Quando um agente imobiliário realiza um estudo de mercado, há vários factores e considerações fundamentais a ter em conta para garantir que o estudo é exaustivo e preciso.
Eis uma lista dos principais elementos e onde um profissional do sector imobiliário deve procurar cada um deles.
Analisar as condições e tendências atuais do mercado
Um bom ponto de partida para tentar compreender o comportamento de um mercado é analisar o equilíbrio atual entre a oferta e a procura. É um mercado de compradores ou de vendedores? Quantos imóveis estão a ser colocados no mercado, quantos estão a ser comprados e vendidos?
As respostas a estas questões podem ser facilmente encontradas com o Market Analytics da CASAFARI, uma ferramenta que analisa big data para identificar padrões e traduzi-los em tendências de mercado.
CASAFARI Market Analytics: acompanhe as tendências do mercado imobiliário
Para perceber porque é que um mercado tem estes níveis de procura e oferta, é relevante voltar ao básico e compreender factores económicos mais amplos, como as taxas de juro, a inflação ou as taxas de empregabilidade, por exemplo. Estar a par das notícias recentes que podem afetar a dinâmica local, como as alterações de políticas governamentais, faz parte da elaboração de um estudo abrangente do mercado imobiliário.
Mas, se voltarmos a olhar para os números, também é necessário analisar o preço médio por metro quadrado, para estabelecer uma base para a fixação de preços, e prestar atenção à segmentação de preços dos activos. Os imóveis de gama alta podem comportar-se de forma diferente das casas de gama média, por exemplo. Isto também pode ser facilmente encontrado com a análise de mercado.
Deve ter em conta também o tempo que os imóveis com as mesmas caraterísticas do seu estiveram no mercado antes de serem vendidos, pois isso pode indicar a procura e a elasticidade do preço.
Por último, deve analisar o preço médio de transação de cada mercado e o preço médio pedido. Esta comparação pode ajudá-lo a compreender a quantidade de negociação envolvida na venda ou compra de uma propriedade numa área específica, e se deve definir uma estratégia de venda já prevendo aumentos ou diminuições de preços ao negociar com potenciais compradores.
Adicione uma análise da concorrência ao seu estudo de mercado imobiliário
Mergulhar profundamente em propriedades comparáveis permite-lhes avaliar com precisão o verdadeiro valor de mercado de um imóvel. Ao analisar os detalhes de propriedades semelhantes no seu estudo de mercado – tais como a sua localização, tamanho, estado e preços de venda recentes – os profissionais podem identificar tendências e nuances no mercado local que podem afetar os valores das propriedades.
Para o fazer, basta-lhe a Avaliação de Imóveis da CASAFARI. Utilize esta ferramenta para analisar instantaneamente os imóveis atualmente no mercado que são semelhantes em termos de tipologia, tamanho, localização e intervalo de preços para compreender a concorrência. Ou, se precisar de ver dados de vendas recentes, selecione apenas os “Comparáveis de preço de fecho”.
O relatório de avaliação de imóveis da CASAFARI em detalhe: o que pode criar
Não se esqueça de especificar o tipo de imóvel quando estiver a fazer a avaliação, para poder diferenciar as dinâmicas específicas de cada segmento.
Também é interessante analisar os concorrentes e tentar identificar quaisquer caraterísticas únicas que possam diferenciar o ativo da sua carteira de outros na área, como um lote grande, uma arquitetura personalizada, um rendimento de arrendamento estimado elevado ou outros. Isto pode ser feito explorando as páginas dos imóveis de cada ativo.
Por fim, pode até querer consultar o nosso Property Sourcing para imóveis retirados do mercado, com as mesmas caraterísticas e localização do seu, para tentar perceber por que razão não foram vendidos ou potenciais vantagens que a sua carteira possa ter sobre eles.
Ter em conta fatores específicos do imóvel
Como bem sabe, não é só o mercado que influencia a forma como um imóvel é visto, certo? É importante acrescentar ao seu estudo de mercado imobiliário alguns dados específicos de cada imóvel, para avaliar quais as caraterísticas que podem afetar a forma como é visto pelos potenciais compradores.
O primeiro fator é – adivinhou – localização, localização, localização. Vá até ao imóvel que está a analisar no nosso Property Sourcing e abra a página do imóvel para ver o Widget de Localização. Com esta funcionalidade, poderá avaliar a sua proximidade de comodidades que interessam a potenciais compradores ou inquilinos e a conveniência geral do bairro.
Além disso, deve colocar na sua lista de tarefas falar com o proprietário e investigar as condições do imóvel, a sua antiguidade, se tem elevador no edifício, um lugar de estacionamento e quaisquer outros pormenores.
Previsão para encontrar oportunidades
Analisar os dados numa série temporal, como se pode fazer no Market Analytics, é também um dos recursos úteis para fazer um estudo do mercado imobiliário. Permitir-lhe-á compreender o comportamento das tendências, indicando o que esperar do futuro próximo.
Concentre-se em informações como vendas recentes de imóveis, movimentos de preços e volume de transacções para identificar quais são os bairros em ascensão.
É também bastante relevante manter-se atualizado sobre os padrões de migração, sejam eles internos ou de estrangeiros. O profissional do sector imobiliário deve estar atento às notícias e ao que se passa nas zonas da cidade onde trabalha.
A ideia aqui é perceber coisas como: existe um novo pólo tecnológico ou a abertura de novas empresas que possam atrair empregadores? Esta região está a tornar-se famosa internacionalmente? Isto pode fomentar o crescimento da indústria hoteleira, atraindo novas pessoas para se estabelecerem.
Ter em conta todos estes factores ajudará um agente imobiliário a produzir um estudo de mercado completo, fornecendo informações valiosas para a estratégia de preço, marketing e vendas.
E, claro, a CASAFARI ajudá-lo-á em todas as etapas do processo para garantir que obtém todos os dados de que necessita para realizar estudos de mercado precisos.
