House flipping: conheça a tendência de investimento imobiliário

O house flipping consiste em comprar imóveis subvalorizados, remodelá-los para aumentar o valor de mercado e vendê-los rapidamente com lucro, aplicando frequentemente a regra dos 70%. Para mitigar riscos como derrapagens orçamentais ou tempo excessivo no mercado, os investidores controlam os custos e aceleram as vendas recorrendo a dados de mercado, avaliações imobiliárias da CASAFARI e à rede CASAFARI Connect.

O que é o house flipping?

Flipping significa comprar um imóvel, renová-lo para aumentar o seu valor de mercado e vendê-lo pouco tempo depois – algo que funciona especialmente bem em mercados com grande procura. O retorno aqui é menor, mas mais rápido do que o método mais tradicional de Buy & Hold para investimentos imobiliários, no qual o investidor imobiliário espera por uma valorização ao longo dos anos antes de vender.

O objetivo é encontrar “fixer-uppers”, ou seja, propriedades que estão a ser vendidas abaixo do preço de mercado por motivos essencialmente estéticos – coisas que podem ser corrigidas rapidamente e sem grande investimento.

Isto não significa que comprar propriedades com necessidades estruturais não seja uma boa ideia, mas significa que o comprador terá de fazer cálculos para ver quanto pode investir para ainda ter algum retorno quando vender.

E apesar de ser uma boa ideia tanto para investidores imobiliários como para agentes imobiliários, uma vez que ambos aumentam as suas receitas com o “house flipping”, não é uma ideia isenta de riscos. Os principais riscos envolvidos são os custos de renovação que se podem tornar maiores do que o planeado e o tempo de venda da propriedade poder ser mais longo do que o esperado.

Vejamos algumas boas práticas para reduzir estas possibilidades.

Passo a passo para investir e remodelar um imóvel com sucesso

Identificar imóveis subvalorizados

Para renovar uma casa, os investidores imobiliários e os seus agentes imobiliários devem descobrir quais são os imóveis subvalorizados na cidade que têm potencial para serem vendidos rapidamente, após a remodelação.

Com a análise de mercado e Insights de Área da CASAFARI, o agente imobiliário pode analisar o cenário através de:

• um gráfico com os imóveis subvalorizados por tipo;
• um gráfico com o tempo médio de permanência de uma determinada tipologia no mercado, por segmento de preço.

CASAFARI Market Analytics: acompanhe as tendências do mercado imobiliário

Com estas informações em mãos, o profissional pode aconselhar o comprador sobre quais são os imóveis interessantes para o house flipping e quais devem ser evitados.

E, assim que estes imóveis subvalorizados surgem, o investidor imobiliário precisa de agir rapidamente. O agente imobiliário pode definir Alertas da CASAFARI na plataforma para ser notificado quando aparecerem imóveis com as características e o preço pretendido.

Recolha mais leads de imóveis com a CASAFARI: conheça os Alertas

Cálculo do valor de compra

Uma forma frequentemente utilizada para calcular o valor que o comprador deve investir para comprar e remodelar um imóvel é a chamada regra dos 70%. Basicamente, significa que o preço máximo de compra deve ser 70% do valor após a reparação menos os custos estimados da reparação.

Mas é importante perceber que esta é uma prática generalizada que pode ou não funcionar, de acordo com cada mercado: a mão de obra para efetuar as reparações pode ser cara ou a zona pode estar com falta de stock, o que aumenta os preços de todos os imóveis, por exemplo. Por isso, o valor de compra deve ser avaliado caso a caso.

Para isso, é importante conhecer muito bem o mercado, sobretudo no que diz respeito aos preços médios por metro quadrado de um imóvel semelhante ao que vai ser comprado e a quanto estão a ser vendidos os seus comparáveis no mercado.

Este conhecimento de mercado encontra-se na Análise Comparativa de Mercado da CASAFARI, uma ferramenta que permite encontrar os comparáveis de um imóvel e obter um valor de mercado sugerido para o mesmo.

Como efetuar uma análise comparativa de mercado com a CASAFARI

Visite o imóvel e analise as suas condições

Há muitas razões para um imóvel estar subvalorizado. Algumas delas são:

• o desconhecimento do vendedor sobre os preços praticados no mercado;
• danos estruturais de reparação dispendiosa;
• necessidade do vendedor de vender rapidamente devido a um divórcio, à divisão de uma herança ou a outras questões pessoais;
• rejeição do imóvel por potenciais compradores devido a uma decoração antiquada ou a uma manutenção deficiente, que faz com que o imóvel pareça estar em más condições.

O investidor e o agente imobiliário devem analisar cuidadosamente o imóvel e falar com o vendedor para perceber o que realmente se passa.

Por vezes, mudanças simples podem alterar a forma como um imóvel é percecionado. Uma camada de tinta e alguns azulejos novos podem fazer com que a propriedade pareça mais limpa e mais atraente. As janelas com vidros duplos podem tornar todo o ambiente muito mais confortável durante o verão ou menos húmido e propenso a bolor durante o inverno. Um novo canto para o escritório em casa pode fazer com que se adapte à realidade do teletrabalho.

Se possível, outra boa ideia é levar o empreiteiro consigo na visita, para que ele possa fornecer uma estimativa realista das alterações necessárias.

Contrate uma equipa confiável

Para garantir que a propriedade é melhorada e vendida em pouco tempo, o empreiteiro escolhido e a sua equipa devem ser de confiança, entregando um trabalho de qualidade que cumpra o calendário e se mantenha dentro do orçamento.

Outro ponto importante é que o empreiteiro deve estar atento aos preços dos materiais utilizados e ter conhecimento dos fornecedores da região, para que possa encontrar aqueles que vendem os materiais necessários por um bom preço e entregam rapidamente.

Garanta que consegue vender o imóvel rapidamente

O investidor terá de contar também com um agente imobiliário que esteja preparado para encontrar um comprador para o imóvel. Isso implica ter uma clientela de potenciais compradores ou uma rede de outros profissionais que possam trabalhar ao seu lado para encontrar alguém interessado.

Mas mesmo o mais eficiente dos agentes imobiliários pode não encontrar uma pessoa que queira comprar o imóvel à venda, certo? A CASAFARI ajuda.

Com o objetivo de aumentar a carteira de clientes e agilizar o processo de venda, as imobiliárias podem utilizar o CASAFARI Connect, uma plataforma que promove a parceria entre esses profissionais.

Através de um processo de partilha de comissões transparente e seguro, os agentes de ambas as partes trabalham em conjunto, encontrando o imóvel perfeito para o comprador e vendendo o imóvel para o proprietário – um match feito com Proptech!

Para quem é o CASAFARI Connect e como impulsiona os seus negócios imobiliários

Como já referimos, o house flipping não é um investimento isento de riscos, mas estes podem ser atenuados se trabalhar com a equipa certa e basear as suas decisões em informações de mercado atualizadas. É aqui que entra a CASAFARI: com as nossas ferramentas, pode impulsionar as suas transações, encontrando todos os dados necessários para obter o máximo rendimento possível.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre house flipping e a estratégia Buy & Hold?

O house flipping foca-se na compra, remodelação e revenda célere do imóvel para obter um retorno mais rápido, funcionando devidamente em mercados de elevada procura. Em contrapartida, a estratégia Buy & Hold é um método tradicional no qual o investidor mantém o imóvel durante anos, aguardando a sua valorização contínua a longo prazo antes de concretizar a venda.

Como funciona a regra dos 70% no house flipping?

A regra dos 70% estabelece que o preço máximo de compra de um imóvel deve corresponder a 70% do seu valor estimado após obras (ARV), subtraindo os custos previstos de remodelação. Contudo, cada investimento exige uma avaliação individualizada para considerar os custos locais de mão de obra e a disponibilidade de stock no mercado.

Quais são os principais riscos do house flipping e como podem ser reduzidos?

Os principais riscos do house flipping residem na derrapagem dos custos de remodelação e no prolongamento excessivo do tempo de venda do imóvel. Para mitigar estes riscos, recomenda-se inspecionar a propriedade com um empreiteiro de confiança, definir um preço rigoroso através da Análise Comparativa de Mercado da CASAFARI e acelerar a transação através da rede CASAFARI Connect.

Como encontrar imóveis subvalorizados para remodelar e revender?

Os agentes e investidores utilizam as ferramentas da CASAFARI para analisar gráficos de imóveis subvalorizados por tipologia e verificar o tempo médio de permanência no mercado por segmento de preço. Adicionalmente, é possível configurar Alertas na plataforma web da CASAFARI para receber notificações imediatas sempre que surjam propriedades com as características pretendidas.

Como funciona a partilha de negócios no CASAFARI Connect para vender imóveis mais depressa?

O CASAFARI Connect promove parcerias entre profissionais do setor imobiliário através de um processo transparente e seguro de partilha de comissões. Ao cruzar o agente angariador com o agente que representa o comprador certo, a plataforma acelera o fecho do negócio e reduz o tempo do imóvel no mercado.