Os Grandes Especialistas do Mercado Imobiliário: Cláudia Menino

Em janeiro de 2017, Cláudia Menino assumiu as funções de Project Manager no Grupo Laje Capital após mais de 5 anos no imobiliário e na construção. Para a especialista, a gestão de projetos assenta na resolução diária de problemas, enquanto o mercado português mantém a sua dinâmica impulsionado pelo investimento estrangeiro e pelo crédito bancário. A adoção de Proptech exige formação continuada e adaptação cultural em toda a cadeia de valor, com apoio das ferramentas de Pesquisa de Propriedades da CASAFARI.

Conte-nos, qual o seu maior sucesso e o maior desafio enquanto Project Manager na Laje Capital?

Penso que não há um momento singular que possa ser considerado o maior desafio ou o maior sucesso. Numa profissão em que somos gestores de projeto, o maior sucesso, na verdade, resulta de ter pequenos sucessos todos os dias e conseguirmos ir encontrando soluções para resolver os obstáculos e vencendo os problemas, para que possamos chegar onde pretendemos.

Na realidade, até costumo dizer que um gestor de projeto é um ‘problem solver’, não é necessariamente só ‘project manager’. Diariamente, estamos envolvidos com inúmeras pessoas e entidades, com interesses distintos, por vezes opostos, o que faz com que redirecionar as pessoas todas para aquilo que é necessário, para um fim comum, seja o mais complexo e difícil.

Portanto, são pequeninas batalhas que se vencem diariamente, que todas juntas levam ao maior sucesso de um projeto. Penso que isso é que te define como gestora de projeto. E obviamente, contar sempre com uma boa equipa.

Como caracteriza a sua trajetória profissional nesta empresa?

De uma forma bastante positiva. Para já, tenho a sorte de estar rodeada de pessoas fantásticas e muito competentes, gosto imenso de aqui estar. A trajetória começou por estar muito associada a um projeto e, com pequenos sucessos que se foram atingindo, o âmbito do trabalho alargou-se e possibilitou que naturalmente se assumissem outras responsabilidades que permitem crescer profissionalmente na Laje Capital.

Apesar das dificuldades e obstáculos, a trajetória tem sido muito positiva, pelo que o cômputo global é muito bom; espero que o meu trabalho permita extrair o maior valor dos projetos e contribuir para ajudar a empresa a chegar a bom porto.

O que podemos esperar do mercado imobiliário para 2019?

Essa é uma pergunta sempre difícil porque ninguém consegue adivinhar o futuro. Penso que a perspetiva para 2019 vai continuar a ser boa, o mercado imobiliário português está a atravessar uma fase muito positiva. E, embora já se comecem a notar alguns sinais de maior cuidado na gestão dos imóveis que se desenvolvem e apresentam ao mercado, ainda há fatores que contribuem para uma dinâmica forte, como por exemplo o investimento estrangeiro que não parece estar a diminuir.

Muito pelo contrário, existem cada vez mais projetos na cidade de Lisboa, e cada vez mais se sente o efeito conjugado de um marketing que não depende só de uma empresa ou gestor de projeto, mas do efeito conjugado de toda a sociedade, o que nos dá mais visibilidade no exterior.

O mais rápido efeito reflete-se nos processos de vistos Gold os associados ao regime de investimento para não-residentes. Em paralelo, poderemos mencionar ainda os fatores segurança, integração na Europa, empatia que demonstramos perante outrem, pelo gosto em receber bem e pela a facilidade que temos em integrar culturas diferentes, etc. Tudo isto são aspetos positivos que vão continuar a motivar as pessoas a investir em Portugal.

Há que referir ainda a banca, que retomou a concessão de crédito às famílias para aquisição de um imóvel e outros investimentos que estiveram um bocadinho parados nestes anos mais recentes.

Contudo, começa a notar-se alguma cautela nos investimentos e imóveis que são desenvolvidos, e pode surgir na nossa sociedade, a exemplo de países como o Canadá ou Nova Zelândia, um debate sobre a adoção de um regime de investimento estrangeiro mais restritivo. Por exemplo, existem já cidades na Nova Zelândia onde não é permitida a aquisição de imóveis por estrangeiros.

Como tal, e dada a disparidade entre o nível de preços que se estão a praticar e aquilo a que as famílias podem aceder, este debate pode vir a ser suscitado em Portugal.

De uma forma global, penso que vai continuar a haver uma perspetiva positiva, mas com algumas cautelas nos tipos de projetos e coisas a desenvolver e colocar no mercado imobiliário.

Como terá o mercado imobiliário de se adaptar à Proptech?

Essa é uma pergunta também interessante. Eu penso que é bastante óbvio que as Proptech chegaram, instalaram-se, vão adaptar-se, consolidar-se ainda mais, e já não vão desaparecer. É normal que assim seja, pois tem sido a evolução em todos os sectores, desde a informática (por motivos óbvios) à gestão diária das cidades, saúde, entre outros.

Penso que a maior adaptação vai ser a troca cultural e aprendizagem que os profissionais têm que fazer, pois ainda temos muitos modelos tradicionais em toda a cadeia de valor do mercado imobiliário. Isto observa-se tanto nas mediadoras imobiliárias, como nos promotores imobiliários, fiscalização de obras, etc.

Penso que neste momento, serão os projetistas a apresentar um maior avanço com a Proptech, pois estão já a assimilar novas tecnologias, por exemplo o BIM (Building Information Modeling), mas terá de existir de facto uma formação grande das pessoas e uma abertura de quem está no mercado de trabalho para assimilar novas tecnologias que podem ser utilizadas em diversas tarefas, libertando as pessoas para outras atividades, pelo que a evolução terá que passar por muita formação e abertura de ideias.

Para quem está na génese das Proptech, será importante a difusão das vantagens e qualidades da tecnologia, e a formação; de todo o modo, penso que a adoção destas é inevitável, sem dúvida.

Já se deparou com agentes que expressem alguma resistência ou medo da tecnologia?

Por vezes tem a ver com a sua localização no país. Nas grandes cidades, como Lisboa, Porto, Coimbra, tudo é mais dinâmico, até pela forte presença das universidades e empresas de desenvolvimento tecnológico. Por oposição: ao desenvolver um projeto imobiliário em pleno Alentejo, para vender habitação aos próprios residentes na região, é muito difícil sensibilizar os clientes para a compra de uma casa através de uma app.

Portanto, tem tudo a ver com o perfil do cliente, qual a abertura e formação de quem interage e em que fase o projeto se encontra. Isto acontece em toda a cadeia de valor, não é só na venda e na gestão do projeto, dependendo muito do meio envolvente de um determinado projeto.

Por outro lado, encontram-se também muitas pessoas de espírito aberto e que querem aderir muito depressa. Há discrepâncias grandes no nosso país.

Quer dar-nos um conselho para partilhar com novos agentes?

Para começar, uma boa formação. Os agentes deverão ter bem claro o entendimento dos produtos que estão a ajudar a mediar, seja compra ou venda.

Ao contrário do que as pessoas pensam, o mercado imobiliário não é um sector fácil, é um sector complexo, pois cada imóvel é um imóvel específico, com imensas características diferentes. Não é pelo facto de estarem ao lado um do outro, que dois prédios são iguais.

Há muitas coisas a mudar: é preciso saber ler as pessoas que procuram, saber ler as pessoas que estão a vender, perceber muito dos campos onde é necessário intervir e explicar bem as coisas. Desde a vertente urbanística à vertente jurídica, é necessário e importante dominar todos os temas, pois ainda é um tanto frequente depararmo-nos com situações em que as pessoas baralham os conceitos.

Por fim, julgo que é importante criar empatia, e, acima de tudo, agir com honestidade.

Na sua opinião, há uma melhor altura do ano para vender um imóvel?

Há, claro que há. Obviamente que as vendas fora do Inverno, são um bocadinho mais fáceis. No Inverno, é mais fácil notar eventuais patologias que os imóveis apresentem, como por exemplo infiltrações, as cores apresentam-se por norma mais esbatidas, etc.

Penso que acima de tudo, os imóveis têm que estar em boas condições, independentemente da estação do ano, de forma a permitir visitas agradáveis seja em que estação for. Importa tratar a raiz dos problemas e evitar a tentação de mascarar algo apenas para pôr à venda.

Em paralelo, as visitas nas horas de melhor exposição solar acabam por resultar melhor, pois tudo é mais agradável num imóvel quando há mais luz natural.

Mais no blog: Entrevista com Pedro Fonseca

Perguntas frequentes

Qual é o principal desafio de um gestor de projeto no setor imobiliário segundo Cláudia Menino?

Segundo Cláudia Menino, o principal desafio de um gestor de projeto consiste em coordenar diariamente inúmeras pessoas e entidades com interesses distintos ou opostos. O sucesso resulta do empenho constante em articular esses intervenientes em direção a um objetivo comum. Por isso, a especialista define o gestor de projeto essencialmente como um perito na resolução de problemas («problem solver») apoiado por uma boa equipa.

Quais são os fatores que impulsionam o investimento imobiliário em Portugal?

O investimento imobiliário no país beneficia de uma dinâmica impulsionada pela atração de capital estrangeiro, com destaque para os vistos Gold e o regime de residentes não habituais. Fatores como a segurança, a integração europeia e a tradição de acolhimento reforçam essa atratividade. Adicionalmente, o regresso da concessão de crédito bancário às famílias consolida o dinamismo do mercado. Para analisar a evolução dos preços por zona, os profissionais utilizam as soluções de Avaliações e Estudo de Mercado da CASAFARI.

Como está o setor imobiliário português a adaptar-se às Proptech?

A integração de tecnologia avança a ritmos diferentes consoante os intervenientes do mercado e a sua localização geográfica. Projetistas e arquitetos lideram a adoção através de ferramentas como o BIM, ao passo que a mediação e a construção ainda enfrentam barreiras culturais e modelos tradicionais. As cidades universitárias e centros urbanos como Lisboa, Porto e Coimbra assimilam a inovação mais rapidamente do que regiões rurais. Aprofunde o papel da tecnologia na transformação do mercado imobiliário para compreender estas mudanças.

Que competências são essenciais para os novos consultores imobiliários?

Os novos consultores devem investir numa formação sólida e num conhecimento aprofundado de cada imóvel específico. É fundamental dominar conceitos urbanísticos e jurídicos de forma a transmitir confiança aos clientes em cada transação. Além dos aspetos técnicos, a empatia e a honestidade são pilares indispensáveis na mediação imobiliária. Para aceder às ferramentas adequadas aos profissionais do setor, basta iniciar sessão na plataforma CASAFARI.

Qual é a melhor altura do ano e hora do dia para realizar visitas a um imóvel?

As visitas a imóveis tendem a ser mais favoráveis fora do inverno, período em que infiltrações ou desgastes de cor ficam mais visíveis. Os proprietários devem resolver os problemas de raiz antes de colocar o imóvel no mercado, evitando disfarçar anomalias estruturais. Adicionalmente, agendar visitas nas horas de maior exposição solar valoriza a luz natural dos espaços e proporciona uma experiência mais agradável.