Proptech para o Investidor Imobiliário

A Proptech e a inteligência artificial ajudam os investidores imobiliários a tomar decisões fundamentadas ao indexar, limpar e eliminar a duplicidade de dados do mercado. A CASAFARI monitoriza mais de um milhão de anúncios limpos e cerca de 300 000 atualizações mensais, eliminando duplicados — onde um mesmo imóvel pode ser anunciado por até 35 agências com um desvio médio de 46% no preço pedido — para permitir o cálculo rigoroso do retorno do investimento.

Há alguns anos atrás, antes de ser criado o conceito de Proptech, Marc decidiu investir em propriedade espanhola. Um homem de negócios por natureza, abordou este esforço segundo o lema “O lucro está na compra”.

Após alguns meses, ele encontrou algo adequado num dos muitos websites classificados espanhóis. Um agente imobiliário local listou o edifício (um complexo de vários apartamentos e um restaurante) apenas na língua espanhola. O paradoxo era que os proprietários do imóvel eram alemães. Foi preciso um agente imobiliário espanhol para vender a propriedade de alemães a um britânico.

Quando Marc pediu informações básicas, tais como o preço médio por metro quadrado na área e o desenvolvimento do mercado, o agente imobiliário olhou para ele e disse: “O sol brilha todo o dia e tens o mar aos teus pés”. Isto não é suficiente?”

Investimentos Imobiliários Dependem de Dados

A fim de saber onde investir, é necessário contar com soluções de gestão de ativos para investimentos imobiliários e ter uma visão precisa do mercado imobiliário. Estas perceções começam com dados, mas encontrar números públicos corretos é uma tarefa de Sísifo. A maioria deles é inútil, uma vez que estão desatualizados ou distorcidos devido a listagens duplicadas e à inclusão de dados discrepantes.

As listagens duplicadas são propriedades anunciadas por várias agências. Segundo dados da base de dados da CASAFARI de 2017 no mercado de Maiorca e Ibiza, uma propriedade pode ser listada por até 35 agências diferentes com 46% de desvio médio no preço pedido. Quando falamos do segmento imobiliário prime, isto traduz-se em diferenças de até 23 milhões de euros no preço pedido para o mesmo imóvel.

Como consequência lógica, duplicados e aberrantes têm de ser excluídos do conjunto de dados; o preço mais recente e verdadeiro tem de ser descoberto.

Além disso, os dados públicos são demasiado gerais para fins de investimento imobiliário. Consideram tudo, desde apartamentos de um quarto na auto-estrada, passando por propriedades comerciais, até vilas de luxo. Isto é como pedir a um vendedor de automóveis o número de “Bentleys” que vendeu este mês e receber o número de todos os veículos vendidos no total.

Então, como é que se pode obter os dados correctos?

Inteligência Artificial Melhora o Mercado Imobiliário

O rápido progresso da tecnologia, a que assistimos neste momento, afecta os mercados tradicionais. Não importa se estão simplesmente a ser inovados (Uber) ou mesmo perturbados (Airbnb), a mudança induzida pela tecnologia está a ocorrer.

Este progresso tecnológico encontrou o seu caminho para o mundo do imobiliário e foi cunhado como “Proptech”, um neologismo que se refere à simplificação das transacções imobiliárias com a ajuda da tecnologia.

Remy Raisner escreveu para o Huffington Post que “a PropTech tem o potencial para experimentar a tracção que a FinTech criou no seu início, se não mais. No topo da lista está a Inteligência Artificial (IA), que pode levar a IA assistida por gestores de propriedades, corretores imobiliários, advogados e até gestores de activos e homens de negócios”.

Enquanto “AI-assisted” soa como se houvesse um robô ao seu lado a ajudar com os pratos ou a passear o cão, comecemos com algoritmos.

Como funciona o Machine Learning na análise de dados imobiliários?

Um algoritmo nada mais é do que dizer a um computador como resolver um problema. Digamos que quer ter um programa que lhe diga se um número é um número natural ou não.

A forma (simplificada) de dizer ao computador como executar este programa é dar-lhe duas instruções. Em primeiro lugar, se o número for igual ou superior a 0, imprimir “Sim, é um número natural”. Segundo, se o número inserido for menor que 0, o programa deve imprimir “Não, não é um número natural”.

A aprendizagem automática (Machine Learning), uma forma de IA, permite aos computadores executar tarefas demasiado complexas para o cérebro humano. Temos os dados, sabemos qual o resultado pretendido, mas não conhecemos os passos individuais porque o volume de dados é simplesmente demasiado grande.

Para se tornar um mestre do xadrez, por exemplo, são necessários dez anos de prática e leitura de livros. Se der a um computador as últimas cem partidas de xadrez (todas as voltas que os jogadores fizeram, bem como a informação de quem ganhou), no prazo de uma semana a máquina será melhor do que os mestres de xadrez. A máquina de IA jogará milhares de sessões de jogo consigo mesma, testando diferentes tácticas, falhando e aprendendo com os fracassos mais rapidamente do que qualquer humano poderia fazer.

Como a Machine Learning o ajuda a encontrar propriedades nas quais investir

Aplicado aos dados imobiliários, isto significa que é possível desenvolver uma inteligência artificial que ultrapassa os humanos no rastreio de toda a teia de dados imobiliários, por mais caótica que seja. A inteligência artificial extrai e limpa dados imobiliários, faz corresponder listas duplicadas e analisa o mercado sem que alguém levante um dedo.

Se isto ainda parecer ambíguo, imagine um motor de busca como o Google. A grande diferença é que este só visa a informação relacionada com bens imobiliários e organiza-a para o seu uso intencional de uma forma limpa?

Está à procura de propriedades com preços reduzidos para renovar e com vista para o mar num local privilegiado? Não há problema, a máquina poderá classificar este tipo de oportunidade e encontrar o melhor negócio assim que o imóvel chegue ao mercado. Irá calcular instantaneamente o retorno do investimento (ROI) com base nos melhores preços pedidos de arrendamento e venda do passado.

Mas o que é que isto tem a ver com um britânico a investir numa propriedade espanhola em Marbella?

Análise do Mercado Imobiliário Facilitada

Com base em odisseias imobiliárias, como a de Marc, um grupo de técnicos-visionários criou a ferramenta de Pesquisa de Propriedades da CASAFARI, uma plataforma de fácil utilização que agrega todos os dados imobiliários e os apresenta de forma clara e elegante.

Segundo dados internos da CASAFARI de outubro de 2017, a plataforma disponibiliza aos investidores e agências imobiliárias mais de um milhão de listagens limpas. Acompanha cerca de 300 000 alterações por mês e atualiza-se passivamente, sem necessidade de trabalho adicional por parte do utilizador.

Ao realizar a análise de mercado com o Insights de Área, a ferramenta de observação integrada permite uma visão aprofundada dos dados hiperlocais. É possível ver as distribuições de preços pedidos de qualquer tipo de propriedade, bem como o preço pedido por metro quadrado para a área selecionada em tempo real.

Graças à IA, é o primeiro a identificar oportunidades de investimento “para reformar” ou “para renovar” a chegar ao mercado. Pode compará-las instantaneamente com as dos seus pares no mesmo local. Áreas lucrativas e pedras preciosas escondidas tornam-se visíveis através de uma análise detalhada do mercado imobiliário.

Além disso, ao recorrer às soluções da CASAFARI para uma gestão de ativos rentável, pode analisar dados históricos e previstos para calcular facilmente os rendimentos futuros de arrendamento e o retorno do investimento (ROI).

Mesmo que tenha acesso aos dados imobiliários correctos, é impossível fazer suposições fiáveis sobre o futuro sem a ajuda da aprendizagem mecânica. Os números contemporâneos representam apenas a situação actual e não o quadro geral. As médias não revelam a dinâmica sensível ao tempo do mercado, não é claro se estamos no pico ou no fundo da curva.

Qual é o impacto da Proptech e da IA para investidores e agências imobiliárias?

Embora isto seja apenas o início da IA e iremos certamente ouvir mais sobre ela, a Proptech já tem vindo a mudar o jogo ao ponto de todos os lados poderem lucrar com ele. Relativamente ao mercado imobiliário, a IA está a ajudar os profissionais do mercado imobiliário com o trabalho sujo e a torná-lo mais eficiente.

Os investidores imobiliários podem consultar a documentação técnica de Property Sourcing para programadores (em inglês) e tirar partido de previsões cada vez mais precisas. As agências imobiliárias podem otimizar o seu processo de angariação imobiliária, enquanto fornecem informações fundamentadas aos seus clientes. Resta-lhe iniciar sessão na plataforma CASAFARI e fazer parte desta evolução tecnológica.

Perguntas frequentes

O que é a Proptech e qual a sua importância para o investimento imobiliário?

A Proptech corresponde à inovação tecnológica aplicada ao setor imobiliário para simplificar transações e análises de mercado. Através de inteligência artificial e algoritmos avançados, traz transparência a um mercado tradicionalmente opaco. Isto permite aos investidores tomar decisões baseadas em dados concretos e mitigar riscos na aquisição de ativos.

Porque é que os dados públicos dos portais imobiliários distorcem a análise de mercado?

Os dados públicos dos portais encontram-se frequentemente desatualizados ou distorcidos por valores discrepantes e pela inclusão de tipologias de ativos muito distintas. Além disso, as listagens duplicadas agravam a distorção, visto que um mesmo imóvel pode surgir anunciado por até 35 agências com um desvio médio de 46% no preço pedido. Sem a devida limpeza e desduplicação, a análise de rentabilidade fica seriamente comprometida.

Como é que a inteligência artificial da CASAFARI limpa os dados do mercado imobiliário?

A inteligência artificial da CASAFARI rastreia continuamente a web imobiliária para identificar e agregar anúncios do mesmo imóvel publicados por diferentes agências. O sistema elimina duplicados e discrepâncias estatísticas, mantendo mais de um milhão de listagens limpas e verificadas. Adicionalmente, monitoriza cerca de 300 000 alterações mensais para assegurar dados atualizados em tempo real.

Que indicadores podem os investidores analisar em tempo real com a CASAFARI?

Através do Insights de Área e da Pesquisa de Propriedades, os investidores acompanham distribuições hiperlocais de preços pedidos por tipo de imóvel e o preço pedido por metro quadrado em tempo real. É possível consultar séries históricas, identificar oportunidades abaixo do valor de mercado para renovação e avaliar zonas com maior potencial. Estes dados facilitam o cálculo preciso do retorno do investimento (ROI) e dos rendimentos de arrendamento.

Como aceder aos dados e às ferramentas da CASAFARI para investimento imobiliário?

Os investidores e analistas imobiliários podem aceder à aplicação web ou integrar dados no seu próprio ecossistema. Para começar, basta iniciar sessão na plataforma CASAFARI e explorar as soluções disponíveis. Os programadores têm também à disposição a documentação técnica (em inglês) no portal para programadores.