GUIA DE BAIRRO DAS AVENIDAS NOVAS
Bairros estilosos com belíssimas avenidas
Às nove da manhã, na rotunda do Saldanha, a Avenida da República estende-se em linha reta até Entrecampos entre edifícios de escritórios e residências de divisões amplas. A freguesia das Avenidas Novas situa-se no centro-norte de Lisboa e figura entre as três mais valorizadas da cidade, registando um preço mediano de venda de 6.000 €/m² segundo as Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local do INE, 1.º trimestre de 2026 (nos doze meses compreendidos entre abril de 2025 e março de 2026), acompanhada pela plataforma CASAFARI.
Mercado imobiliário das Avenidas Novas: o que se compra e a que preço
O parque habitacional das Avenidas Novas caracteriza-se pela amplitude dos espaços. Nas artérias entre a Avenida da República e a Avenida 5 de Outubro coexistem prédios de gaveto e palacetes do início do século XX, blocos de habitação modernistas de meados do século e edifícios de escritórios reconvertidos. Quem procura casa nesta zona encontra tipologias T3, T4 e superiores com pé-direito elevado, soalho em tábua corrida e salas organizadas para vivência familiar.
Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), no período de doze meses terminado no 1.º trimestre de 2026, as Avenidas Novas integravam o grupo restrito de freguesias de Lisboa com preço mediano de venda igual ou superior a 6.000 €/m²:
- Santo António: 6.986 €/m²
- Parque das Nações: 6.407 €/m²
- Avenidas Novas: 6.000 €/m²
Para enquadramento do mercado, os dados do INE para 2025 indicavam um valor mediano de 5.198 €/m² para a totalidade do município de Lisboa, 3.439 €/m² na Grande Lisboa e 2.076 €/m² no conjunto do país. No 1.º trimestre de 2026, as habitações novas no município de Lisboa atingiram uma mediana de 6.226 €/m².
O perfil de quem compra na freguesia divide-se entre famílias que valorizam a proximidade a escolas e parques sem abdicar do espaço interno, profissionais que trabalham no eixo empresarial Saldanha–Entrecampos e investidores focados no mercado de arrendamento de longa duração. Os valores atuais em tempo real e a evolução por tipo de imóvel podem ser consultados no indicador do topo desta página e através das ferramentas da CASAFARI.
Onde fica e que zonas inclui a freguesia
A atual freguesia das Avenidas Novas resultou da reorganização administrativa de Lisboa de 2012, que agregou os territórios de São Sebastião da Pedreira e Nossa Senhora de Fátima. Com uma área de 2,99 km², estende-se num traçado regular de avenidas largas e quarteirões ortogonais.
O eixo estruturante é a Avenida da República, aberta em 1904 com uma extensão de 1.550 metros entre a Praça Duque de Saldanha e o Campo Grande. Paralelamente corre a Avenida 5 de Outubro, cruzada por eixos transversais como a Avenida de Berna, a Avenida Duque de Loulé e a Avenida Marquês de Tomar. De acordo com a planta oficial da freguesia das Avenidas Novas, o território é delimitado a poente pela zona de Campolide e pelo Eixo Norte-Sul, estendendo-se a nascente até à Rua Conde de Redondo.
Na área da freguesia situam-se marcos urbanos e institucionais como a Fundação Calouste Gulbenkian, o Parque Eduardo VII com o Pavilhão Carlos Lopes, a Praça de Touros do Campo Pequeno, a Praça de Espanha, a estação ferroviária de Entrecampos e o Hospital Curry Cabral.
Vantagens de viver nas Avenidas Novas
A centralidade e a rede de mobilidade constituem os principais atrativos da zona. As Avenidas Novas dispõem de uma cobertura de transportes públicos única no concelho, integrando três linhas do Metropolitano de Lisboa e seis estações na freguesia:
- Linha Amarela: Picoas, Saldanha, Campo Pequeno e Entrecampos;
- Linha Vermelha: Saldanha e São Sebastião;
- Linha Azul: São Sebastião e Praça de Espanha.
Na estação de Entrecampos cruzam-se os comboios suburbanos da CP e da Fertagus, permitindo ligação direta à Margem Sul e à Linha de Sintra. A partir da estação do Saldanha, a Linha Vermelha do metro assegura trajeto direto até ao Aeroporto Humberto Delgado.
No setor dos cuidados de saúde, a freguesia acolhe o Hospital Curry Cabral, integrado no Unidade Local de Saúde de São José, além de múltiplos centros clínicos privados. O comércio combina superfícies como o El Corte Inglés, em São Sebastião, com estabelecimentos tradicionais de restauração e pastelaria — entre os quais se destaca a Pastelaria Versailles, inaugurada em 1922 na Avenida da República.
Para famílias com crianças, a freguesia oferece estabelecimentos de ensino público e colégios privados, encontrando-se igualmente próxima de polos universitários da cidade.
Cultura e gastronomia a poucos minutos do centro
A vivência nas Avenidas Novas beneficia da presença de grandes espaços verdes e culturais no próprio perímetro urbano. O jardim e o museu da Fundação Calouste Gulbenkian funcionam como ponto de encontro diário, oferecendo uma programação constante de concertos, exposições e conferências. Junto ao topo do Parque Eduardo VII, a estufa fria e os caminhos pedonais complementam a oferta ao ar livre.
O complexo do Campo Pequeno reúne restauração, salas de espetáculos e cinemas, enquanto recintos históricos como o Hot Clube de Portugal mantêm viva a oferta musical no eixo envolvente. A curta distância de metro encontram-se as zonas culturais da Baixa, do Chiado e da Avenida da Liberdade, bem como restaurantes distinguidos pelo Guia Michelin.
A localização permite ainda acesso rápido às saídas de Lisboa para as praias da Linha de Cascais e da Costa da Caparica através dos eixos viários periféricos.
Regras que mudaram: alojamento local, Golden Visa e RNH
Quem estuda o mercado imobiliário das Avenidas Novas deve ter em conta as alterações legislativas e municipais implementadas nos últimos anos.
Alojamento Local (AL)
O novo regulamento do alojamento local de Lisboa, aprovado pela Assembleia Municipal em dezembro de 2025, fixou rácios de contenção de 10% (contenção absoluta) e 5% (contenção relativa) para a proporção entre estabelecimentos de AL e o número total de fogos de habitação. A freguesia das Avenidas Novas foi classificada como área de contenção relativa, o que significa que a atribuição de novos registos depende de autorização prévia da Câmara Municipal de Lisboa. Recomenda-se a consulta do mapa oficial atualizado da CML antes de qualquer decisão de investimento com este fim.
Golden Visa (ARI)
Desde outubro de 2023, com a entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 (conhecida como pacote Mais Habitação), a aquisição de bens imóveis deixou de ser uma via elegível para a obtenção de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (Golden Visa). A compra de apartamentos nas Avenidas Novas não confere acesso a este regime.
Regime de Residentes Não Habituais (RNH) e IFICI
O regime fiscal do RNH foi encerrado a novas adesões, tendo o período transitório terminado a 31 de março de 2025. Foi substituído pelo regime IFICI que substituiu o RNH (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), em vigor desde 1 de janeiro de 2024, direcionado para profissões altamente qualificadas, docentes e investigadores. Para enquadramento fiscal individualizado, consulte um especialista em direito fiscal ou contabilidade.
Para compreender os passos legais de aquisição em Portugal, consulte o nosso artigo sobre o que precisa de saber para comprar imóveis em Portugal.
Como analisar as Avenidas Novas com dados da CASAFARI
O mercado das Avenidas Novas apresenta variações significativas de preço por metro quadrado dependendo da rua, do estado de conservação do edifício e da presença de estacionamento. Para agentes, investidores e compradores profissionais, a precisão dos dados é essencial.
Através do módulo de Insights de Área da CASAFARI, é possível delimitar polígonos no mapa da freguesia, analisar o volume de oferta ativa, acompanhar o tempo médio em mercado e comparar os preços pedidos com os valores históricos de fecho. Desenvolvedores que pretendam integrar estes dados em sistemas próprios podem consultar a documentação do Area Insights para programadores (em inglês).
Para avaliar um imóvel específico, a ferramenta de avaliações e estudo de mercado com comparáveis identifica propriedades idênticas no mesmo quarteirão. Pode também pesquisar imóveis à venda nas Avenidas Novas para analisar a concorrência atual, acompanhar a evolução do mercado imobiliário em Portugal e ler a nossa análise sobre como Lisboa como capital mais cara do sul da Europa reflete a valorização destas freguesias centrais.
As Avenidas Novas mantêm a posição de referência no imobiliário lisboeta pela combinação entre espaço, acessibilidade e serviços. Para explorar as ferramentas de análise e dados de mercado em tempo real, pode entrar na plataforma CASAFARI.
Perguntas frequentes
Onde fica a freguesia das Avenidas Novas e que zonas inclui?
A freguesia das Avenidas Novas situa-se no centro-norte de Lisboa, abrangendo 2,99 km² resultantes da fusão de São Sebastião da Pedreira e Nossa Senhora de Fátima em 2012. Estende-se ao longo da Avenida da República e da Avenida 5 de Outubro, do Saldanha a Entrecampos. O seu perímetro inclui zonas de referência como o Parque Eduardo VII, a Fundação Calouste Gulbenkian, o Campo Pequeno e a Praça de Espanha.
Quais são as estações de metro e comboio das Avenidas Novas?
A freguesia é servida por seis estações do Metropolitano de Lisboa distribuídas por três linhas: Picoas, Saldanha, Campo Pequeno e Entrecampos na Linha Amarela; Saldanha e São Sebastião na Linha Vermelha; São Sebastião e Praça de Espanha na Linha Azul. No transporte ferroviário, a estação de Entrecampos assegura ligações dos comboios da CP e da Fertagus. A partir do Saldanha, o metro estabelece ligação direta ao aeroporto.
Ainda é possível abrir alojamento local nas Avenidas Novas?
De acordo com o Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa aprovado em dezembro de 2025, as Avenidas Novas encontram-se em zona de contenção relativa por registarem rácios de intensidade superiores a 5%. A abertura de novos estabelecimentos de AL na freguesia não é automática e depende de autorização excecional da Câmara Municipal de Lisboa. Convém verificar a cartografia municipal atualizada antes de efetuar investimentos.
Comprar casa nas Avenidas Novas dá direito a Golden Visa ou ao regime RNH?
Não. Desde outubro de 2023, por força da Lei n.º 56/2023, a aquisição de imóveis deixou de conferir acesso ao Golden Visa (ARI). Relativamente ao regime de Residentes Não Habituais (RNH), este foi encerrado a novas inscrições no início de 2025, sendo substituído pelo regime IFICI, focado em profissões qualificadas e de investigação, sem ligação à compra imobiliária.
Que tipo de serviços e oferta cultural posso encontrar nesta freguesia?
As Avenidas Novas oferecem uma elevada qualidade de vida, contando com espaços verdes de referência como o Parque Eduardo VII e a Fundação Calouste Gulbenkian, que asseguram uma agenda cultural constante. A zona dispõe de uma oferta completa de serviços, incluindo o Hospital Curry Cabral, o El Corte Inglés, comércio tradicional e restaurantes históricos como a centenária Pastelaria Versailles.
O que devo ter em atenção ao procurar um imóvel nas Avenidas Novas?
O parque habitacional caracteriza-se por edifícios modernistas, palacetes do início do século XX e amplas tipologias T3 e T4 com pé-direito elevado. Como as variações de preço dependem significativamente do estado de conservação e da existência de estacionamento, recomenda-se uma análise detalhada com ferramentas como a funcionalidade de comparáveis da CASAFARI para identificar o valor justo por m².