De Volta ao Básico: O Que É Proptech?

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Mesmo que não esteja envolvido no setor imobiliário, terá visto o termo “Proptech” ganhar atenção nos últimos dois anos. Talvez já tenha ouvido falar que a Proptech é o futuro do mercado imobiliário ou talvez tenha sido informado de que acabará por substituir alguns dos participantes do mercado. Para que possa ter uma ideia distinta do que está para vir no futuro, aqui está o que necessita saber sobre a Proptech.

No século XI, a tecnologia tornou-se uma grande parte do nosso dia a dia, eliminando tarefas fastidiosas e permitindo uma comunicação mais rápida e fácil através de todo o mundo. Possui aspetos automatizados de vários setores, como serviços financeiros (Fintech), e agora é o momento de o setor imobiliário colher os benefícios.

De acordo com um consultor imobiliário da Savills, no final de 2017, o setor imobiliário global valia mais de US$280 trilhões  – mais do que nunca – e mais de três vezes e meia o tamanho do PIB de todos os países combinados em 2018. Apesar de ser uma das indústrias mais lucrativas do mundo, o setor imobiliário tem sido espantosamente lento a adotar tecnologia.

Mas agora, chegou finalmente o momento.

Proptech significa Tecnologia de Propriedade; é a fusão do setor imobiliário com soluções tecnológicas inovadoras. Aqui estão alguns tipos de Proptech que estão a transformar o setor.

Inteligência Artificial

A Inteligência Artificial (IA) é extremamente poderosa no setor imobiliário, pois permite a automação de um vasto número de processos, análises profundas em mercados opacos e avaliações de propriedades de nova geração. Tem usos para todos os participantes do setor imobiliário.

A IA já existe há décadas, mas com o progresso da “machine learning” (aprendizagem de máquina) – a capacidade que um computador possui para aprender automaticamente com novas informações que lhe são fornecidas – é agora possível rastrear o mercado imobiliário com algoritmos exatos. Para os consumidores privados, a IA tem feito avanços em países como os Estados Unidos, onde serviços on-line como o Opendoor e o Zillow simplificam e aceleram o processo de transação de propriedade. Estes criaram um mercado digital completo com dados do mercado e uma jornada simplificada do cliente, tornando a informação sobre propriedades facilmente acessível e colocando mais poder nas mãos do comprador ou do vendedor.

iBuyers

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“iBuying” é um desenvolvimento significante na Proptech que se tornou popular nos Estados Unidos. Permite transacções de propriedade mais suaves e rotatividade rápida, trazendo enormes benefícios para vendedores e investidores por igual.

iBuying refere-se a empresas que compram propriedades de vendedores a preços gerados por um Modelo de Avaliação Automatizada (MAA), um algoritmo que toma as características de uma propriedade e os dados de mercado relevantes e calcula uma avaliação precisa. A empresa pode, então, fazer uma oferta numerária ao vendedor em questão de dias, ou até minutos. Quantos mais dados do mercado forem introduzidos nestes MAAs, mais exatas se podem tornar as suas avaliações. Os iBuyers renovam a casa e a vendem com lucro. Estes passaram a ser conhecidos como “home flippers”.

A opção iBuying é atraente para quem precisa vender a sua casa rapidamente. Divórcio, relocação apressada, bem como a quantia numerária, são razões pelas quais os vendedores podem optar por seguir este caminho, apesar do fato de que possam esperar receber menos do que o valor de mercado pela sua propriedade.

O serviço on-line dos EUA Opendoor é um dos principais anunciantes de iBuying. O seu modelo inicialmente significava interação direta com pessoas que queriam vender as suas propriedades, mas o Opendoor recentemente dedicou-se a envolver vendedores nestas transações. Agora, as propriedades são co-listadas e compartilhadas com agentes, e desde Abril de 2019, o seu Programa de Parceria para Agentes refere vendedores a agentes externos quando as propriedades se encontram fora dos requisitos do Opendoor.

O Opendoor não é o único serviço a investir em iBuying: a Zillow também se concentrou nesta área do mercado com a Zillow Offers, enquanto a “Redfin Now” da marca Redfin também está a entrar em vários novos mercados nos EUA.

iBuying traz grandes possibilidades ao setor imobiliário por vários motivos. Em primeiro lugar, maximiza a conveniência para o vendedor, quem pode encontrar compradores interessados e concluir um acordo em muito menos tempo do que se trabalhasse com o processo tradicional.

Em segundo lugar, abre novas fontes de receita para os serviços imobiliários, como comprovado pelo anúncio da Zillow que disse pretender faturar US$20 bilhões até 2020, baseado apenas na iBuying.

A Proptech elimina a necessidade de agentes imobiliários?

O consenso geral é que, até que a IA consiga imitar o sentimento de ser aconselhado e guiado por um ser humano empático, os empregos dos profissionais imobiliários não estão em perigo. Muitos consumidores ainda são céticos em relação à IA, e em qualquer caso, nem todas as novas tecnologias são apropriadas para todos os grupos demográficos.

Dada a natureza do mercado imobiliário, para a maioria dos clientes, comprar ou vender uma casa pode ser uma das transações financeiras mais importantes que virão a fazer. Apenas agentes humanos podem inspirar o nível de confiança necessário para que estas transações ocorram sem problemas.

Gestão de Documentos

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A IA também facilitou maneiras de digitalizar a gestão de documentos. Esta transição para transações de propriedades sem papel pode significar uma maior conveniência, comunicação mais suave entre as partes e melhor eficiência geral. É por isso que uma startup da Proptech especializada em gestão de documentos, a Architrave, conseguiu recentemente arrecadar €15 milhões em investimentos para alimentar seu empreendimento. A digitalização distribuída por Inteligência Artificial do setor imobiliário tem o potencial de adicionar um enorme valor ao setor.

A gestão de documentos em si não é estritamente a Proptech, mas algumas startups européias estão a começar a incorporar Inteligência Artificial e aprendizagem de máquina para manter, permitir o acesso e analisar documentos imobiliários de maneira mais dinâmica.

Por exemplo, a Architrave processa e gerencia contratos de clientes, usando algoritmos de aprendizagem de máquina para extrair informações relevantes de contratos legais.

Da mesma forma, a Leverton digitaliza documentos e centraliza-os numa sala de dados digital, simplificando efetivamente a administração complexa envolvida numa transação de propriedade.

O gerenciamento de documentos distribuídos por Inteligência Artificial possui grande potencial quando se trata de melhorar a produtividade geral e a eficiência dos profissionais do setor imobiliário. Em termos de segurança de documentos, também possui um valor incrível para qualquer organização envolvida em ativos imobiliários.

Edificíos Inteligentes

A Inteligência Artificial também habilita “edifícios inteligentes”, com sistemas automatizados e auto-reguláveis que podem transformar a maneira em como são mantidas as propriedades. Edifícios inteligentes centralizam o aquecimento, a ventilação, a iluminação e outros sistemas de modo a otimizar o desempenho do prédio. Também melhora a sustentabilidade ajustando de acordo com a forma como o edifício é utilizado pelos seus ocupantes.

Por exemplo, sensores de luz inteligentes acendem apenas quando alguém entra no quarto, algo que é um passo simples, mas significativo, para uma melhor eficiência energética. Edifícios inteligentes são outro exemplo de aprendizagem de máquina, pois o sistema coleta dados constantemente sobre como o edifício está a ser usado. As possibilidades aqui são infinitas, e outros exemplos incluem sistemas de purificação de ar interno e regulação de temperatura. Num dos casos mais futuristas, o “The Edge” em Amsterdão possui um ginásio que permite que seus ocupantes alimentem o prédio através de seus treinos.

Blockchain

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Já poderá ter visto o termo ‘blockchain’ relacionado ao Bitcoin e outras criptomoedas, mas este é um dos mais importantes desenvolvimentos da Proptech. Blockchain é um sistema digital no qual todos os dados são conectados uns aos outros, tornando informações valiosas efetivamente impossíveis de penetrar. A utilização da tecnologia blockchain permite transações de propriedade mais rápidas e, mais importante, totalmente seguras.

Dados compartilhados entre partes através do blockchain não podem ser alterados depois de enviados, que portanto elimina fraud. Por exemplo, os chamados “contratos inteligentes” são contratos imobiliários digitais que garantem a legitimidade de uma transação e entram automaticamente em vigor quando os requisitos são atendidos por todos os envolvidos. Os termos do contrato, uma vez submetidos ao blockchain, são acessíveis a todas as partes e não podem ser alterados. Blockchain poderia potencialmente significar o fim de documentos falsificados e listas de propriedades falsas.

É de assinalar que este novo processo elimina a necessidade de bancários, advogados, intermediários e qualquer um que seja tradicionalmente obrigado a prestar legitimidade a uma transação imobiliária. Em teoria, os compradores e vendedores podem interagir diretamente uns com os outros tendo a certeza de que estão automaticamente protegidos contra fraude. O processo é mais rápido, mais seguro e menos burocrático.

Criptomoedas

Blockchain também incorpora criptomoeda, uma forma de moeda virtual. Em teoria, uma criptomoeda como Bitcoin é totalmente segura em termos de risco de fraude; mas, o valor da criptomoeda é executado num mercado especulativo e não é regulado pelo Banco de Portugal, e vários nomes imobiliários portugueses ainda não o consideram como uma alternativa fidedigna aos métodos tradicionais de pagamento.

Blockchain é, em teoria seguro, mas um relatório da Universidade de Oxford alegou que levará décadas antes de ser adotado por todo o setor. O mesmo relatório alege que, mesmo que aconteça, o Blockchain pode precisar de ser regulado por grupos da indústria antes de ser aceito como padrão.

Realidade Virtual

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Tours de realidade virtual permitem que os compradores vejam as propriedades sem sequer estarem no espaço físico. Ao contrário de fotografias, que são estáticas e oferecem uma perspectiva limitada, a realidade virtual visa oferecer uma experiência imersiva e realista. Este tipo de tecnologia poupa tempo que os compradores e agentes gastariam, de forma tradicional, a visitar propriedade após propriedade.

A realidade virtual também possibilita visitar um espaço antes que a construção seja concluída. Os compradores podem entrar num protótipo tridimensional e visualizar o resultado final. Isto tem potencial para acelerar o processo de compra de novas construções.

Contudo, a realidade virtual no setor imobiliário é um grande investimento para os agentes, dada a necessidade de fones e equipamentos que os seus clientes possam não ter. Há também o risco de os consumidores finais sentirem sobrecarregados com a tecnologia e a rejeitar de imediato. Como ainda se trata de um novo desenvolvimento, ainda resta saber se virá para transformar o setor ou deixar de ter o impacto que espera.

Conclusões sobre a Proptech

Embora o setor imobiliário seja resistente há muito tempo, a Proptech está a transformar o setor e tem potencial global. Tecnologia tem a capacidade de automatizar tarefas manuais, acelerar o processo de compra e venda de propriedades e tornar as transações muito mais seguras. Em países como Portugal, a Proptech é um fenômeno relativamente novo, mas está a decolar e os profissionais do setor imobiliário que o acolhem na sua rotina de trabalho costumam dizer que simplesmente não podem voltar atrás.

De facto, em 2018, a empresa de serviços imobiliários CBRE lançou o seu primeiro Desafio Proptech em Portugal, tendo primeiro sido levado com sucesso à Espanha. Isto mostra claramente o crescente interesse de investimento em Proptech na Península Ibérica; uma vez que a Proptech decola aqui, existe um mundo inteiro de possibilidades para onde poderá ir.

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