Como encontrar um bom inquilino: 6 dicas para consultores imobiliários

Para encontrar um bom inquilino e assegurar a estabilidade no contrato de arrendamento — essencial para calcular a rentabilidade do arrendamento com a CASAFARI —, o consultor imobiliário deve dar prioridade a candidaturas completas, verificar o histórico junto de senhorios anteriores, confirmar a ausência de despejos e avaliar a estabilidade financeira através da declaração de rendimentos, histórico de crédito e comprovativos de emprego, privilegiando candidatos que ofereçam garantias e procurem um contrato de longa duração.

O que faz um bom inquilino?

Um residente com bom-senso, um bom vizinho, um comunicador eficaz… Que características fazem um bom inquilino? Aqui está uma pequena lista de boas qualidades de inquilino que todos os agentes imobiliários devem procurar.

Está disposto a fornecer informações

“Se não tem nada a esconder, não tem nada a temer” ou “sem dívidas, sem perigo”, pode escolher o seu ditado preferido. O facto é que as pessoas dispostas a fornecer informações sobre si próprias, a sua carreira e a sua história habitacional provavelmente têm tudo o que precisam para provar que são um inquilino desejável. O que nos leva a…

Um historial de arrendatário positivo

Sim, olhar para o passado é importante porque um bom inquilino respeita o contrato de arrendamento. Isto significa:

• Pagar o arrendamento atempadamente;
• Perguntar antes de fazer alterações ao imóvel;
• Deixar o proprietário saber que um amigo, um membro da família ou um parceiro também vai viver no imóvel;
• Comunicar previamente, tal como estabelecido no contrato de arrendamento, quando quiserem mudar de casa.

Mas os seus deveres não terminam aí. Devem também respeitar as outras pessoas que vivem no edifício, manter o local limpo, cuidar adequadamente do imóvel e permitir que o proprietário, ou profissionais contratados por eles, entrem no imóvel (acordando numa data e hora, claro) quando são necessários arranjos.

Alguém com um feedback positivo nas suas experiências anteriores de arrendamento deve qualificar-se como bom inquilino também para o seu cliente.

Sem condenações penais

Idealmente, um bom inquilino é alguém que cumpre a lei, especialmente porque terá de respeitar um contrato de arrendamento, mas também porque quer ter a certeza de que essa pessoa não é perigosa para a propriedade ou para os seus vizinhos.

Mas, ao verificar um registo criminal, um consultor imobiliário deve ter o cuidado de não julgar antecipadamente a pessoa ou a situação em que se envolveu.

Uma coisa a considerar é quando é que o delito ocorreu e com que frequência. Com certeza, um crime cometido há décadas e sem recorrência é menos problemático do que uma situação recente ou uma situação que se repete constantemente.

Outro ponto a considerar é a gravidade do crime: roubar um banco é algo muito mais impactante do que, por exemplo, roubar um chupa-chupa de uma mercearia quando adolescente.

Afinal de contas, o que se quer responder é se este comportamento:

• Coloca a sua propriedade em risco,
• Coloca os vizinhos em risco,
• Coloca em risco a capacidade do seu inquilino pagar a renda.

Se a sua resposta for não, então não deve haver motivo para se preocupar.

Não tem histórico de despejos

Os despejos são um processo longo e dispendioso. Na maioria das vezes, enquanto o despejo está em curso, o senhorio não está a receber a renda corretamente e até tem de pagar por representação legal para se certificar de que o inquilino é removido da propriedade. Portanto, esta é definitivamente uma situação a ser evitada.

Se um candidato a arrendar o imóvel do seu cliente não tiver qualquer registo de despejo, este é um bom ponto de partida.

Conta com um bom historial de crédito

Se um candidato pagou sempre a tempo o seu arrendamento, contas, cartões de crédito, propinas e outras obrigações financeiras, estes factos fazem parte da resposta à pergunta “o que faz um bom inquilino”.

Comunica aberta e honestamente com o senhorio ou com o agente imobiliário

Uma das boas qualidades do arrendatário é poder comunicar facilmente com o consultor imobiliário ou com o proprietário, avisando-os logo que possível quando algo inesperado acontece com a propriedade ou quando uma nova situação se apresenta.

Imagine que o inquilino não tem animais de estimação, por exemplo. Mesmo que o contrato lhes permita ter um, é boa prática avisar o consultor imobiliário ou o proprietário se um animal está agora a viver na propriedade.

É capaz de oferecer garantias ao proprietário

Há duas preocupações principais que os senhorios têm: querem certificar-se de que o inquilino paga a renda e toma bem conta do imóvel. Um bom inquilino deve ser capaz de compreender isso e estar disposto a oferecer garantias da sua boa vontade.

Para além das garantias depositadas no início do contrato de arrendamento para cobrir possíveis reparações futuras quando o inquilino se mudar, um bom inquilino pode também estar disposto a negociar outras formas de prestação de garantias financeiras ao senhorio. Isto pode ser feito pagando adiantadamente alguns meses de renda, contratando um seguro de renda ou apresentando um fiador.

Está interessado num negócio de longo prazo

Os inquilinos que continuam a mudar de uma propriedade para outra deixam os senhorios em constante estado de alerta porque estão sempre preocupados com a próxima vez que têm de encontrar alguém para ocupar a propriedade, obrigando os agentes a verificar se um imóvel ainda está disponível para arrendamento.

Assim, idealmente, uma das boas qualidades dos inquilinos é estar interessado em permanecer no imóvel por mais tempo, estabelecendo uma relação estável e duradoura com o proprietário e proporcionando-lhes um certo nível de segurança.

Como encontrar um bom inquilino

1. Comece pelas candidaturas mais completas

Um bom arrendatário, disposto a colaborar com o processo de arrendamento, oferece toda a informação necessária sobre si próprio e formas de verificação, quer seja com ligações ou documentos. Para simplificar este acompanhamento, pode utilizar o CASAFARI CRM para gerir candidaturas e clientes. Quanto mais completa for a candidatura, mais mostram a sua boa vontade e interesse pelo imóvel.

2. Faça uma verificação comportamental

Entrar em contacto com os anteriores senhorios do requerente para perguntar se a pessoa cuidou devidamente da propriedade, se o pagamento da renda foi atempado ou se houve qualquer tipo de problema com ele, quer com o proprietário da casa ou com os vizinhos. Tente também compreender como geriram os conflitos: era um bom inquilino, disposto a cooperar e a encontrar uma boa solução para todos, ou era difícil lidar com eles?

Outra possibilidade é falar com os seus antigos vizinhos, ver o que eles têm a dizer sobre viver perto do requerente antes de chegar às suas próprias conclusões.

3. Procure por histórico comportamental

Tente descobrir se existem processos passados no sentido de despejar o potencial inquilino. E, antes de tirar conclusões precipitadas, poderá perguntar tanto ao senhorio anterior, como ao requerente, sobre o assunto.

Se uma pessoa tem uma boa história com muitos proprietários e um único despejo, pode ter ocorrido um problema específico, mas nada que declare como se comportam como inquilinos.

4. Inspecione a situação profissional e financeira

Comece por analisar o seu estatuto profissional e rendimentos

Para garantir que o candidato tem potencial para ser um bom inquilino, financeiramente falando, pode pedir rendas/contas anteriormente pagas pelo candidato. Desta forma, o consultor imobiliário saberá se tem um rendimento estável e compatível com a renda

Também deve ter em mente que diferentes cidades têm políticas diferentes quando se trata de quanto do rendimento pode ser atribuído ao arrendamento, uma vez que alguns lugares são muito mais acessíveis do que outros ou podem ter salários médios mais elevados. E, nas cidades mais caras, é comum que os inquilinos juntem os seus rendimentos com os dos seus parceiros, amigos ou familiares para atingir o montante necessário. Portanto, o seu julgamento não deve ser feito apenas com base num único salário.

Outra possibilidade, especialmente com potenciais inquilinos que foram recentemente contratados ou que são freelancers, é pedir uma declaração oficial de imposto sobre o rendimento para os anos anteriores. Estes documentos ajudarão o consultor imobiliário a compreender o rendimento médio anual e a ver que existe algum tipo de estabilidade financeira.

Em seguida, auditar a sua pontuação de crédito e o seu historial

Se possível, tente também descobrir a pontuação de crédito do requerente: se for bom, significa que esta pessoa está habituada a pagar atempadamente o que deve, não deixando nenhuma dívida para trás. Tente ver também se o potencial arrendatário já tem outras fontes de endividamento, tais como grandes somas em fundos, que absorvem a maior parte do seu rendimento, prejudicando as suas hipóteses de pagar renda.

Se necessário, proceder a um controlo profissional

Se não estiver seguro sobre a estabilidade profissional do seu inquilino potencial, pode pedir-lhes uma prova de emprego ou mesmo verificar nas redes sociais para ter a certeza de que estão realmente empregados onde o dizem.

O que um senhorio não pode fazer quando está à procura de um bom inquilino

Em Portugal, é proibido assediar ou discriminar inquilinos com base em critérios como por exemplo:

• Sexo, género ou orientação sexual
• Ascendência ou origem étnica
• Língua
• Território de origem ou nacionalidade
• Religião ou crença
• Convicções políticas ou ideológicas
• Idade
• Deficiências

Portanto, tenha cuidado: peça apenas os documentos e informações diretamente relacionados com a sua capacidade de viver no local que deseja arrendar.

Foto de Maria Ziegler no Unsplash

Perguntas frequentes

Quais são as principais qualidades de um bom inquilino?

Um bom inquilino demonstra disponibilidade para facultar informações pessoais e profissionais, além de apresentar um historial de arrendamento positivo, sem despejos nem antecedentes criminais graves recentes. Conta com um bom histórico de crédito, comunica com clareza e honestidade e dispõe-se a apresentar garantias financeiras. Adicionalmente, procura contratos de longa duração, garantindo estabilidade e segurança ao proprietário.

Que garantias financeiras pode um inquilino oferecer ao senhorio?

Para além do depósito de caução inicial destinado a cobrir eventuais reparações futuras, o inquilino pode propor o pagamento adiantado de vários meses de renda. Pode também optar pela contratação de um seguro de renda ou pela apresentação de um fiador. Estas opções reforçam a confiança do senhorio e asseguram a liquidez durante a vigência do contrato.

Como deve o consultor imobiliário avaliar a estabilidade financeira de um candidato?

O consultor imobiliário deve solicitar comprovativos de rendas e despesas pagas anteriormente, bem como a declaração oficial de imposto sobre o rendimento, sobretudo no caso de trabalhadores independentes ou recém-contratados. É prudente analisar o histórico de crédito e eventuais dívidas ativas, confirmando também o vínculo laboral do candidato. Em cidades de maior custo de vida, deve ponderar-se a soma dos rendimentos do agregado familiar.

O que é proibido pedir ou fazer na seleção de um inquilino em Portugal?

Em Portugal, a lei proíbe qualquer forma de assédio ou discriminação com base em sexo, género, orientação sexual, origem étnica, língua, nacionalidade, religião, convicções políticas, idade ou deficiência. O consultor e o senhorio devem solicitar estritamente os documentos e informações diretamente necessários para aferir a capacidade de cumprimento do contrato de arrendamento. Qualquer exigência alheia a este âmbito é ilegítima.

Como podem as ferramentas da CASAFARI apoiar o consultor no mercado de arrendamento?

A Pesquisa de Propriedades da CASAFARI para imóveis para arrendar permite aos consultores encontrar rapidamente ofertas disponíveis e analisar valores de mercado na zona. As ferramentas de avaliação e estudos de mercado auxiliam na definição do valor adequado da renda com base em comparáveis reais. Por fim, a gestão de candidaturas e o acompanhamento dos clientes podem ser centralizados com eficiência na plataforma.