Como são calculados os dados do mercado imobiliário
Os dados da CASAFARI assentam num grafo imobiliário desduplicado e limpo, criado a partir de anúncios recolhidos em portais e sites de agências. Cada valor reflete o preço pedido pelos proprietários no mercado residencial e comercial.
De onde vêm os dados da CASAFARI?
O grafo de dados da CASAFARI é construído através de um processo de cinco etapas continuas.
Recolha de anúncios
Recolha de anúncios em mais de 30 000 portais e sites de agências, à medida que surgem e sofrem alterações.
Estruturação de dados
Organização de cada anúncio num esquema único com tipo, operação, preço, área, tipologia, características, estado, classe energética e localização.
Limpeza e normalização
Normalização de valores, resolução de localizações na árvore territorial e coordenadas, e identificação de valores atípicos.
Desduplicação de anúncios
Reconhecimento do mesmo imóvel anunciado por várias agências e portais como uma única propriedade.
Fusão no grafo
Consolidação num único registo por imóvel, mantendo o seu histórico completo de preços, estados e publicações.
Que indicadores são medidos pela CASAFARI?
Os valores apresentados são calculados a partir dos preços pedidos nos anúncios publicitados, compreendendo as seguintes séries temporais:
- Preço médio pedido: a média dos valores anunciados para venda ou arrendamento.
- Preço médio pedido por metro quadrado (€/m²): o valor médio anunciado dividido pela área do imóvel.
- Número de imóveis no mercado: o total de propriedades ativas num determinado período.
- Novos imóveis no mercado: a quantidade de novas propriedades publicitadas pela primeira vez.
- Imóveis retirados por vendidos ou arrendados: contagem de anúncios removidos após a conclusão do negócio.
- Subidas de preço: número de imóveis cujo preço de oferta aumentou.
- Descidas de preço: número de imóveis cujo preço de oferta diminuiu.
Adicionalmente, estão disponíveis distribuições por escalão de preço pedido com o respetivo tempo médio no mercado, distribuição por tipologia (quartos) e distribuição do tempo no mercado. Os dados podem ser filtrados por segmento (apartamentos ou moradias, venda ou arrendamento, estado, características e anunciante).
Que territórios e períodos podem ser analisados?
A análise pode incidir sobre qualquer nível da árvore territorial (país, região, distrito, concelho ou freguesia) através do identificador do Location Lookup. É possível agregar até dez locais em simultâneo ou definir uma área circular entre 50 m e 50 km em redor de um ponto geográfico.
Os períodos temporais disponíveis abrangem a semana (de segunda-feira a domingo), o mês, o trimestre e o ano.
Tratamento de valores atípicos e duplicados
Por predefinição, os imóveis cujo preço pedido esteja significativamente abaixo ou acima de propriedades comparáveis são assinalados e excluídos dos cálculos estatísticos. Uma vez que cada propriedade corresponde a um único registo no grafo, um imóvel anunciado por cinco agências é contabilizado apenas uma vez.
Quais são as limitações dos dados?
Para garantir a máxima precisão no trabalho jornalístico, devem ser consideradas as seguintes limitações:
- Os valores correspondem a preços pedidos de oferta e não a preços finais de transação, escrituras ou avaliações bancárias.
- A cobertura e a profundidade dos dados variam consoante o país e a região.
- Zonas geográficas reduzidas ou segmentos muito específicos dispõem de menor amostragem, podendo apresentar variações mais oscilantes entre períodos.
- Os dados de períodos muito recentes podem sofrer pequenos ajustamentos à medida que o histórico dos imóveis é concluído.
- Estados Unidos: A cobertura restringe-se ao segmento comercial e a Location Intelligence via Claro AI em estados selecionados, não contemplando valores de oferta residencial.
Como citar estes dados
Qualquer publicação de dados da CASAFARI deve incluir a linha de citação de fonte com a indicação do período e a menção de que se tratam de preços pedidos.
Exemplo de citação: "Preço médio pedido por m² de apartamentos à venda em Lisboa, setembro de 2026. Fonte: CASAFARI (preços pedidos)."
Para consultar o contacto da assessoria e obter autorizações de publicação, aceda à sala de imprensa.
Perguntas frequentes sobre a metodologia
Respostas diretas às questões metodológicas mais comuns dos profissionais de comunicação.
De onde vêm os dados da CASAFARI?
Os dados são recolhidos diretamente em mais de 30 000 portais e sites de agências imobiliárias. A informação é estruturada, limpa de erros e desduplicada para criar um registo único por imóvel.
Como são tratados os anúncios duplicados?
A tecnologia da CASAFARI identifica quando a mesma propriedade é anunciada por diferentes agências ou em múltiplos portais. O sistema agrega todas essas ofertas num único registo com o seu histórico unificado.
Porque é que o preço pedido pode diferir do preço de venda?
O preço pedido reflete o valor de oferta definido pelos proprietários no momento da publicitação. O preço final de transação pode incluir negociações e descontos acordados em privado entre comprador e vendedor.
Como são tratados os valores atípicos?
Propriedades com preços manifestamente desalinhados da realidade praticada em imóveis equivalentes são assinaladas pelo sistema. Por predefinição, estes valores atípicos são excluídos para evitar distorções nas médias.
Que períodos e lugares podem os números abranger?
Os dados cobrem todos os níveis do território, desde freguesias e concelhos a regiões e países, ou raios circulares entre 50 m e 50 km, focando-se a oferta nos Estados Unidos no imobiliário comercial e em Location Intelligence. Os períodos abrangem semanas (segunda-feira a domingo), meses, trimestres e anos.
Os números podem mudar depois da publicação?
Os indicadores das semanas ou meses mais recentes podem registar ajustamentos residuais à medida que o histórico de publicação e remoção dos anúncios é finalizado no grafo de dados.
Apoio ao trabalho jornalístico
A assessoria de imprensa da CASAFARI está disponível para preparar dados específicos para a sua história ou agendar entrevistas com os nossos porta-vozes.