CASAFARI x Hugo Ferreira – APPII e o Futuro do Mercado Imobiliário

Hugo Ferreira, presidente da Desde maio de 2021 que Hugo Ferreira preside à Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários

Desde maio de 2021 que Hugo Ferreira preside à Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), resultado da maior votação de sempre, eleito com maioria absoluta.

Nesta entrevista, Hugo Ferreira fala sobre as recentes mudanças no mercado imobiliário português, promovidas pela APPII, passando pelos novos projetos criados pela instituição e de como vê o futuro do setor e da Associação.

Foi recentemente eleito presidente da APPII, na maior votação de sempre e com maioria absoluta. O que gostaria de deixar como marca na Associação até 2024?

Desde o pós-crise financeira, o mercado tem estado em evolução e sempre positiva. Passou bem pela pandemia. Apesar de tudo, o mercado imobiliário nunca parou. Aliás, o Banco de Portugal referiu-o como um dos setores mais resilientes. Estamos muito capazes de ser os primeiros a avançar porque realmente é um barco que nunca parou e não há tanto atrito no arranque das atividades.

Mas não é por isso que deixa de ser menos desafiante. Temos uma recuperação económica a nível mundial para fazer, com grandes compromissos a nível europeu, essencialmente no que toca à matéria ambiental e, portanto, temos o chamado Pacto Ecológico Europeu, o próprio European Green Deal que, aliás, é de onde o nosso PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) nacional vai beber muito. Eu diria que temos, apesar dos bons momentos, desafios muito grandes à frente. E alguns até com métricas e com metas muito apertadas.

Por exemplo, um dos nossos objetivos é pintar o imobiliário de verde. Desde as novas diretivas europeias e do próprio Green Deal, temos até 2050 e até mesmo um prazo mais curto, até 2030, para transformar os nossos edifícios em “N0”, Near Zero Energy Buildings.

É um compromisso que vai exigir muito de nós todos, não só do setor, mas dos nossos governantes, todas as empresas e pessoas, porque 2030 é amanhã. Nove anos são metas muito apertadas, numa atividade como o mercado imobiliário, especialmente na área da promoção imobiliária, em que as atividades são vistas a 5, 10, 15, 20 anos. 

Pergunto-me se esta meta será uma meta realista e se é para a levarmos a sério, porque, se por um lado acho que todos temos esse compromisso e estamos empenhados nisso, do lado principalmente das entidades públicas nada está a ser feito. Não falo só do ponto de vista fiscal, mas também do ponto de vista financeiro e legislativo.

Um outro objetivo, diria eu, é tornar o imobiliário saudável. Isso foi um produto da pandemia. Durante muitos anos falámos na sustentabilidade ambiental, mas existe uma outra sustentabilidade muito importante, que é a humana. E a pandemia trouxe-nos isso: todos os dias morreram pessoas, e muitas vezes quando falávamos da sustentabilidade, acho que nos esquecíamos de falar da nossa. Se repararmos nos edifícios como a maior fonte de contacto com os seres humanos, eu diria que são um dos principais agentes de saúde pública.

Foi assim que em plena pandemia lançámos uma plataforma em conjunto com uma universidade de medicina em Portugal, a NOVA Medical School, e lançámos o que chamámos de Living Lab APPII Saúde Imobiliária, que é uma plataforma de exponenciar os conhecimentos científicos médicos às empresas, à vida e à sociedade civil, e, no fim de tudo, poder qualificar para a saúde edifícios saudáveis. Já o fizemos com edifícios residenciais e em escritórios e esse penso que é também um dos grandes desafios.

No seu ponto de vista, o que é, na prática, um exemplo de um edifício saudável e outro não saudável?

Temos a certificação que chamamos de Edificação Saudável: uma qualificação dada pelos peritos e pelos médicos da NOVA Medical School, que entram no projeto com os arquitetos e  projetistas do promotor imobiliário, onde darão indicações de como é devem fazer um projeto.

Posso dar alguns exemplos: potenciar muito a utilização de escadas mais amplas, aprazíveis, bonitas, que sejam facilmente utilizáveis, com vãos mais amplos, mais largos, para haver uma menor troca de contactos entre pessoas. Além disso, medidas a nível de eficiência energética, com a utilização de materiais que consideramos que são saudáveis, não só para o meio ambiente, mas acima de tudo para a saúde. 

Eu diria que a qualificação de um edifício saudável vai ter muito, obrigatoriamente, do que é a sustentabilidade ambiental, além de mais componentes a nível de utilização dos espaços, seja no edifício residencial ouno de escritórios, de logística ou hoteleiro. 

É aqui que entra a humanização dos edifícios?

É. Portugal fez um trabalho fantástico nessa área, no que toca à reabilitação urbana nos últimos anos. Acho que ainda temos muito para reabilitar, mas essa é a parte estética, a parte edificatória. Faltava humanizar os nossos edifícios e torná-los mais friendly a quem neles habita ou trabalha, mas também verdes, cumprindo aquelas métricas muito apertadas.

Acima de tudo, não me preocupa tanto nos segmentos mais altos do imobiliário residencial porque acho que está a construir muito bem. Portugal é conhecido na Europa como um dos países com melhor construção. Por exemplo, se compararmos aos vizinhos espanhóis, a nossa construção é significativamente melhor.

Mas, além de tudo, acho que já tínhamos que tentar trazer aqui a luta por um imobiliário mais verde, fazendo toda a cadeia desde a construção até à utilização, cumprindo tudo aquilo que a União Europeia nos exige para proteger o planeta Terra.

Recentemente lançou a APPII Community, o que é que espera deste centro de partilha?

A associação APPII não só é a voz do setor, é um ponto de contacto único e privilegiado para todos os profissionais do imobiliário, que giram em torno da promoção e investimento imobiliário. Fazia sentido dar um passo em frente e criar o que hoje está tão em voga, as communities.

É um termo que se usa tanto como os coworkings ou colivings, que nos habituámos a ouvir muito recentemente. Eu queria muito que a associação, além de todo o resto, fosse isso, um ponto de contacto único, privilegiado e, hoje em dia, digital.

Não são só os encontros que fazemos muito entre associados, mas realmente o bom ambiente que se vive dentro da associação: a proximidade, o entrosamento, a compreensão e, acima de tudo, coisa que eu sempre vi e fico contente por acontecer, a partilha viva de conhecimentos, de ideias, de negócios.

Há uns anos fizemos as APPII Networking Trips, no fundo, também para criar comunidade. Eram destinadas a promotores imobiliários que, muitas vezes, tinham “costas voltadas”. Conseguimos pôr os promotores imobiliários a convidarem outros promotores, nossos associados e parceiros, e a visitarem os seus empreendimentos, estejam eles na fase final, em construção ou acabamento. Criámos isto em 2016 e já fizemos uma série delas. Já fomos visitar vários empreendimentos, várias indústrias de materiais que são nossas parceiras, muitos empreendimentos novos e reabilitados.

O nosso mercado não é propriamente grande, e ficava admirado como as pessoas não se conheciam. Penso que foi assim que surgiu esta semente da APPII Community, que é um ponto de encontro digital onde as pessoas se podem conectar. No fundo é isso, é fazer dali um centro vivo de troca de ideias e, se possível de fazer negócios também, porque afinal é para isto que cá estamos.

Que mudança de paradigma houve nessas relações, que antes não se entrosavam, desde as networks em 2017?

A APPII tem feito muito pela união do mercado imobiliário. Aliás, tenho defendido que as associações só existem quando as próprias pessoas sentem as associações. Eu não era do mundo associativista, era advogado de profissão. Quando estava de fora e olhava para o mundo do associativismo via um bocadinho isso, que às vezes as pessoas não percebiam para o que as associações serviam.. A Associação tem que ser um plus na atividade das pessoas: têm que sentir que nós existimos e que fazemos alguma coisa por elas.

A verdade é que, enquanto vemos outras a encerrar portas, nós estamos a crescer todos os dias, desde 2014. Não houve um único ano, mesmo em pandemia, que não crescemos. Acho que isso é fruto dessa visão jovem, diferente, que a APPII trouxe ao meio das associações: não só ser um plus na atividade dos associados, mas fazer com que os associados se unissem à volta da associação e entre si.

Muitas pessoas me perguntam porque é que em Portugal não existe um mercado de Mergers & Acquisitions no imobiliário. Eu digo sempre que é um mercado muito pequeno, muito limitado, o que poderia favorecer algum M&A até para se ganhar escala, mas a principal razão é porque as pessoas não se conheciam, essa é a verdade.

E acredito que um setor evoluído, pujante é um setor com M&A dinâmico, o que se vê, por exemplo, em Espanha. Em Portugal, penso que isso ainda não aconteceu. Sei que há várias tentativas, mas isso ainda não existe. Isso é o evoluir da APPII Community pode levar.

Que valores tem a APPII? Foram-se alterando desde a criação ou continuam os mesmos?

Os valores foram sempre os mesmos, até porque essa associação tem uma coisa muito interessante, uma efeméride que não se identifica em muitas outras. É uma associação jovem, tem 30 anos, e tem os fundadores vivos. Há só um que não está vivo, que é o Joaquim Silveira, que fundou o grupo SIL, mas todos os outros são vivos: o Henrique de Polignac de Barros, o Miguel Pais do Amaral, o André Jordan, Stefano Saviotti. 

Eu e a própria Direção tentamos perceber porque esses empresários criaram a associação. Realmente, nessa altura eram visionários. Há 30 anos, em 1991, criaram a associação não como uma “coisa imediatista”, mas como um caminho a longo prazo.

É muito engraçado ver que desde o princípio a APPII surgiu com dois princípios basilares. Um era ser uma associação representativa dos promotores imobiliários. Na altura não existia em Portugal a figura do promotor, havia a figura do construtor.

No fundo, os promotores imobiliários eram empresários que até podiam estar ligados a outras áreas, não eram necessariamente pessoas da fileira da construção, que era a diferença para o construtor. Eram economistas, empresários de sucesso, veja-se o caso do Miguel Pais do Amaral, que não é um homem ligado ao imobiliário puro e duro, é um homem ligado à mídia, ao sistema financeiro. Por exemplo, o André Jordan e o Stefano Saviotti, pessoas ligadas à hotelaria, não eram do imobiliário propriamente dito. Ou o próprio Henrique de Polignac de Barros, que era economista.

No fundo, eram pessoas que estavam a fazer alguma coisa que hoje em dia se chama promoção imobiliária, na altura chamava-se desenvolvimento imobiliário.

A associação surge com o intuito de representar este tipo de empresários, mas também ser a porta de entrada dos investidores internacionais em Portugal. Hoje, passados 30 anos, nós somos exatamente isso.

Onde é que nós evoluímos muito? Inicialmente éramos muito focados no residencial e hoje em dia somos uma associação nacional, de norte a sul do país e regiões autónomas, em todos os segmentos de mercado. Crescemos muito na área comercial, escritórios, hotelaria, logística, e isso é uma coisa que foi há pouco tempo, cerca de 10 anos.

Temos sido, também, a porta de entrada dos investidores. Esse foi um dos princípios basilares da nossa existência. Hoje é uma realidade e temos 50% dos nossos associados como empresas puramente estrangeiras. Somos considerados do ponto de vista internacional. Metade dos associados serem internacionais é um peso muito grande numa associação portuguesa, neste que é um mercado tão curto.

O que era feito cá espelhava lá fora e o interesse de promover estes valores era mútuo?

Somos um mercado muito pequeno e a larguíssima maioria dos projetos das empresas de promoção imobiliária em Portugal são feitos com capitais alheios, não são feitos com capitais portugueses. Aliás, contar-se-á numa mão as empresas que atuam exclusivamente com capital português.

Um mercado imobiliário que seja moderno, globalizado, internacional, dinâmico, atrativo para quem investe, nacional ou internacional, só pode existir conjugando as duas vertentes: o investimento e o capital português, mas que, como digo, é escasso e curto, e o investimento internacional.

Olhemos para a reabilitação urbana nas cidades, ela não se fez com o capital nacional. Fez-se com capital internacional, com turistas e com estrangeiros. Portanto, rebato às vezes as críticas de que a associação devia ser completamente nacionalista, que se devia opor aos investidores internacionais, um pouco com uma visão de longo prazo contra uma visão que eu acho que é de curto prazo.

Acho que todos sairemos a ganhar se tivermos um mercado internacional, globalizado, dinâmico e diverso porque somos muito pequeninos e, infelizmente, um país pobre, que não se pode dar ao luxo de desperdiçar capital estrangeiro.

Hugo Ferreira em seu escritório

À medida que conquistamos o “novo normal”, como acha que o mercado vai reagir daqui para a frente? 

Nunca parámos, fomos resilientes. Seremos certamente os primeiros a regressar ao dito normal, enquanto setor de atividade. Não sou “catastrofista”, não vai ser completamente diferente. Vai ser o mesmíssimo mundo, com pequenas evoluções e alterações. Isso vai-se ver muito, por exemplo, no residencial.

Talvez um virar de página porque o que vínhamos vendo era muita procura, naturalmente por uma questão de preços altos, de imóveis mais pequenos, até excluindo espaço exterior. Isso era muito evidente na pré-pandemia. Penso que a grande diferença será a nível dos espaços. 

No pós-pandemia, e já se verifica, acho que se vai procurar mais espaços exteriores, verdes, vamos voltar a ter os famosos T4, T5 e T6, que não havia. Fazia-se tudo T0, T1, T2, T3. Era muito raro haver um T4. Acho que vamos voltar a essa realidade, tal como aos escritórios dentro de casa. Porque todos vivemos 18 meses dentro dum mesmo espaço onde tínhamos a casa de jantar, que passou a escritório. A divisão “escritório” vai voltar a aparecer.

As perspetivas em termos de evolução do mercado são bastante positivas. Não prevemos grandes alterações e estou convencido que nos próximos 2 anos conseguiremos retomar os investimentos pré-pandemia.

Portanto, a nossa perspetiva é bastante otimista e estou convencido de que o imobiliário vai continuar a ser um imobiliário refúgio, onde tudo o que é investimento internacional e nacional, especialmente este último, irá colocar os seus capitais porque a própria pandemia gerou um excesso de liquidez internacional.

Os bancos centrais, europeus e mundiais, não fizeram outra coisa em pandemia do que injetar liquidez na economia para evitar riscos de recessão económica. O que quer dizer que quem tinha dinheiro mais que duplicou. Com o dinheiro, a única coisa que não pode fazer é tê-lo parado, é preciso ser alocado, investido.

E, realmente, com o clima das baixas taxas de juro que vivemos não se perspetiva uma evolução drástica a curto prazo, prevê-se manter por mais uns anos este clima. 

Depois, o país fantástico que somos, que fala várias línguas, com um welcoming fantástico,  praias lindas, 1000 km de costa, 900 anos de história, que tem os programas que ainda vão conseguindo manter captação de eventos estrangeiros, e acima de tudo que tem um imobiliário que dá bons retornos, dá bons yields – aliás, com a pandemia, os preços continuaram a subir -, no fundo, é isso que um investidor procura.

Não concordo com quem diz que isso vai levar mais pessoas ao interior. Seria muito estranho que isso acontecesse porque iria contra um fenómeno social que acontece há décadas, que é a atração pelos centros urbanos. Acima de tudo acontece por questões de emprego e de qualidade de vida. Acho que se tem procurado mais zonas suburbanas.

A nível de escritórios, talvez tenha sido o segmento onde houve mais suspensão na pandemia, até porque estávamos a caminhar para um ambiente de coworking, de espaços abertos e comunidade. Se associarmos isto ao conceito do teletrabalho, vamos ver empresas a decretar alguns dias por semana em remoto, outras até a decretar teletrabalho quase a tempo inteiro. Acho que vamos ver uma mudança significativa nos espaços. Não que vá haver menos área procurada, mas estas vão-se converter e, portanto, terão diferentes usos dentro do escritório.

Depois, há um fenómeno muito interessante, que tem a ver com a própria evolução do teletrabalho e com a melhoria da qualidade de vida das pessoas. Ou seja, as empresas vão manter os seus headquarters nos centros das cidades, onde sempre estiveram. Mas, para evitar a vinda de muitos trabalhadores que moram em regiões suburbanas dessas áreas, o que penso que vai acontecer é que empresas com alguma dimensão vão fazer pequenos inquéritos aos seus trabalhadores e vão ver onde é que residem e eventualmente criar pequenos hubs

Como não podemos ter tudo em casa, nesse hub vão localizar as necessidades das pessoas e, portanto, as fotocopiadoras, os atendimentos, salas de reuniões, e as pessoas escusam de se deslocar ao headquarter. Penso que é um fenómeno que vai acontecer e que teve também muita relação com essa dinamização do teletrabalho.

Depois, a logística, que eu tenho chamado de “o setor pandemia”. Foi o setor da logística que durante a pandemia passou de um setor completamente estagnado para um dos setores mais dinâmicos. Foi entretanto inaugurada a VGP Parks, um dos maiores operadores de logística da Europa.

Portanto, como se vê, a logística passou a ser um setor altamente dinâmico, muito impulsionado pelo chamado last mile, uma lógica de proximidade. Como a pandemia incrementou muito a venda online, demonstrou que o sistema que estava montado em termos logísticos não funcionava para um caso desses.

Temos neste momento contacto com um dos principais operadores do mundo em termos de logística na associação, com quem estamos a trabalhar para desenvolver grandes parques industriais, muito na ótica do last mile, em Portugal, até porque vivemos numa ponta da Europa o que faz desta localização um ponto estratégico.

E a hotelaria, que não podemos deixar de falar. Vai ser um regresso à normalidade. Devemos esperar que as pessoas ganhem confiança para viajar e, quando ganharem, vai tudo voltar ao normal. 

Sobre Coworking, coliving, cohousing e senior living, este último vai manter-se e, portanto, o crescimento será o normal. Diria que no coliving e no coworking temos que ver como avançam. Penso que o coliving tenha abrandado um pouquinho porque estamos a ver para onde é que isto vai e realmente as necessidades podem ser outras.Penso que rapidamente os alternativos vão deixar de ser alternativos e passar a ser uma forma de standard de residencial ou de escritório, embora agora tenha havido alguma suspensão. Aqui é que eu acho que vai haver uma grande mudança.

Algumas novidades na calha sobre a Associação?

Tenho uma novidade que posso contar: a APPII Academy, que era um desejo meu muito antigo porque a formação é de facto essencial. É um mercado que eu quero que seja profissionalizado e evoluído e que esteja disponível para ser globalizado e internacional.

A nossa ideia é ter vários cursos disponíveis aos nossos associados, muito numa ótica de formações executivas, quer na área financeira, jurídica, entre outros. No fundo, é dar muita formação à nossa administração, aos nossos CEOs, aos nossos diretores das empresas associadas.

Por isso, decidimos que a primeira formação que a APPII Academy vai dar é uma sobre o branqueamento de capitais e o financiamento ao terrorismo porque tem obrigações claras, que se forem conhecidas e bem introduzidas são fáceis de serem compreendidas. É uma área muito importante do nosso mercado imobiliário, que embora seja importantíssima e obrigatória, há um grande desconhecimento do setor. Tenho dito isto publicamente e alertado não só as entidades públicas, como o IMPIC, que é a entidade reguladora, mais as entidades governativas que, por conta de um processo legislativo caótico, fez com que isso tivesse um desconhecimento muito grande.

Convidámos o doutor Pedro Coimbra, que é o antigo fiscalizador do IMPIC, uma das pessoas que melhor conhece as leis em matéria de branqueamento de capitais no nosso país, para ser um dos formadores, e o Miguel Trindade Rocha, ex-Ernest&Young, que se lançou agora na sua atividade mais intensamente na área do branqueamento de capitais. Acho que são duas das pessoas que mais sabem sobre branqueamento de capitais em Portugal ligado ao imobiliário. 

Temos a intenção de dar um curso de edificação saudável, em parceria com a NOVA Medical School. Aliás, é uma coisa que já está conversada, e queríamos formar o mercado imobiliário e os nossos associados em particular em matéria de edificação saudável.

Além desses cursos executivos de que falei, queremos fazer um de fundos de investimento imobiliário. Penso que essa é uma área que merece ser aprofundada e, portanto, serão esses os próximos cursos que vamos trabalhar para pôr em prática.

Quem é o Hugo Ferreira e como vem parar ao mercado imobiliário, quando o background é de advocacia?

Acima de tudo sou uma pessoa muito prática, que gosta de fazer coisas, deixar marcas neste mundo e na vida. Tenho condições de deixar uma marca no mercado imobiliário com a minha equipa, a Direção e os órgãos sociais que escolhi para estarem junto de mim.

Acho que temos feito esse caminho de uma forma muito responsável e muito sólida. Afinal, não é só deixar uma marca e amanhã vamos embora. Quando formos embora, que sejamos lembrados por ter deixado uma marca sólida, responsável e que a Associação esteja aqui nos próximos 30 anos. Eu recebi a associação com 30 anos e quero que daqui a 30 anos ela esteja ainda melhor.

Sou uma pessoa ambiciosa e não há que ter medo de dizer isso. Ter ambição só nos faz ir para a frente. Mas uma ambição com critério, com respeito pelos outros. Acho que devemos ter orgulho naquilo que fazemos e eu tenho muito orgulho daquilo que temos feito na associação.


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