de decisão na escolha de uma habitação própria é fundamentalmente emocional. 

A decisão entre comprar e arrendar, na perspectiva da escolha da casa, deve estar ancorada num prazo temporal. Normalmente as pessoas deveriam comprar casa, quando já tenham uma determinada estabilidade familiar e profissional (como contrato de trabalho sem termo, mais um filho a caminho…), caso contrário, deveriam arrendar.

A decisão de compra deve estar intrinsecamente ligada a um prazo mais longo de permanência na mesma. No longo prazo, o imobiliário tende sempre a valorizar.

A educação passa muito por explicar quais são as diferenças entre comprar e arrendar que não são só financeiras. Porque as pessoas tendem a olhar exclusivamente para o valor de uma prestação bancária e compará-la com valor da renda. Como a prestação é mais baixa, toda a gente diz isso é um “no brainer”, mas não se limita a isso, ou não deveria pelo menos limitar-se a essa comparação.

Que perguntas devem ser feitas para colocar o racional em ação, numa decisão que está tão ligada ao emocional?

As perguntas têm muito que ver com isso que expliquei: estabilidade familiar, prazo de ocupação do imóvel, local de trabalho, escolha da escola dos filhos, qualidade de vida que se ganha (ou perde) por escolher determinada localização ou tipo de imóvel. E, naturalmente, o que as pessoas mais gostam ou privilegiam numa casa. 

Todos têm a tendência para se focar mais nas características da oferta e dos comparáveis, mas o que de facto faz mover os mercados imobiliários e condiciona a formação dos ciclos, não é a oferta e sim a procura. A oferta é reativa. É necessário conhecer-se bem a procura para se obter as necessárias indicações sobre que oferta desenvolver. Na habitação, uma vez que a procura é muito emocional, por vezes torna-se difícil tipificar a oferta. 

Durante a pandemia, as pessoas procuraram espaços abertos, varandas, mais longe dos centros urbanos. Então, o que faz o lado da oferta? Tenta reagir, disponibilizar o produto, mas demora a fazê-lo. E por isso, nós ainda vivemos num ciclo com um desfasamento muito grande entre procura e oferta. Porque a oferta pré-covid estava preparada para uma procura nos centros urbanos, no centro da cidade, com apartamentos pequenos.

Por isso, torna-se necessário saber medir a procura, só que a oferta é mais facilmente mensurável.

E como se mede a procura local?

Só há uma forma: estar na rua. Quem acha que consegue estar a trabalhar no mercado imobiliário à frente de um computador a olhar para estatísticas e bases de dados, está do lado errado. Imobiliário é rua, é uma atividade de relação que se consubstancia numa transação. E este, por reunir características tão micro-locais, não leva a outra alternativa senão estar na rua.  

Isto leva um profissiona a ter de interagir com todo um ecossistema que anda à volta do imobiliário: comércio, serviços, equipamentos, acessibilidades. É isso que o comprador final procura. As estatísticas apontam tendências, muito a nível macro, mesmo que seja a nível do concelho. Permitem-nos “ler o mercado” mas não nos permitem tomar decisões de investimento.  

Pode falar-se em “mercado nacional”?

Quem trabalha no mercado imobiliário tem a total noção de que é muito microlocal. A questão é que não há estatísticas em quantidade e qualidade suficientes para se conseguir caracterizar o mercado local como se faz com o nacional.

Se eu transmitir números e dados de um concelho, estou a fazê-lo de forma agregada, numa perspectiva macro. Pela inexistência de dados, torna-se impossível fazer o mesmo a um nível mais micro. Vale relembrar que o mercado imobiliário em Portugal é pequeno, só vendemos 180 mil casas ao ano. A área metropolitana de Lisboa e do Porto, em conjunto, transacionam cerca de 60% do mercado.

Quais as diferenças significativas a notar pós-pandemia, além das que se sentiram no mercado residencial? 

Acho que podemos ter uma mudança de paradigma a nível mundial na tomada de decisão de investimento. Os investidores, historicamente, procuravam escritórios e comércio. Até há pouco tempo, a habitação era um segmento alternativo, hoje em dia é prioritário. 

Não é só Portugal que experimenta uma crescente inacessibilidade na habitação. Se é difícil para um português comprar uma casa, também o é para um Irlandês e um Alemão, por exemplo. Isto tem que ver com a forma como os investidores hoje olham para o ativo residencial, como um ativo de investimento.

O que é que significa a bolha imobiliária e em que estado é que está a Europa?

Este é um assunto seguido por diversas entidades internacionais, como o FMI, Banco Central Europeu, entre outras. Não basta dizer que os preços estão a subir muito para se dizer que o mercado está numa bolha. Há três aspectos que devem ser cumpridos.

Primeiro, haver uma subida acentuada dos preços da habitação, durante um determinado período de tempo. Depois, tem que haver uma dinâmica territorial suficientemente alargada e significativa para caracterizar uma bolha imobiliária. Lisboa e Porto podem ter pela subida de preços uma bolha imobiliária, mas não se pode generalizar a todo o território.

Por último, tem que ser evidente que essa subida de preço seja fundamentalmente alimentada por dívida. Se não, o mercado está só a valorizar. Pode vir a valorizar demasiado e corrigir, que faz parte dos ciclos do imobiliário, mas sem que isso signifique que há uma bolha e que esta venha a rebentar.

O que é uma bolha alimentada por dívida?   

É haver prova de que o mercado compra habitação permanente com recurso a crédito habitação. E que não é propriamente o cenário de hoje em dia. Entre 2007 e 2010 o mercado imobiliário em Portugal teve uma correção, e entre 2010 e 2013 teve uma queda substancial porque a bolha rebentou. Isto deveu-se o facto de termos tido muita dívida alocada ao segmento residencial.

No final do século XX e início do século XXI construímos muita habitação nova, tivemos mais oferta que procura, e as pessoas compraram habitação própria e permanente nas periferias com recurso a crédito habitação. Em 2009, quase 100% das casas vendidas em Portugal foram com um crédito associado. Hoje em dia, esse valor encontra-se abaixo dos 60%. 

Atualmente há muito menos dívida instalada na habitação do que havia no ciclo anterior. Isto significa que se o mercado desvalorizar, é o proprietário que vê seu equity desvalorizar, não gera um problema para o sistema financeiro, que tem margens muito maiores pela valorização do mercado. 

É claro que é importante ter em atenção os números de crédito habitação, especialmente durante a pandemia, porque os bancos estão a emprestar muito dinheiro para a aquisição de habitação própria. Mas o próprio Banco de Portugal referiu que não há evidência estatística que esta recente valorização do mercado imobiliário se deva ao aumento do crédito. Há mais crédito mas também mais transações e maior valor no mercado.

Há um processo natural da bolha imobiliária? Acaba sempre por rebentar?

A bolha imobiliária não rebenta por si, aliás, há países como o Canadá e a Austrália, que têm bolhas imobiliárias identificadas há muitos anos. Normalmente, uma bolha imobiliária rebenta e o mercado entra num ciclo mais recessivo em face de uma qualquer variável externa. 

Em Portugal, tivemos numa primeira fase os efeitos da crise do subprime e o mercado sofreu uma correção entre 2007 e 2010. Depois tivemos a falência do país e a intervenção da Troika, que fez a bolha rebentar. Se não houver essa variável externa ao mercado, pode não rebentar a bolha e apenas haver correções. 

Os momentos de correção do mercado têm dois aspectos fáceis de monitorar, indicativos de que o mercado está a entrar em correção. Primeiro, a oferta é maior que a procura, ao contrário das fases anteriores do ciclo, mas como a oferta demora a responder, quando chega ao mercado a procura já está satisfeita e mais seletiva e inicia-se um desequilíbrio do mercado.

Isto percebe-se através de duas variáveis: aumento do tempo médio de colocação do mercado, e aumento do defasamento entre asking price e closing price. Estes dois aspectos são características de uma fase de correção do mercado.

O que prevê para o futuro do mercado imobiliário?

É difícil olhar para qualquer setor a médio prazo, ainda mais a longo prazo. Claro que há riscos latentes, como a inflação, que tem um duplo efeito no mercado imobiliário.

As matérias primas são caríssimas, mão de obra escassa e é impossível o preço da casa baixar. E isto é certo, mas apenas para o segmento da construção nova, que representa apenas 15% das transações. Os 85% das transações obedecem a outros princípios, aos secundários, ou seja, subida a prazo das taxas de juros. 

Num caso de subida das taxas de juro, não há volta a dar. Reduz-se o poder de compra do português na aquisição de habitação própria. Ocorrendo isso, dar-se-à então uma descida da capacidade de pagamento de preço pelo lado da procura. 

Em 2006/7, com taxas de juros de 6% no crédito habitação, uma família portuguesa comprava uma casa em Portugal por 200 mil euros. Essa mesma família, com os mesmos rendimentos, consegue hoje pagar 400 mil euros pela mesma casa, apenas pela descida da taxa de juro. Uma descida da taxa de juro de 6% para 1% representa uma duplicação no poder de compra para habitação. Isso é o que eu chamo de ilusão do poder de compra.

Quando dizemos que o valor das casas em Portugal subiu 11% no terceiro trimestre de 2021 comparativamente ao período homólogo, é um grande aumento ou considera-se normal?

É um grande aumento. O ativo imobiliário é daqueles ativos que tem um perfil de risco de rentabilidade baixo, é muito convidativo aos investimentos por causa da sua estabilidade de rentabilidade. Por isso, valorizações sucessivas de dois dígitos no mercado imobiliário não são normais. Em Portugal isso tem ocorrido pela confluência de vários factores, entre eles um histórico desequilíbrio que temos no mercado de compra vs arrendamento. 

A explicação mais simples centra-se na existência de uma procura elevada e muito superior à oferta. Além disso, o facto de sermos uma economia de baixos rendimentos faz com que muitos procurem rendimentos alternativos. O imobiliário tem sido uma escolha fácil.

Neste momento há algum padrão de comportamento comum dos jovens em Portugal, na Península Ibérica ou na Europa, nesta procura pelo imobiliário? Quem pode está a comprar ou o arrendamento continua a ser uma opção?

Primeiro, o mundo é um mundo de proprietários. Em todos os países desenvolvidos há muito mais proprietários que arrendatários. Na Europa, só na Suíça que isto não se verifica. Nos EUA temos ⅔ e Portugal conta com cerca de 75%. As grandes cidades e centros urbanos, tipicamente, têm mais arrendatários que proprietários. Lisboa é excepção a essa regra e isso tem muito que ver com a nossa lei do arrendamento.

Dito isto, é de esperar que essa cultura se mantenha, mas de facto as novas gerações olham para os imóveis numa lógica de investimento. Quando se trata de escolher uma habitação para morar, arrendam. Para comprar, é para investir.

Por outro lado, falando concretamente em Portugal, como somos uma economia de baixos rendimentos, os jovens por vezes não têm outra opção sem ser a de partilhar casa. Nasce aqui também o conceito do co-living. 

O jovem que tem um ordenado de mil euros, não deveria despender mensalmente muito mais que 300 euros na casa, cerca de 30%. Como ninguém arrenda uma casa por este valor, então pedem crédito, olhando para as alternativas de compra que representem uma prestação de 300 euros. Estaremos a falar de uma casa na ordem dos 150 mil euros. Não sendo possível, a solução passa pela partilha de habitação.

Para uma pessoa que quer entrar na área do imobiliário como agente e que não tem experiência, por onde deve começar para ter alguma educação? E acha imprescindível ter algumas skills de gestão também? 

Diria que quem vier para o imobiliário no contexto de ter perdido o emprego e experimentar o mercado, é um mau princípio. Ninguém experimenta o imobiliário, o imobiliário é que experimenta as pessoas. É necessário muita resiliência, sobretudo pela sua fragmentação e competitividade. 

Portanto, o que eu diria para quem quer começar, deve primeiro ver se tem capacidade para estar algum tempo sem faturar. Isso implica gerir bem o seu orçamento familiar.

Normalmente há uma ilusão grande neste mercado. Começa-se com uma lead de um conhecido e cria-se uma ideia de que é fácil vender. Por isso há tanta rotatividade no mercado da mediação imobiliária: muitos trazem a lead, conseguem cumpri-la e vêem depois que aquilo afinal não é tão fácil, desiludem-se, saem e chegam outros. 

Além disso, tem que reunir conhecimento sobre o mercado imobiliário, além de alguma educação financeira. Apesar de muitas vezes um mediador estar a trabalhar numa marca de referência, de grande dimensão, não se deve nunca esquecer que ele, per se é uma marca individual. Os clientes escolhem os mediadores, muitas vezes, por referenciação. E esta acaba por ser a forma mais “barata” de angariação. Dá mais trabalho, pois torna-se necessário construir track record, mostrando ao mercado que se conhece o mercado imobiliário, que se é bom profissional, que se destaca. Veja-se o exemplo do Nuno Gomes que o conseguiu durante muito tempo. 

E, no final do dia, honestidade, ética, profissionalismo, não somente ir atrás da comissão. O serviço vai levar a prazo a mais transações.

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