Investimentos imobiliários: saiba ao que deve prestar atenção antes de comprar

Antes de comprar um imóvel para investimento, é essencial avaliar seis fatores fundamentais: a localização e a sua rentabilidade potencial, os desenvolvimentos urbanos previstos, as métricas de mercado (como as flutuações dos preços de oferta, o tempo em mercado e o stock disponível), a classe de ativos (residencial vs. comercial), o modelo de investimento (flipping ou arrendamento) e o estado de conservação do imóvel, recorrendo às ferramentas de Análise de Mercado e Pesquisa de Propriedades da CASAFARI.

1. Localização, localização, localização

Sim, adivinhou: a localização é um grande fator a considerar antes de decidir investir num imóvel. Geralmente, os lugares mais centrais da cidade são vendidos por preços mais elevados (o que significa que terá que gastar mais para comprar, mas também será capaz de pedir um preço mais alto ao vender), assim como têm arrendamentos mais elevados. Os números absolutos não são a única coisa que os investidores imobiliários devem considerar: é necessário considerar a rentabilidade.

É importante ver que os investimentos imobiliários mais seguros, em áreas centrais ou procuradas, geralmente oferecem menos rentabilidade. Isso acontece porque, devido à maior procura, os preços de arrendamento e venda nessas áreas geralmente estão no pico ou muito próximos, o que significa que as margens para expandir a rentabilidade são menores.

Por outro lado, ao comprar nessas áreas, o investidor imobiliário pode esperar que a propriedade possa ser sempre arrendada ou vendida com bastante rapidez.

Enquanto isso, locais como áreas subdesenvolvidas podem trazer maiores lucros a longo prazo, especialmente se essa localização se tornar uma tendência em alguns anos. Comprar em tais locais exige estar disposto a correr riscos, em comparação com áreas bem estabelecidas.

2. Ficar atualizado com as notícias

Mas como os investidores imobiliários sabem quais são as áreas que trarão lucro no futuro? Bem, esta pergunta leva-nos ao segundo ponto da conversa sobre investimentos em imóveis. Para saber se vão acontecer grandes projetos urbanos que afetarão positivamente uma área da cidade nos próximos anos, é necessário estar atento às notícias.

Uma nova estação de metro, um aeroporto nas proximidades, um acesso fácil às principais estradas, um novo hospital, um centro comercial nas proximidades, há infinitos exemplos de adições a uma área que poderiam impulsionar o valor de um imóvel de investimento. Em outras palavras, em pouco tempo, pode lucrar com maiores rendimentos de arrendamento ou com a venda do mesmo imóvel por um preço muito mais alto.

Além disso, saber sobre essas mudanças no bairro também é valioso para trabalhar em conjunto com um agente imobiliário quando se trata de divulgar a sua propriedade. Por exemplo: se estiver ciente de que o imóvel está situado numa área residencial interessante para famílias, perto de novos hospitais ou escolas que vão ser construídos nas proximidades, é definitivamente algo que poderia ajudar na apresentação do agente imobiliário a potenciais arrendatários ou compradores.

Fique atento às notícias sobre as áreas que estão prestes a tornar-se uma tendência na cidade. Se investir numa propriedade numa área que se está a tornar cada vez mais procurada por nómadas digitais, também impulsionada pelo turismo ou que está a tornar-se conhecida pela sua gastronomia, por exemplo, provavelmente significa que o seu investimento será rentável.

3. Estudar o ambiente de mercado antes de investir em imóveis

Ainda sobre a compreensão das tendências de mercado como investidor, existem outras métricas que deve considerar ao procurar uma propriedade para investir. Aqui estão alguns exemplos:

• As flutuações dos preços de oferta (asking prices);
• Tendências de preços ao longo do tempo, tanto para venda quanto para arrendamento;
• Por quanto tempo uma propriedade fica disponível no mercado antes de vender;
• Como está o stock de mercado para uma determinada tipologia;
• Os movimentos de procura e oferta (aumentos ou diminuições) para um tipo de propriedade.

Todas essas informações podem ser encontradas na Análise de Mercado da CASAFARI, uma ferramenta poderosa para realizar a sua análise e tomar decisões baseadas em dados imobiliários.

Compreenda as tendências do mercado imobiliário com a Análise de Mercado da CASAFARI

Na Análise de Mercado da CASAFARI, pode aplicar vários filtros, como a condição do imóvel (novo, muito bom, para restaurar, usado), a área da cidade, a classe e a tipologia do imóvel, a fim de fornecer uma análise mais multidimensional. Isso permitirá que defina rigorosamente quais os imóveis que podem dar bons investimentos imobiliários, com foco na rentabilidade máxima.

4. Escolher o tipo de ativo dos seus investimentos imobiliários

Agora que sabe que pode encontrar informações sobre como cada classe de ativos está a ser absorvida pelo mercado, através da nossa ferramenta, também pode agora decidir em qual dos imóveis deseja investir.

Em geral, as propriedades residenciais são menos lucrativas do que outros tipos de ativos, uma vez que sua rentabilidade está relacionada ao poder de compra das famílias. Por outro lado, são um investimento imobiliário muito estável, pois, afinal, as pessoas vão sempre precisar de um lugar para morar.

Quanto a outros tipos de ativos como escritórios ou estabelecimentos logísticos, tendem a trazer mais lucro, mas também são mais arriscados e pode ser mais difícil encontrar uma boa propriedade para investir, pois fazem parte de um mercado menor do que o residencial.

Soluções da CASAFARI: a gestão de ativos para investidores imobiliários

5. Escolha um modelo de investimento

Um ponto relevante para o investidor imobiliário pensar é como deseja trabalhar com seu capital no mercado imobiliário. Existem dois modelos principais muito diferentes, com características e rentabilidades diferentes.

Investimentos em imóveis para “flipping”

“Flipping” de imóveis significa comprar propriedades mais baratas e degradadas para restaurá-las e vendê-las rapidamente, uma forma especialmente boa de ganhar dinheiro no setor imobiliário em mercados com preços em alta.

As tarefas mais importantes aqui são 1) encontrar oportunidades rapidamente (casas antigas à venda por um bom preço, em locais em que a procura dos compradores de imóveis é alta) e 2) ter à sua disposição uma equipa que o ajude a modernizar a propriedade.

Lembre-se de que os restauros também consumirão uma parte do seu capital e também demoram a concretizar, o que significa que pode levar um tempo antes de ver um retorno sobre seus investimentos imobiliários. Mas, hoje em dia, o “flipping” de imóveis tornou-se muito popular devido aos ibuyers, que ajudam a vender uma propriedade em pouco tempo.

O que é um ibuyer e como ele facilita a venda de uma propriedade?

Comprar um imóvel para arrendar

É a forma mais tradicional de investir em imóveis. Neste modelo tem o rendimento do arrendamento como receita do seu investimento em propriedade. Os pagamentos mensais do arrendamento tornam-se uma fonte de rendimento passivo, enquanto a propriedade permanece sua e pode ser vendida no futuro, quando valorizar.

6. As condições do imóvel

Falando sobre as condições de um imóvel, isso também deve ser considerado antes de investir o seu capital.

Se os investidores em imóveis investirem em propriedades mais novas, modernizadas e prontas para morar, isso significa que podem arrendá-las imediatamente e começar a lucrar. Mas as propriedades mais antigas, geralmente mais baratas, permitem-lhes adicionar valor à propriedade, modernizando-a. Isso significa que há uma diferença entre o preço que paga pela propriedade e o valor que pode alcançar antes de ser vendida ou arrendada novamente.

Portanto, antes de investir numa propriedade que não é nova, definitivamente deve descobrir quando foi a última vez que a propriedade foi restaurada.

Certificado Energético: o que é e por que é importante no caso de vender e arrendar

Aqui é onde a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI vem em seu auxílio. Dentro do nosso software imobiliário, pode procurar imóveis numa determinada área, filtrando pelas condições desejadas do imóvel, para que este corresponda aos seus critérios. Pode até definir um preço máximo para ver o que está disponível no mercado, dentro da faixa de preço com a qual deseja trabalhar.

Quer deseje investir numa propriedade para arrendar ou vender mais tarde, pode encontrar na nossa plataforma, dentro da página da propriedade, informações sobre a rentabilidade do arrendamento na CASAFARI para esse imóvel.

Pesquisa de propriedades da CASAFARI: trabalhe com uma visão 360º do mercado imobiliário

Agora que já sabe tudo o que deve considerar, está pronto para começar a procurar um imóvel para investimento? Não perca tempo e subscreva a CASAFARI para ter acesso à maior base de dados imobiliária na Europa e nos EUA (em fase de entrada, estados selecionados, apenas imobiliário comercial, através do Claro AI), reunindo dados de portais imobiliários, websites de agências imobiliárias, ibuyers, bancos e muitas outras fontes.

Perguntas frequentes

Quais são os principais fatores a analisar antes de investir num imóvel?

Antes de investir num imóvel, é fundamental analisar seis aspetos principais: a localização e o seu potencial de rentabilidade, os projetos de desenvolvimento urbano na zona, as métricas de mercado (evolução dos preços, tempo em mercado e stock), a classe do ativo (residencial vs. comercial ou logístico), o modelo de investimento (flipping ou arrendamento) e o estado de conservação do imóvel.

Qual é a diferença de rentabilidade entre zonas centrais e zonas em desenvolvimento?

As zonas centrais e consolidadas oferecem investimentos mais seguros, onde os imóveis são arrendados ou vendidos com rapidez, contudo com rentabilidades habitualmente mais baixas por os preços estarem próximos do topo. Já as zonas em desenvolvimento envolvem maior risco, mas podem proporcionar lucros e rentabilidades superiores a longo prazo se a localização se tornar uma tendência.

Que métricas de mercado devem ser estudadas antes de avançar para a compra?

Os investidores devem acompanhar as flutuações dos preços de oferta, as tendências históricas de preços para venda e arrendamento, o tempo médio até à venda, o stock de mercado por tipologia e a dinâmica de procura e oferta. Todos estes dados podem ser filtrados por condição do imóvel e tipologia através da Análise de Mercado da CASAFARI.

É mais seguro investir em imobiliário residencial ou comercial?

O imobiliário residencial costuma apresentar menor rentabilidade por estar associado ao poder de compra das famílias, mas oferece elevada estabilidade dada a procura constante por habitação. Por sua vez, os ativos comerciais, como escritórios ou espaços logísticos, geram rentabilidades mais elevadas, embora envolvam maior risco e pertençam a um mercado mais restrito e especializado.

Como é que a Pesquisa de Propriedades da CASAFARI ajuda a selecionar imóveis para investimento?

A Pesquisa de Propriedades da CASAFARI permite definir áreas de pesquisa específicas e aplicar filtros por estado de conservação do imóvel (novo, muito bom, usado ou para restaurar) e por preço máximo. Além disso, no perfil de cada imóvel, a plataforma disponibiliza os rendimentos de arrendamento esperados para apoiar estratégias de investimento.