AgencyGraph: veja a posição da sua agência face à concorrência em Portugal e Espanha

Desde 31 de outubro de 2026, o AgencyGraph da CASAFARI está ativo na API REST e no servidor MCP para o Claude, Cursor e outros clientes MCP. A CASAFARI, a camada de dados imobiliários para os agentes imobiliários e os seus assistentes de IA, mapeia cerca de 17.600 agências e lojas com imóveis à venda em 309 municípios portugueses e cerca de 41.000 em 4.767 municípios espanhóis (outubro de 2026). Descubra a sua posição na zona e acompanhe a evolução da concorrência semana a semana.

Porque é tão difícil ler a quota de mercado de agências imobiliárias num concelho?

Quando um proprietário pergunta por que razão deve confiar a venda exclusiva do seu imóvel à sua equipa e não à agência vizinha, ter dados objetivos sobre o mercado local transforma a conversa. Contudo, medir a quota de mercado de agências imobiliárias em Portugal sempre apresentou desafios técnicos complexos. No mercado nacional, onde a mediação opera frequentemente em regime aberto, uma mesma casa aparece anunciada por várias mediadoras em múltiplos portais e sites próprios, muitas vezes com grafias totalmente distintas para a mesma empresa.

A inteligência de dados da CASAFARI resolve este obstáculo histórico. A plataforma indexa os anúncios publicados na Internet, limpa a informação e desduplica os dados num único registo por imóvel, registando os seus eventos ao longo do tempo (entrada no mercado, subidas ou descidas do preço pedido, saída e reentrada). O AgencyGraph unifica as diferentes variantes do nome de cada empresa numa única agência ou loja de rede, identificando a marca principal e excluindo sistematicamente particulares, bancos, promotores e feeds de MLS.

Com o AgencyGraph, proprietários de agências, redes e equipas de desenvolvimento contam com dados objetivos do inventário: em vez de fazer estimativas, o AgencyGraph indica «não conhecido» quando a informação não está disponível, e um concelho ou agência com menos de 5 imóveis mostra a sua contagem sem os restantes números. Pode experimentar gratuitamente na plataforma da CASAFARI com 1.000 tokens durante 30 dias sem cartão de crédito, ou efetuar consultas através do Claude, Cursor e outros clientes MCP.

Que métricas revelam a posição da sua agência face à concorrência?

Em vez de análises genéricas, o AgencyGraph estrutura o desempenho de cada empresa através de cinco medidas objetivas por concelho ou localidade. Todas as métricas abrangem imóveis residenciais (apartamentos e moradias) e baseiam-se estritamente nos preços pedidos (asking prices) das propriedades indexadas pela CASAFARI, sem recurso a preços de fecho nem estimativas indiretas.

As cinco dimensões de análise incluem:

• Valor de carteira: soma dos preços pedidos dos imóveis ativos, acompanhada pela média, mediana, valor mínimo, máximo e quartis em euros, além do preço pedido mediano por metro quadrado.
• Crescimento: volume de imóveis novos e retirados do mercado no último trimestre completo, com a respetiva variação face ao trimestre anterior e ao mesmo período do ano anterior.
• Cortes e subidas de preço pedido: contagem de imóveis que sofreram ajustamentos de preço, percentagem da carteira com descidas e dimensão mediana dessas alterações.
• Sobrepreço inicial: desvio mediano entre o primeiro preço pedido por metro quadrado praticado pela agência e a mediana do concelho, quota de imóveis colocados no mercado mais de 10% acima do valor mediano e quantos desses acabaram por sofrer cortes de preço.
• Tempo no mercado: número de dias (mínimo, máximo, mediano e médio) que os imóveis permanecem anunciados.

O perfil individual da agência indica a sua posição relativa e percentil no concelho para cada uma destas métricas. Em simultâneo, o comparativo concelhio permite ordenar todas as empresas do município pela variável escolhida, sem recurso a pontuações compostas artificiais. Esta análise detalhada está disponível para cerca de 6.600 agências em Portugal e 22.000 em Espanha que mantêm 5 ou mais imóveis à venda (outubro de 2026).

Para monitorizar a evolução semanal do mercado local, o AgencyGraph oferece a funcionalidade de watchlist. Pode guardar uma lista personalizada de até 25 agências (a sua empresa e os concorrentes diretos) e consultar as alterações semanais: imóveis novos ou retirados, cortes e subidas de preço pedido com a variação mediana, além de fusões entre empresas. Cada consulta da watchlist consome 25 tokens para até 25 agências. O perfil de cada agência custa 50 tokens (2 €), o benchmark por município custa 75 tokens por página de 25 agências (3 €) e a pesquisa de território custa 50 tokens por página.

Que fontes citam os assistentes de IA sobre agências imobiliárias?

Em 150 municípios portugueses e espanhóis, apenas cerca de 7 a 13% das fontes citadas pelos assistentes de IA pertencem ao site próprio de uma agência; cerca de 35% são portais (estudo GEO da CASAFARI, outubro de 2026, 1.199 perguntas).

Funcionalidades a caminho do AgencyGraph

As seguintes métricas chegam ao AgencyGraph, sem custo adicional e sem datas prometidas:

• Infraestrutura digital e visibilidade em IA: pontuações de SEO, AEO e GEO e presença em motores de resposta.
• Presença online e canais: perfis em redes sociais e anúncios ativos no Google.
• Tecnologia e redes: fornecedor de CRM e de site, bem como adesão a redes MLS.
• Perfil de carteira e qualidade: especialização, qualidade de descrições e fotografias, exclusividade e distribuição por portais.

Para compreender a dinâmica de preços e procura da zona, pode também consultar os Insights de Área da CASAFARI.

Casos práticos: como consultar o AgencyGraph com prompts no Claude e outros clientes MCP

Pode ligar o servidor MCP do AgencyGraph ao Claude, Cursor e outros clientes MCP para obter respostas instantâneas sobre o mercado imobiliário. Consulte as nossas receitas MCP para agentes de IA para integrar estes dados nas suas ferramentas.

1. Posição da sua agência no município (para proprietários de agência)

Prompt: “Ordene as agências imobiliárias em Cascais por imóveis à venda, com os respetivos cortes de preço e mediana de dias no mercado, e mostre a posição da minha agência.” Ferramentas: agencygraph_area_benchmark (75 tokens por página de 25 agências), agencygraph_agency_profile (50 tokens). Veja os relatórios de exemplo (em inglês) para saber a posição da sua agência em Málaga e para conquistar a angariação em Cascais. Saiba mais em casos de uso para agências imobiliárias.

2. Recrutamento e expansão de rede (para redes de franquias e fornecedores)

Prompt: “Encontre agências independentes no distrito de Lisboa com 30 a 150 imóveis à venda que tenham crescido este trimestre e cortado preços menos do que a mediana do município.” Ferramentas: agencygraph_screen_agencies (100 tokens por página de 25 agências, €4), agencygraph_territory (50 tokens). Consulte relatórios de exemplo (em inglês) de recrutamento para redes de franquia em cinco cidades espanholas, de análise de lacunas de rede em cinco concelhos portugueses e a lista de prospeção de fornecedores em Lisboa e no Porto. Consulte estratégias em expansão de redes imobiliárias.

3. Seleção de parceiros locais (para bancos, promotores e investidores)

Prompt: “Quais são as agências em Lisboa que retiram imóveis do mercado mais rapidamente, com o menor sobrepreço inicial, entre as que têm pelo menos 40 imóveis à venda?” Ferramentas: agencygraph_area_benchmark (75 tokens), agencygraph_screen_agencies (100 tokens). Veja o relatório de exemplo (em inglês) sobre como bancos, promotores e investidores escolhem uma agência em Barcelona e leia mais em escolher agência imobiliária para promotores e investidores.

Também pode consultar soluções específicas para portais imobiliários para identificar agências em crescimento.

Porque pode confiar nestes dados e como experimentar o AgencyGraph hoje?

A confiança nos dados é o pilar de qualquer decisão estratégica. O AgencyGraph adota regras metodológicas rigorosas: é um índice de inventário digital que reflete o stock imobiliário anunciado publicamente online, sem medir faturação nem vendas fora do mercado. Sempre que um município ou categoria apresente menos de 5 imóveis, o sistema disponibiliza apenas a contagem total e omite as restantes métricas para garantir a representatividade estatística.

Caso duas agências promovam o mesmo imóvel em regime aberto, a propriedade é contabilizada na carteira de ambas, o que significa que a soma das quotas de inventário num município pode ultrapassar os 100%. Nenhum nome, número de telefone ou e-mail de consultores individuais é recolhido ou disponibilizado no AgencyGraph.

Se uma mediadora detetar alguma gralha no seu registo — seja no nome, site próprio, associação de lojas ou pedido de fusão —, pode solicitar a atualização através da nossa página de correções do AgencyGraph ou enviando um e-mail para support@casafari.com. A equipa da CASAFARI responde no prazo de 10 dias úteis e aplica as correções na compilação semanal seguinte.

O AgencyGraph cobre atualmente Portugal e Espanha. Itália, Alemanha, Áustria, Polónia e Grécia seguem-se a seguir, e depois França, Bélgica e Luxemburgo, assim que a compilação semanal de cada país passe nos testes de qualidade.

O acesso aos dados é feito através da API REST ou do servidor MCP do AgencyGraph para o Claude, Cursor e outros clientes MCP. Pode também explorar o índice de relatórios de exemplo do AgencyGraph (em inglês) ou consultar a página de capacidades do AgencyGraph (em inglês) para ver todas as ferramentas, preços e métricas num só local. Datasets de cidade na API com atualização trimestral durante um ano custam entre 2.500 e 12.500 tokens (100 € a 500 €/ano conforme a dimensão), e licenças nacionais completas a partir de cerca de 5.000 €/ano. Consulte a documentação técnica do AgencyGraph (em inglês) e conheça a nossa página do servidor MCP do AgencyGraph.

Para começar imediatamente, pode experimentar gratuitamente na plataforma da CASAFARI com 1.000 tokens durante 30 dias sem cartão de crédito e testar a posição da sua agência no município hoje mesmo.

Perguntas frequentes

O que é o AgencyGraph da CASAFARI e que cobertura tem em Portugal e Espanha?

O AgencyGraph é o índice de inventário digital de agências imobiliárias da CASAFARI, lançado a 31 de outubro de 2026 e reconstruído semanalmente através da indexação e desduplicação de imóveis. O sistema cobre cerca de 17.600 agências e lojas com imóveis à venda em 309 municípios em Portugal (cerca de 6.600 com 5 ou mais imóveis e métricas completas) e cerca de 41.000 em 4.767 municípios em Espanha (cerca de 22.000 com 5 ou mais imóveis, outubro de 2026). A ferramenta analisa apenas empresas e lojas, sem processar dados de consultores individuais.

Os assistentes de IA citam agências imobiliárias a partir do site da própria agência?

Em 150 municípios portugueses e espanhóis, apenas cerca de 7 a 13% das fontes citadas pelos assistentes de IA pertencem ao site próprio de uma agência; cerca de 35% são portais (estudo GEO da CASAFARI, outubro de 2026, 1.199 perguntas). As métricas de infraestrutura digital e visibilidade em IA chegam ao AgencyGraph, sem custo adicional.

Como funciona a watchlist do AgencyGraph para analisar a concorrência semana a semana?

A watchlist permite acompanhar uma lista personalizada de até 25 agências (a sua mediadora e os concorrentes diretos) e verificar as alterações na compilação semanal. A consulta devolve o volume de imóveis novos e retirados do mercado, as subidas e cortes nos preços pedidos com a respetiva variação mediana, além de registar fusões entre empresas. Cada consulta da watchlist consome 25 tokens para até 25 agências e é efetuada a pedido do utilizador.

Como é que o AgencyGraph calcula a quota de mercado de agências imobiliárias num concelho?

O AgencyGraph opera como um índice de inventário digital calculado a partir de imóveis residenciais desduplicados e dos respetivos preços pedidos, sem utilizar preços de fecho nem dados de faturação. Um imóvel anunciado em vários portais pela mesma mediadora conta apenas uma vez para a sua carteira; contudo, se for anunciado em regime aberto por duas empresas diferentes, é contabilizado em ambas, pelo que a soma das quotas de inventário num município pode ultrapassar os 100%. Em amostras inferiores a 5 imóveis, o sistema apresenta somente a contagem total.

Como pode uma agência corrigir os seus dados no AgencyGraph?

Qualquer agência que identifique imprecisões no seu perfil — como a denominação comercial, o endereço do site, o agrupamento de lojas ou o pedido de fusão — pode solicitar a atualização através da página de correções do AgencyGraph ou enviando um e-mail para support@casafari.com. A equipa da CASAFARI responde no prazo de 10 dias úteis e aplica as alterações na compilação semanal seguinte.