Comparáveis e valor estimado por API e MCP: avaliar um imóvel a partir de um ponto ou de uma morada

O Comparables da CASAFARI devolve imóveis comparáveis e um valor estimado para uma habitação a partir de coordenadas geográficas, de uma morada ou de uma referência cadastral (em Espanha). O serviço reúne anúncios do mercado, vendas e arrendamentos passados e registos oficiais. Está disponível por API REST (quatro operações) ou através do servidor Casafari MCP no Claude e ChatGPT. Cada chamada ao Comparables consome 25 tokens, sendo o Location Lookup gratuito.

Uma perita avaliadora em Braga recebe às 17h um pedido urgente de uma instituição financeira para analisar um apartamento T3. Com o mercado imobiliário em forte aceleração, depender de valores pedidos em anúncios antigos pode distorcer a análise. A perita necessita de comparáveis recentes, ancorados em dados concretos de transação e com fontes auditáveis, antes de emitir o seu parecer técnico.

O que devolve o Comparables e a quem serve

Numa única resposta estruturada, o Comparables disponibiliza duas componentes essenciais: uma lista detalhada de comparáveis (com indicação do tipo de evidência, data e distância em relação ao imóvel) e o valor estimado de um imóvel. Para entender em detalhe o algoritmo por trás desse cálculo, consulte a explicação sobre como é calculado o valor estimado.

Esta solução responde às necessidades de diferentes profissionais do setor:

• Peritos avaliadores de imóveis: obtêm evidências documentadas para fundamentar relatórios de avaliação;
• Equipas de crédito à habitação e de risco dos bancos: validam instantaneamente se o preço de aquisição está alinhado com o mercado;
• Empresas de proptech: integram etapas automáticas de pré-avaliação em formulários de angariação ou simulação de crédito;
• Consultores imobiliários: consultam um assistente de inteligência artificial durante a preparação de uma reunião com o proprietário.

Que evidência entra nos comparáveis: anúncios, vendas, rendas e registos oficiais

Para proporcionar uma visão rigorosa, o Comparables cruza quatro tipos distintos de evidência:

1. Imóveis no mercado: mostram os preços pedidos e a oferta concorrente atual;
2. Vendas passadas: refletem os valores efetivamente pagos em transações anteriores;
3. Arrendamentos passados: suportam a análise de rentabilidade e modelos de rendimento;
4. Registos oficiais: conferem solidez e histórico comprobável a todo o conjunto de dados.

A combinação destas fontes evita os desvios típicos de analisar apenas a oferta ativa. Se deseja saber onde ver comparáveis com preços de fecho reais na interface web, a documentação de ajuda detalha a navegação do sistema.

Porque é que os preços registados importam num mercado a subir 18,9%

De acordo com o Índice de Preços da Habitação do INE, no 4.º trimestre de 2025, os preços das habitações em Portugal registaram uma subida homóloga de 18,9%. No conjunto do ano de 2025, a variação média anual situou-se nos 17,6%.

Paralelamente, o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação do INE de novembro de 2025 fixou o valor mediano de avaliação bancária nos 2.060 €/m², representando um crescimento homólogo de 18,4%.

Num contexto de variações tão expressivas, os preços pedidos em anúncios desactualizados perdem validade em poucos meses. O recurso a comparáveis datados e comprovados é a única forma de garantir a fiabilidade de uma análise imobiliária.

Como pedir comparáveis: ponto, morada ou referência cadastral (só em Espanha)

O pedido à API pode ser efetuado através de três parâmetros de entrada:

• Ponto geográfico: coordenadas de latitude e longitude;
• Morada: endereço postal completo;
• Referência cadastral: identificador exclusivo para imóveis situados em Espanha (referencia catastral).

Em Portugal, o parâmetro de entrada deve ser uma morada ou coordenadas geográficas. O artigo matricial ou o número da caderneta predial não são aceites como parâmetro de pesquisa direta.

Antes de consultar os comparáveis, pode utilizar o serviço Location Lookup para converter nomes de localidades em identificadores de localização (location ids). O Location Lookup é totalmente gratuito.

Por REST: para avaliadores, bancos e proptechs

A integração via REST permite automatizar fluxos de trabalho através de a plataforma de integração de dados (APIs) da CASAFARI. É ideal para alimentar sistemas de análise de risco bancário ou para realizar uma avaliação de imóveis online em segundos em plataformas próprias.

Para conhecer os detalhes técnicos dos endpoints e payloads, consulte a documentação do Comparables & Valuation (em inglês). Se o seu objetivo for gerar apresentações comerciais, veja também como transformar comparáveis num relatório CMA para o cliente (em inglês).

Para obter credenciais de acesso (access token de autenticação), basta criar uma chave e ver os planos em platform.casafari.com.

No Claude ou no ChatGPT: o Comparables como ferramenta MCP

Se utiliza assistentes de inteligência artificial, pode integrar o servidor Casafari MCP para agentes de IA. O servidor disponibiliza uma ferramenta dedicada no endereço https://platform.casafari.com/mcp/comparables.

Para adicionar o servidor no Claude Code, execute o seguinte comando no seu terminal:

claude mcp add --transport http casafari-comparables https://platform.casafari.com/mcp/comparables

Após a configuração, é possível formular pedidos em linguagem natural ao assistente, tais como: "Mostra comparáveis para um apartamento T2 na Avenida da Boavista, no Porto, transacionados nos últimos 12 meses".

Quanto custa: 25 tokens por chamada

O modelo de consumo da CASAFARI baseia-se em tokens de plano:

• Location Lookup: gratuito (0 tokens);
• Comparables: 25 tokens por chamada realizada.

Estes tokens do seu plano diferem do access token utilizado para autenticar a ligação API. Por exemplo, uma equipa que processe 40 pedidos de avaliação por dia consumirá exatamente 1.000 tokens diários.

Onde se encaixa no trabalho do perito avaliador registado na CMVM

A atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro está regulada pela Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, exigindo registo válido junto da CMVM. Adicionalmente, o Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2006 estabelece os requisitos para a avaliação de imóveis dados em garantia de crédito.

O valor estimado devolvido pela API serve como um suporte analítico rigoroso, mas não substitui a avaliação formal assinada pelo perito avaliador. Para aprofundar as ferramentas disponíveis para esta atividade, leia sobre os produtos CASAFARI para o perito avaliador de imóveis e descubra como avaliar uma casa com a CASAFARI.

Explore a documentação técnica para integrar o Comparables nas suas aplicações ou adicione o servidor MCP ao seu assistente de inteligência artificial.