Muitas pessoas têm-se perguntado o que se está a passar com o mercado imobiliário em Portugal em 2018. Porque é que os preços estão a subir, porque é tão difícil encontrar uma propriedade e, sobretudo, porque é que existe uma bolha?
A fim de responder a tais perguntas, este artigo irá guiá-lo através do passado económico do país, da recuperação do mercado imobiliário em Portugal e da forma como este conseguiu subir na adopção de iniciativas como os Golden Visas e o programa de Residente Não Habitual.
Porque é que Portugal se encontrava numa crise?
No início do século XXI, Portugal estava a lidar com uma taxa de desemprego crescente e taxas de crescimento lento (quase -1% em 2003). Este crescimento lento estava principalmente
associado à baixa produtividade, que por si só, estava ligada ao baixo nível educacional português e à grave fuga de cérebros.
Devido a vários outros factores, Portugal não era considerado um país produtivo nem competitivo, afugentando assim potenciais investidores estrangeiros. Além disso, as elevadas despesas sociais levaram este país a acumular uma enorme dívida.
Quando pensávamos que não podia ser pior, a crise global de 2008 foi atingida. Isto causou enormes perturbações no mercado imobiliário português, tal como em qualquer outro lugar. Além disso, no final de 2008, dois bancos, nomeadamente o BPP e o BPN, foram acusados de fraude, uma vez que acumularam perdas durante anos. O CEO do BPN foi preso, e o banco foi considerado demasiado grande para falhar. Subsequentemente, o banco recebeu uma ajuda do governo português com perdas futuras para os contribuintes.
Seguiram-se dias negros e, em 2011, Portugal enfrentava dificuldades financeiras e era incapaz de saldar a sua dívida. O país foi salvo pelas instituições europeias ao injectarem 78 mil milhões de euros na economia portuguesa, a fim de evitar uma insolvência.
Recuperação do Mercado Imobiliário de Portugal
Programas Golden Visa & Residente Não-habitual
Logo após o salvamento, o governo começou a procurar formas de atrair investimento estrangeiro. As Iniciativas mais bem sucedidas foram no mercado imobiliário através da introdução do Golden Visas (“Golden residence” ou ” property visa”) e do programa de Residente Não Habitual (RNH) . Estas iniciativas são muito simples e directas.
Permitam-me que explique.
O Golden visa
- O Golden Visa declara que se investir num imóvel avaliado em mais de 500.000 euros, qualificar-se-á automaticamente para uma nacionalidade portuguesa e, portanto, para um passaporte da UE.
- Além disso, se comprar um imóvel antigo que precisaria de uma obra de reabilitação e construção, este valor baixaria para 350.000 euros. Bastante boa oportunidade de investimento se for um cidadão não europeu e necessitar de uma autorização de residência permanente nos países Schengen.
- De acordo com dados, foram concedidos 4.423 vistos a investidores estrangeiros entre 2012 e hoje. Os chineses constituem uma grande maioria de requerentes de visto com mais de 71%.
- Cerca de 2,7 mil milhões de euros foram investidos no país apenas através do sistema de golden visa.
O Programa de Residente Não-habitual
- O programa Residente Não Habitual é considerado pela PwC “O segredo mais bem guardado da Europa”. Foi introduzido com o objectivo de atrair para Portugal indivíduos que realizam actividades de alto valor acrescentado de carácter científico, artístico ou técnico e as suas famílias.
- Como assim? Atribuindo-lhes um regime fiscal de taxa fixa de 20% sobre o rendimento. E há uma cereja no topo do bolo: também lhe são concedidos todos os benefícios de um residente fiscal português comum, como os cuidados de saúde (os cuidados de saúde públicos portugueses estão classificados no 12º lugar no mundo, de acordo com a OMS).
- De acordo com os defensores do Residente Não Habitual em Portugal, os principais candidatos a este esquema foram reformados britânicos e franceses seguidos por suecos, irlandeses, e outros cidadãos europeus.
O turismo como uma saída para a crise
Além disso, depois do salvamento, o governo português decidiu fazer investimentos significativos no turismo.
Segundo o CityLab, “os seus esforços têm sido extremamente eficazes, com a indústria turística de Lisboa a crescer a um ritmo superior a 50 por cento ao ano nos últimos três anos. Com a ascensão da Airbnb e o mercado de aluguer a curto prazo, um número crescente de investidores estrangeiros encontrou razões para investir na cidade, independentemente de haver ou não um visto”.
Viver em Portugal agora
Este investimento imobiliário em curso tem ressuscitado bairros antigos e esquecidos como Bairro Alto, Cais do Sodre ou Alfama em Lisboa e tem dado sucessivamente uma nova vida ao Porto e também ao Algarve.
Portugal está fresco agora. Está na moda e está apenas a começar. Se não acredita em mim, venha ver por si mesmo. Vai ficar espantado. Lisboa, em particular, está a atrair investidores de todo o mundo, e não só da indústria imobiliária.
Este local tornou-se um novo ponto de acesso para quem procura impostos baixos e custos operacionais baratos. As celebridades também acharam atractiva a mudança para o país. Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin, Norman Brenninkmeijer (o homem mais rico dos Países Baixos) são algumas das celebridades que encontraram asilo em Portugal.
Este aumento da procura imobiliária tem vindo a aumentar os preços dos imóveis nas principais cidades e tem vindo a assinalar uma aceleração na economia do país.
Logo desde o ano passado, a taxa de desemprego caiu 2,2%, os salários têm vindo a aumentar e o rácio da dívida em relação ao PIB deverá cair mais de 20% até 2020. A notação de crédito do país passou de título podre “junk” para grau de investimento pela S&P Global Ratings há apenas algumas semanas.
Existe alguma bolha?
De facto, os preços da habitação têm vindo a subir, e a última vez que testemunhámos isto em 2008, toda a economia desceu. Mas não há motivo para preocupações. As coisas são agora diferentes. Os bancos têm padrões diferentes em matéria de empréstimos decrédito e já não é tão popular pedir dinheiro emprestado. Em 2016, 95% das transações imobiliárias em Portugal ocorreram sem financiamento.
As agências imobiliárias e os bancos também estão a parecer optimistas. Afirmam não estar num período pré-bolha e esperam um crescimento sustentado e saudável para os anos seguintes.
Em contemplação com a futura procura, algumas empresas já estão a empreender uma estratégia de “push”:
- A REMAX Portugal contratou 520 novos agentes este ano.
- ING investiu 400 milhões de euros em activos imobiliários portugueses em 2016. Na semana passada, anunciou um investimento adicional de 67 milhões de euros.
- O Grupo ROSP, uma empresa propriedade de Sandra Ortega, filha do proprietário Zara e da mulher mais rica de Espanha, também está a investir 50 milhões de euros este ano.
Segundo o Instituto Nacional de Estatística, este ano, o número de vendas de imóveis aumentou 25% em Lisboa, 27% no Porto e os preços subiram 8%. Apenas nos primeiros 6 meses de 2017, as transacções imobiliárias atingiram um valor recorde de 8,9 mil milhões de euros.
Espera-se que os preços continuem a aumentar e o centro da cidade tornar-se-á demasiado caro para que as famílias pobres possam viver, empurrando-as para fora dos limites da cidade. Diferentes nacionalidades irão assumir o controlo, uma vez que se espera que 85% das transacções imobiliárias venham de compradores estrangeiros.
A cidade já está a tornar-se mais internacional e pode-se ouvir nas ruas. A procura continuará a aumentar e, espera-se, a oferta irá recuperar. Está quente em Portugal! E não me refiro ao tempo.
