Famosa no mercado imobiliário dos Estados Unidos, a tendência do house flipping chegou à Europa. A ideia é comprar barato, remodelar os imóveis, e vendê-los por um preço mais alto.
Mas quais são os riscos associados? Existem diferenças entre comprar para vender rápido ou comprar na expetativa de que a propriedade se valorize? Quais são as melhores práticas para reduzir os eventuais riscos e garantir a rentabilidade desejada?
Continue a ler para saber a resposta a estas questões no artigo.
O que é o house flipping?
Flipping significa comprar um imóvel, renová-lo para aumentar o seu valor de mercado e vendê-lo pouco tempo depois – algo que funciona especialmente bem em mercados com grande procura. O retorno aqui é menor, mas mais rápido do que o método mais tradicional de Buy & Hold para investimentos imobiliários, no qual o investidor imobiliário espera por uma valorização ao longo dos anos antes de vender.
O objetivo é encontrar “fixer-uppers”, ou seja, propriedades que estão a ser vendidas abaixo do preço de mercado por motivos essencialmente estéticos – coisas que podem ser corrigidas rapidamente e sem grande investimento.
Isto não significa que comprar propriedades com necessidades estruturais não seja uma boa ideia, mas significa que o comprador terá de fazer cálculos para ver quanto pode investir para ainda ter algum retorno quando vender.
E apesar de ser uma boa ideia tanto para investidores imobiliários como para agentes imobiliários, uma vez que ambos aumentam as suas receitas com o “house flipping”, não é uma ideia isenta de riscos. Os principais riscos envolvidos são os custos de renovação que se podem tornar maiores do que o planeado e o tempo de venda da propriedade poder ser mais longo do que o esperado.
Vejamos algumas boas práticas para reduzir estas possibilidades.
Passo a passo para investir e remodelar um imóvel com sucesso
Identificar imóveis subvalorizados
Para renovar uma casa, os investidores imobiliários e os seus agentes imobiliários devem descobrir quais são os imóveis subvalorizados na cidade que têm potencial para serem vendidos rapidamente, após a remodelação.
Com o Market Analytics da CASAFARI, o agente imobiliário pode analisar o cenário através de:
- um gráfico com os imóveis subvalorizados por tipo;
- um gráfico com o tempo médio de permanência de uma determinada tipologia no mercado, por segmento de preço.
CASAFARI Market Analytics: acompanhe as tendências do mercado imobiliário
Com estas informações em mãos, o profissional pode aconselhar o comprador sobre quais são os imóveis interessantes para o house flipping e quais devem ser evitados.
E, assim que estes imóveis subvalorizados surgem, o investidor imobiliário precisa de agir rapidamente. O agente imobiliário pode definir Alertas dentro da nossa plataforma para ser notificado quando aparecerem imóveis com as características e o preço pretendido.
Recolha mais leads de imóveis com a CASAFARI: conheça os Alertas
Cálculo do valor de compra
Uma forma frequentemente utilizada para calcular o valor que o comprador deve investir para comprar e remodelar um imóvel é a chamada regra dos 70%. Basicamente, significa que o preço máximo de compra deve ser 70% do valor após a reparação menos os custos estimados da reparação.
Mas é importante perceber que esta é uma prática generalizada que pode ou não funcionar, de acordo com cada mercado: a mão de obra para efetuar as reparações pode ser cara ou a zona pode estar com falta de stock, o que aumenta os preços de todos os imóveis, por exemplo. Por isso, o valor de compra deve ser avaliado caso a caso.
Para isso, é importante conhecer muito bem o mercado, sobretudo no que diz respeito aos preços médios por metro quadrado de um imóvel semelhante ao que vai ser comprado e a quanto estão a ser vendidos os seus comparáveis no mercado.
Este conhecimento de mercado encontra-se na Análise Comparativa de Mercado da CASAFARI, uma ferramenta que permite encontrar os comparáveis de um imóvel e obter um valor de mercado sugerido para o mesmo.
Como efetuar uma análise comparativa de mercado com a CASAFARI
Visite o imóvel e analise as suas condições
Há muitas razões para um imóvel estar subvalorizado. Algumas delas são:
- o desconhecimento do vendedor sobre os preços praticados no mercado;
- danos estruturais de reparação dispendiosa;
- necessidade do vendedor de vender rapidamente devido a um divórcio, à divisão de uma herança ou a outras questões pessoais;
- rejeição do imóvel por potenciais compradores devido a uma decoração antiquada ou a uma manutenção deficiente, que faz com que o imóvel pareça estar em más condições.
O investidor e o agente imobiliário devem analisar cuidadosamente o imóvel e falar com o vendedor para perceber o que realmente se passa.
Por vezes, mudanças simples podem alterar a forma como um imóvel é percecionado. Uma camada de tinta e alguns azulejos novos podem fazer com que a propriedade pareça mais limpa e mais atraente. As janelas com vidros duplos podem tornar todo o ambiente muito mais confortável durante o verão ou menos húmido e propenso a bolor durante o inverno. Um novo canto para o escritório em casa pode fazer com que se adapte à realidade do teletrabalho.
Se possível, outra boa ideia é levar o empreiteiro consigo na visita, para que ele possa fornecer uma estimativa realista das alterações necessárias.
Contrate uma equipa confiável
Para garantir que a propriedade é melhorada e vendida em pouco tempo, o empreiteiro escolhido e a sua equipa devem ser de confiança, entregando um trabalho de qualidade que cumpra o calendário e se mantenha dentro do orçamento.
Outro ponto importante é que o empreiteiro deve estar atento aos preços dos materiais utilizados e ter conhecimento dos fornecedores da região, para que possa encontrar aqueles que vendem os materiais necessários por um bom preço e entregam rapidamente.
Garanta que consegue vender o imóvel rapidamente
O investidor terá de contar também com um agente imobiliário que esteja preparado para encontrar um comprador para o imóvel. Isso implica ter uma clientela de potenciais compradores ou uma rede de outros profissionais que possam trabalhar ao seu lado para encontrar alguém interessado.
Mas mesmo o mais eficiente dos agentes imobiliários pode não encontrar uma pessoa que queira comprar o imóvel à venda, certo? A CASAFARI ajuda.
Com o objetivo de aumentar a carteira de clientes e agilizar o processo de venda, as imobiliárias podem utilizar o CASAFARI Connect, uma plataforma que promove a parceria entre esses profissionais.
Através de um processo de partilha de comissões transparente e seguro, os agentes de ambas as partes trabalham em conjunto, encontrando o imóvel perfeito para o comprador e vendendo o imóvel para o proprietário – um match feito com Proptech!
Para quem é o CASAFARI Connect e como impulsiona os seus negócios imobiliários
Como já referimos, o house flipping não é um investimento isento de riscos, mas estes podem ser atenuados se trabalhar com a equipa certa e basear as suas decisões em informações de mercado atualizadas. É aqui que entra a CASAFARI: com as nossas ferramentas, pode impulsionar as suas transações, encontrando todos os dados necessários para obter o máximo rendimento possível.
