Há alguns anos atrás, antes de ser criado o conceito de Proptech, Marc decidiu investir em propriedade espanhola. Um homem de negócios por natureza, abordou este esforço segundo o lema “O lucro está na compra”.
Após alguns meses, ele encontrou algo adequado num dos muitos websites classificados espanhóis. Um agente imobiliário local listou o edifício (um complexo de vários apartamentos e um restaurante) apenas na língua espanhola. O paradoxo era que os proprietários do imóvel eram alemães. Foi preciso um agente imobiliário espanhol para vender a propriedade de alemães a um britânico.
Quando Marc pediu informações básicas, tais como o preço médio por metro quadrado na área e o desenvolvimento do mercado, o agente imobiliário olhou para ele e disse: “O sol brilha todo o dia e tens o mar aos teus pés”. Isto não é suficiente?”
Investimentos Imobiliários Dependem de Dados
A fim de saber onde investir, é necessário ter uma visão precisa do mercado imobiliário. Estas percepções começam com dados, mas encontrar números públicos correctos é uma tarefa de Sísifo. A maioria deles são inúteis, uma vez que estão desactualizados ou distorcidos devido a listas duplicadas e à inclusão de outliers.
As listagens duplicadas são propriedades que são listadas por várias agências. Uma propriedade pode ser listada por até 35 agências diferentes com 46% de desvio médio no preço. Quando falamos do principal mercado imobiliário, isto traduz-se em diferenças de 23 milhões de euros para o mesmo imóvel.
Como consequência lógica, duplicados e aberrantes têm de ser excluídos do conjunto de dados; o preço mais recente e verdadeiro tem de ser descoberto.
Além disso, os dados públicos são demasiado gerais para fins de investimento imobiliário. Consideram tudo, desde apartamentos de um quarto na auto-estrada, passando por propriedades comerciais, até vilas de luxo. Isto é como pedir a um vendedor de automóveis o número de “Bentleys” que vendeu este mês e receber o número de todos os veículos vendidos no total.
Então, como é que se pode obter os dados correctos?
Inteligência Artificial Melhora o Mercado Imobiliário
O rápido progresso da tecnologia, a que assistimos neste momento, afecta os mercados tradicionais. Não importa se estão simplesmente a ser inovados (Uber) ou mesmo perturbados (Airbnb), a mudança induzida pela tecnologia está a ocorrer.
Este progresso tecnológico encontrou o seu caminho para o mundo do imobiliário e foi cunhado como “Proptech”, um neologismo que se refere à simplificação das transacções imobiliárias com a ajuda da tecnologia.
Remy Raisner escreveu para o Huffington Post que “a PropTech tem o potencial para experimentar a tracção que a FinTech criou no seu início, se não mais. No topo da lista está a Inteligência Artificial (IA), que pode levar a IA assistida por gestores de propriedades, corretores imobiliários, advogados e até gestores de activos e homens de negócios”.
Enquanto “AI-assisted” soa como se houvesse um robô ao seu lado a ajudar com os pratos ou a passear o cão, comecemos com algoritmos.
A ciência por detrás
Um algoritmo nada mais é do que dizer a um computador como resolver um problema. Digamos que quer ter um programa que lhe diga se um número é um número natural ou não.
A forma (simplificada) de dizer ao computador como executar este programa é dar-lhe duas instruções. Em primeiro lugar, se o número for igual ou superior a 0, imprimir “Sim, é um número natural”. Segundo, se o número inserido for menor que 0, o programa deve imprimir “Não, não é um número natural”.
A aprendizagem mecânica „Machine Learning“, uma forma de IA, permite aos computadores executar tarefas demasiado complexas para o cérebro humano. Temos os dados, sabemos qual o resultado que queremos ter, mas não conhecemos os passos individuais porque os dados são simplesmente demasiado grandes.
Para se tornar um mestre do xadrez, por exemplo, são necessários dez anos de prática e leitura de livros. Se der a um computador as últimas cem partidas de xadrez (todas as voltas que os jogadores fizeram, bem como a informação de quem ganhou), no prazo de uma semana a máquina será melhor do que os mestres de xadrez. A máquina de IA jogará milhares de sessões de jogo consigo mesma, testando diferentes tácticas, falhando e aprendendo com os fracassos mais rapidamente do que qualquer humano poderia fazer.
Como a Machine Learning o ajuda a encontrar propriedades nas quais investir
Aplicado aos dados imobiliários, isto significa que é possível desenvolver uma inteligência artificial que ultrapassa os humanos no rastreio de toda a teia de dados imobiliários, por mais caótica que seja. A inteligência artificial extrai e limpa dados imobiliários, faz corresponder listas duplicadas e analisa o mercado sem que alguém levante um dedo.
Se isto ainda parecer ambíguo, imagine um motor de busca como o Google. A grande diferença é que este só visa a informação relacionada com bens imobiliários e organiza-a para o seu uso intencional de uma forma limpa?
Está à procura de propriedades com preços baixos para renovar com uma vista para o mar num local privilegiado? Não há problema, a máquina poderá classificar este tipo e encontrar o melhor negócio logo que o imóvel chegue ao mercado. Irá calcular instantaneamente o retorno do investimento (ROI) com base nos melhores preços de aluguer e venda do passado.
Mas o que é que isto tem a ver com um britânico a investir numa propriedade espanhola em Marbella?
Análise do Mercado Imobiliário Facilitada
Com base em odisseias imobiliárias, como a de Marc, um grupo de técnicos-visionários que partilharam as suas lutas criou uma plataforma de fácil utilização, que agrega todos os dados imobiliários e os exibe de uma forma mínima e elegante.
Esta plataforma fornece aos investidores imobiliários, bem como às agências imobiliárias, mais de um milhão de listagens correctas, mais do que qualquer outro site classificado por aí. Acompanha cerca de 300.000 mudanças por mês e actualiza-se passivamente, sem necessidade de trabalho extra do lado do utilizador.
A ferramenta integrada de observação do mercado permite uma visão dos dados mais hiperlocais. É possível ver as distribuições de preços de qualquer tipo de propriedade, bem como o preço por metro quadrado para a área seleccionada em tempo real.
Graças à IA, é o primeiro a identificar oportunidades de investimento “para reformar” ou “para renovar” a chegar ao mercado. Pode compará-las instantaneamente com as dos seus pares no mesmo local. Áreas lucrativas e pedras preciosas escondidas tornam-se visíveis através de uma análise detalhada do mercado imobiliário.
Além disso, pode olhar para dados históricos e previstos e calcular facilmente os rendimentos futuros de aluguer e o retorno do investimento (ROI).
Mesmo que tenha acesso aos dados imobiliários correctos, é impossível fazer suposições fiáveis sobre o futuro sem a ajuda da aprendizagem mecânica. Os números contemporâneos representam apenas a situação actual e não o quadro geral. As médias não revelam a dinâmica sensível ao tempo do mercado, não é claro se estamos no pico ou no fundo da curva.
A Proptech é uma assistência muito bem-vinda
Embora isto seja apenas o início da IA e iremos certamente ouvir mais sobre ela, a Proptech já tem vindo a mudar o jogo ao ponto de todos os lados poderem lucrar com ele. Relativamente ao mercado imobiliário, a IA está a ajudar os profissionais do mercado imobiliário com o trabalho sujo e a torná-lo mais eficiente.
Os investidores imobiliários podem agora tirar partido da previsão mais precisa. As agências imobiliárias podem optimizar o seu processo de sourcing imobiliário, ao mesmo tempo que são capazes de fornecer aos seus clientes informações satisfatórias. Cabe-lhe apenas a si fazer uma escolha e tornar-se parte da mudança tecnológica.
