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O mercado imobiliário em Portugal em 2026 regista uma dinâmica sólida, impulsionada por transações efetivas e novas regras fiscais. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o preço mediano das habitações vendidas atingiu 2.445 €/m² no segundo trimestre de 2026, com 37.854 vendas (+18,4% homólogo), enquanto a renda mediana nos novos contratos de arrendamento fixou-se nos 10,17 €/m².

Como evolui o mercado imobiliário em Portugal em 2026?

O desempenho do mercado residencial português reflete a maturidade da procura interna e o interesse contínuo de compradores internacionais. De acordo com os dados oficiais divulgados pelo estatísticas de preços da habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE), o valor mediano de venda de 2.445 €/m² no 2.º trimestre de 2026 consolida uma trajetória ascendente face aos 2.337 €/m² registados no 1.º trimestre do mesmo ano e aos 2.076 €/m² observados no total de 2025 (ano em que se concretizaram 164.677 transações).

Este crescimento fundamenta-se numa procura estrutural robusta. Portugal alcançou 11.424.031 residentes, contando com 1.585.854 cidadãos estrangeiros com título de residência válido (13,9% da população total, com um crescimento de 2,7% face a 2024). As maiores comunidades residentes são originárias do Brasil (493.622), de Angola (99.050) e da Índia (91.405), contribuindo para a diversificação do perfil de compradores e arrendatários.

Para cruzar os preços de oferta do mercado com os valores reais de fecho por concelho e freguesia, investidores e mediadores imobiliários utilizam a análise detalhada do mercado com o Insights de Área da CASAFARI e a nossa ferramenta de avaliação de imóveis e estudo de mercado.

Quais são as principais regiões para viver e investir em Portugal?

As diferentes regiões do país apresentam perfis distintos de rentabilidade, procura e desenvolvimento urbano:

• Grande Lisboa e Península de Setúbal: A capital mantém o seu estatuto prime nas zonas históricas e ribeirinhas (Lisboa, Cascais e Oeiras). Na Margem Sul, concelhos como Almada, Alcochete, Montijo e Setúbal captam forte investimento residencial, beneficiando das perspetivas de mobilidade do futuro Aeroporto Luís de Camões e da Terceira Travessia do Tejo.
• Área Metropolitana do Porto e Norte: O Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia lideram a reabilitação urbana e a procura para habitação própria e arrendamento. Em paralelo, polos regionais como Braga e Aveiro afirmam-se como ecossistemas dinâmicos para jovens famílias e estudantes.
• Algarve, Litoral Centro e Regiões Autónomas: O Algarve (Loulé, Lagos, Albufeira e Tavira) e o Funchal (Madeira) concentram a procura internacional ligada ao turismo e ao estilo de vida, onde a gestão municipal do Alojamento Local dita as estratégias de investimento.

Os profissionais do setor podem efetuar uma pesquisa exaustiva de propriedades para venda e arrendamento agregada para monitorizar a oferta disponível nestes mercados regionais.

Impostos na compra de casa em 2026: escalões de IMT, Imposto do Selo e IMT Jovem

A aquisição de um imóvel habitacional em Portugal implica o pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo (0,8% sobre o valor da escritura ou VPT, consoante o que for maior). O Orçamento do Estado para 2026 atualizou os escalões de IMT em 2% para Habitação Própria e Permanente (HPP) em Portugal Continental:

• Isenção total: até 106.346 €;
• Taxa marginal de 2%: de 106.346 € a 145.470 €;
• Taxa marginal de 5%: de 145.470 € a 198.347 €;
• Taxa marginal de 7%: de 198.347 € a 330.539 €;
• Taxa marginal de 8%: de 330.539 € a 660.982 €;
• Taxa única de 6%: de 660.982 € a 1.150.853 €;
• Taxa única de 7,5%: para valores superiores a 1.150.853 €.

Consulte as tabelas práticas do IMT de 2026 publicadas pela Autoridade Tributária para os detalhes operacionais.

O regime do IMT Jovem concede isenção total de IMT e Imposto do Selo a compradores até aos 35 anos que adquiram a primeira HPP até 330.539 € no Continente (413.174 € nas Regiões Autónomas). Entre 330.539 € e 660.982 € (826.228 € nas ilhas), aplica-se uma isenção parcial, sendo a taxa de 8% cobrada apenas sobre o valor excedente. O imóvel tem de ser mantido como HPP durante pelo menos 6 anos.

Para não residentes fiscais em Portugal, vigora desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026) uma taxa única de IMT de 7,5% nas aquisições de habitação. Para um detalhamento passo a passo, aceda ao nosso guia sobre o processo de compra de imóveis em Portugal.

Arrendamento habitacional e novas regras do Alojamento Local

No segundo trimestre de 2026, o INE registou 35.407 novos contratos de arrendamento habitacional (+10,2% homólogo), com uma renda mediana nacional de 10,17 €/m² (frente aos 9,29 €/m² de 2025).

A tributação dos rendimentos prediais (Categoria F) em 2026 (Lei n.º 9-A/2026) estabelece uma taxa geral autónoma de 25%. Contudo, contratos de arrendamento habitacional de duração igual ou superior a 3 anos e renda mensal até 2.300 € beneficiam de uma taxa reduzida de 10% de IRS até ao final de 2029. Para prazos mais longos, as taxas baixam para 15% (5 a <10 anos), 10% (10 a <20 anos), 5% (20+ anos) e 0% no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

No Alojamento Local (AL), o regime jurídico do Alojamento Local (Decreto-Lei n.º 76/2024) eliminou a caducidade de 5 anos dos registos e a suspensão nacional de licenças, repondo a transmissibilidade dos títulos e atribuindo às câmaras municipais a deliberação sobre áreas de contenção e de crescimento sustentável.

Infraestruturas, mobilidade e regimes de atração de talento e capital (IFICI e Visto Gold)

Duas obras estruturantes impulsionam o valor imobiliário a longo prazo. As obras do primeiro troço da Linha de Alta Velocidade Porto-Lisboa (Porto-Campanhã a Oiã, 71 km) iniciaram-se no terreno em outubro de 2026, com conclusão prevista entre 2030 e 2032. Por outro lado, o Novo Aeroporto Luís de Camões em Alcochete (investimento de 7,9 a 8,9 mil milhões de euros) tem abertura prevista para 2035, acompanhado pela Terceira Travessia do Tejo em 2034.

No plano dos incentivos ao capital e ao talento:

• Vistos Gold (ARI): Desde outubro de 2023, o regime exclui investimento imobiliário direto ou indireto. Em 2026, exige a aplicação mínima de 500.000 € em fundos de capital de risco não imobiliários regulados pela CMVM, investigação científica ou capitalização de empresas (com criação de 5 postos de trabalho), 250.000 € em património cultural ou criação de 10 empregos.
• Regime IFICI (NHR 2.0): Concede uma taxa fixa de 20% de IRS durante 10 anos sobre rendimentos do trabalho (Categorias A e B) a novos residentes altamente qualificados que não tenham sido residentes fiscais em Portugal nos 5 anos anteriores.

Para otimizar a sua análise de mercado e integrar dados atualizados sobre o ecossistema imobiliário português, descubra como realizar estudos de mercado imobiliário completos. Se desenvolve soluções tecnológicas, consulte a documentação técnica da API de Area Insights (em inglês) para integração de dados de mercado ou prefira aceder diretamente à plataforma CASAFARI para explorar as ferramentas diretamente no seu navegador.

Perguntas frequentes

Quais são os impostos na compra de um imóvel em Portugal em 2026?

Na compra de um imóvel em Portugal, o comprador está sujeito ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto do Selo (fixado em 0,8%). Em 2026, para habitação própria e permanente no Continente, o IMT beneficia de isenção até aos 106.346 € e progride com taxas marginais entre 2% e 8% até 660.982 €, aplicando-se uma taxa única de 6% entre 660.982 € e 1.150.853 € e de 7,5% para valores superiores. Adicionalmente, desde 25 de maio de 2026, os compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal passam a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5% em aquisições residenciais.

Como funciona a isenção de IMT Jovem até aos 35 anos em 2026?

Os jovens até aos 35 anos que adquiram a sua primeira habitação própria e permanente usufruem de isenção total de IMT e Imposto do Selo para imóveis até 330.539 € em Portugal Continental (413.174 € nos Açores e Madeira). Para imóveis entre 330.539 € e 660.982 € (até 826.228 € nas ilhas), aplica-se uma isenção parcial em que a taxa de 8% incide apenas sobre o valor que excede os 330.539 €. Para beneficiar deste regime, o comprador não pode ser proprietário de outra habitação nos três anos anteriores e deve manter o imóvel como habitação permanente durante pelo menos 6 anos.

Quais são as regras atuais para o Alojamento Local e a tributação do arrendamento em Portugal?

No arrendamento habitacional de longa duração, a taxa autónoma geral de IRS (Categoria F) é de 25%, mas os contratos de duração igual ou superior a 3 anos com renda até 2.300 € mensais usufruem de uma taxa reduzida de 10% até ao final de 2029. No Alojamento Local, o Decreto-Lei n.º 76/2024 eliminou a caducidade quinquenal e a suspensão nacional de registos, repondo a transmissibilidade das licenças. A gestão das áreas de contenção e de crescimento sustentável foi descentralizada para os municípios, com prazos de oposição de 60 dias (ou 90 dias em áreas de contenção) após a comunicação prévia.

Como funcionam o regime fiscal IFICI (ex-RNH) e os Vistos Gold em Portugal em 2026?

Desde outubro de 2023, o Visto Gold (ARI) exclui qualquer investimento imobiliário direto ou indireto, exigindo em 2026 a aplicação mínima de 500.000 € em fundos de capital de risco não imobiliários regulados pela CMVM, investigação científica ou capitalização de empresas. Em paralelo, o regime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) concede a novos residentes fiscais altamente qualificados uma taxa fixa de 20% de IRS sobre rendimentos do trabalho dependente e independente (Categorias A e B) durante 10 anos. Para beneficiar do IFICI, o contribuinte não pode ter sido residente fiscal em Portugal nos cinco anos anteriores.